Недвижимость запаялась
ЗПИФы наращивают активы и уточняют специализацию
В первом квартале 2025 года активы розничных ЗПИФов недвижимости выросли почти на 41 млрд руб., до 617 млрд руб. Управляющие отмечают рост спроса на такие инвестиции из-за сохраняющейся высокой инфляции и начавшегося в этом году тренда на снижение доходностей депозитов. Как итог чистые привлечения в такие фонды выросли более чем в два раза по сравнению с прошлым годом, до 28,4 млрд руб. Участники рынка ждут появления новых фондов для таких сегментов недвижимости, как рекреационная и гостиничная.
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Суммарные активы рыночных ЗПИФов недвижимости по итогам первого квартала 2025 года выросли на 7,1%, до 617 млрд руб., следует из оценки УК «Парус Управление активами». Темпы роста оказались выше, чем в четвертом (6,1%) и первом (5,4%) кварталах 2024 года. При этом в оценку рыночных фондов были добавлены показатели ЗПИФа недвижимости «Дом.РФ», в котором за последнее время произошли существенное увеличение доли недвижимости и рост числа пайщиков.
В условиях бурного развития рынка ЗПИФов недвижимости УК «Парус Управление активами» выделила в отдельные сегменты ЦОД и Light Industrial (производственно-складские площади для малого и среднего бизнеса), которые ранее входили в сегмент логистической недвижимости. Так, по итогам первого квартала 2025 года сегмент ЦОД занял третье место среди секторов недвижимости (67,2 млрд руб.), вытеснив на четвертую строчку торговую недвижимость (65 млрд руб.). В частности, ЦОД «Медведково» площадью 73,8 тыс. кв. м находится в фонде «Современная коммерческая недвижимость» (УК «Современные фонды недвижимости»). Год назад «Альфа-Капитал» начала развивать линейку фондов Light Industrial (см. “Ъ” от 10 апреля 2024 года). «В ближайшем будущем ожидаем, что линейка ЗПИФов пополнится активами рекреационной и гостиничной недвижимости»,— отмечает руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики УК «Парус Управление активами» Елена Михайлова.
Основной вклад в рост рынка составили инвестиции. По итогам квартала клиенты фондов вложили в них 28,4 млрд руб., более чем вдвое перекрыв показатель аналогичного периода 2024 года.
По словам Елены Михайловой, ключевым фактором роста являются защитные свойства недвижимости, особенно коммерческой, так как «впитывает инфляцию» — растут и арендные платежи, и сами активы в цене. За минувший год доход с аренды складской недвижимости, которая составляет основу рынка, вырос с 10–12% до 16% годовых. Еще около 8–10% принесла переоценка стоимости объектов.
На инвестиционные предпочтения могло повлиять и снижение ставок по депозитам в начале 2025 года. По итогам первого квартала средняя максимальная ставка крупнейших банков, рассчитываемая ЦБ, снизилась более чем на 1,4 процентного пункта, до 20,3% годовых. По словам директора проектов УК «Современные фонды недвижимости» Екатерины Васильченко, на поведение инвесторов влияют ожидания по снижению ключевой ставки и ставок по депозитам.
Руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников считает, что нынешнюю довольно высокую доходность можно зафиксировать на горизонте трех-пяти лет. При этом, по его словам, «новые деньги, поступающие от клиентов, идут в новые проекты с контрактами от трех до восьми лет без права выхода арендатора».
В случае сохранения тенденции снижения ставок по вкладам управляющие ждут усиления интереса к ЗПИФам недвижимости, так как инвесторы будут искать стабильную рентную доходность и потенциал прироста стоимости за счет высокой строительной инфляции.
Поддерживать интерес будет и сохраняющаяся жесткой денежно-кредитная политика (ДКП) Банка России. «Жесткая ДКП продолжит сдерживать кредитование, а значит, и новое строительство, что приведет к росту ставок аренды и стоимости квадратного метра для недвижимости инвестиционного качества»,— отмечает Екатерина Васильченко.