Индивидуальное дороже денег
ЦБ призвал кредиторов ИЖС проявить снисхождение к заемщикам
Банк России рекомендует банкам идти навстречу гражданам, взявшим кредит на индивидуальное жилье, в случае, если застройщик не выполнил перед ними своих обязательств. Регулятор и защитники прав заемщиков обращают внимание на большое число жалоб граждан, столкнувшихся с такой проблемой. Эксперты отмечают, что небольшим строительным компаниям, работающим в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС), введение механизма эскроу-счетов лишь осложнило деятельность.
Фото: Сергей Киселев, Коммерсантъ
Фото: Сергей Киселев, Коммерсантъ
Во вторник, 22 апреля, Банк России опубликовал информационное письмо, в котором порекомендовал банкам оказывать поддержку заемщику в случае неисполнения перед ним подрядчиком обязательств по возведению объектов индивидуального жилищного строительства, используя различные формы реструктуризации задолженности. Регулятор предлагает кредитным организациям применять такие меры, как недопущение ухудшения положения заемщика в связи с отсутствием залога в виде объекта ИЖС, перенос срока исполнения предусмотренных договором обязательств, а также частичное или полное прощение долга в особых ситуациях.
Банк России сообщил, что эти меры стали актуальны в связи с тем, что имеют место случаи неисполнения подрядчиками принятых на себя перед гражданами обязательств по возведению объектов ИЖС. Как сообщили “Ъ” в проекте «Народного фронта» «За права заемщиков», в конце прошлого и начале этого года фиксировалось много жалоб от граждан на проблемы с ИЖС из всех регионов России, причем обращения были как индивидуальными, так и коллективными. По данным ЦБ, за 2024 год объем кредитов ИЖС составил 1,07 трлн руб., за первые два месяца 2025 года — 32,5 млрд руб.
С 1 марта 2025 года вступил в силу закон, который распространил механизм использования счетов эскроу на сегмент ИЖС — при его использовании средства гражданина аккумулируются в банке на специальном счете и выдаются застройщику после сдачи объекта. Подрядчик в этом случае берет в банке кредит под залог средств на счете по льготной ставке, но если он не выполняет свои обязательства, то все деньги возвращаются гражданину.
Как пояснила “Ъ” директор развития жилищной сферы АО «Дом.РФ» Евгения Квасенкова, применение механизма ИЖС с эскроу носит добровольный характер, а значит, платить напрямую подрядчику тоже можно.
Вместе с тем, как отмечают эксперты, введение механизма эскроу-счетов в сегмент ИЖС спровоцировало стрессовую реакцию у подрядчиков. Так, по словам эксперта ипотечного рынка Сергея Гордейко, подрядчики не смогли справиться с новыми условиями, среди которых необходимость получения аккредитации и повышенные комиссии от банков в связи с низким возмещением банкам по льготным ипотечным программам. «Произошло повышение стоимости строительства, а количество подрядчиков уменьшилось, это связано с тем, что с введением эскроу-счетов фактически финансирование строительства осуществляется за счет подрядчика»,— пояснил он.
Кроме того, по словам экспертов, свою роль в уходе застройщиков ИЖС с рынка играет и общая экономическая ситуация в стране.
Руководитель направления аналитики Института экономики роста им. П. А. Столыпина Сергей Васильковский обращает внимание, что высокая ключевая ставка создает повышенные риски неисполнений подрядчиками своих обязательств, поскольку подрядные организации все чаще не могут вовремя заплатить или получить материалы, заказанные товары и услуги.
Эксперты ожидают банкротств застройщиков ИЖС. «По данным ЕФРСБ, количество дел по банкротству выросло примерно на 30% по сравнению с 2023 годом из-за высокой стоимости стройматериалов и кредитов, ужесточение регулирования, контроль за долевым строительством тоже сыграли свою роль»,— отмечает начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст» Олег Абелев.
При этом аналитики отмечают, что спрос на реструктуризацию в сегменте кредитов на ИЖС со стороны граждан растет. По словам Олега Абелева, по данным БКИ, в первом квартале 2025 года количество реструктуризацией выросло примерно на 20% по сравнению с прошлым годом. «В основном речь идет о продлении срока и снижении платежей»,— говорит он. А управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский уверен, что банки будут и дальше осторожны в своих подходах к кредитованию, а в плане реструктуризации, возможно, даже более внимательными к проблемным заемщикам с ИЖС.