Пока нет ни одной предпосылки для снижения цен
Экспертное мнение
Рынок первичной жилой недвижимости в ближайшие годы сохранит тенденцию на сокращение объема строительства, дает прогноз председатель совета директоров холдинга «РСТИ» Федор Туркин. Девелопер рассказал Social Report, как компания использует период охлаждения рынка и как текущие экономические условия влияют на разные сегменты недвижимости, а также о том, почему рассрочка на квартиру — невыгодная схема для застройщика.
Фото: «РСТИ»
Фото: «РСТИ»
SOCIAL REPORT: С какими результатами холдинг «РСТИ» завершил прошлый год?
ФЕДОР ТУРКИН: По итогам 2024 года холдинг «РСТИ» побил свой собственный рекорд по вводу жилья. Площадь квартир в сданных домах составила почти 130 тыс. кв. м. По подсчетам Единого ресурса застройщиков, компания заняла четвертое место по вводу жилья в Санкт-Петербурге. Вместе с тем рекордный объем ввода — это результат нашей работы за несколько предыдущих лет, к завершению подошли проекты, которые мы начали три-пять лет назад, когда рынок находился на подъеме.
Сейчас рынок находится в совершенно иной ситуации, после повышения ключевой ставки и отмены льготной ипотеки у всех застройщиков растет объем нераспроданного жилья. По некоторым данным, он уже достиг почти 70% от общего объема. Естественно, застройщики стали относиться к выводу новых проектов очень осторожно, анализируя множество факторов: спрос, конкуренцию, условия дорогого в текущем периоде проектного финансирования, небольшое количество финансовых инструментов, которыми располагают покупатели, рост себестоимости. И я не думаю, что мы в ближайшие годы достигнем тех же показателей по вводу, что были в 2023 и 2024 годах.
SR: Что позволяет компании продолжать развитие в непростых условиях рынка?
Ф. Т.: Я бы сказал — мастерство. Умение, когда того требует ситуация, быстро принимать решения и при любых обстоятельствах добиваться хорошего результата. Я думаю, что сегодня мы можем использовать вынужденную паузу на рынке, чтобы в чем-то пересмотреть свою стратегию, нарастить необходимые компетенции, детальнее проработать концепции будущих проектов. И результат всего этого мы, несомненно, увидим через какое-то время.
SR: Как начался для рынка и компании текущий год?
Ф. Т.: Для нас, как и для всех застройщиков, текущий год начался с высокой ключевой ставки, отсутствия доступных финансовых инструментов для приобретения жилья. Девелоперы в этой ситуации проявляют максимальную выдержку. Причем поток обращений в компанию остается стабильно высоким, однако далеко не все из них завершаются сделкой. По-прежнему в топе запросов — получение семейной ипотеки. Банки плохо согласовывают заявки, долго принимают решение по выдаче кредита, согласовывают условия по сумме кредита, недостаточной для проведения сделки. По результатам первого квартала доля ипотечных сделок в нашей компании составила 63%.
SR: Что поддерживает продажи девелоперов?
Ф. Т.: Тенденция роста доли сделок в рассрочку началась во второй половине 2024 года, постепенно набирая обороты. В текущий момент доля договоров с рассрочкой платежа у наc составляет около 31%, еще 6% — договоры с единовременной оплатой собственными средствами. РСТИ предлагает большой выбор программ рассрочек, условия которых настроены на ситуацию конкретного объекта с учетом его готовности, товарного запаса, спроса в локации. Самые популярные программы — рассрочка с фиксированным платежом в строящихся домах и двухлетняя рассрочка на готовые квартиры.
Подчеркну, что для застройщика продажи в рассрочку — крайне невыгодная схема. Они не дают желаемого наполнения эскроу-счетов и формируют большую задолженность без гарантий на конец строительства. Для стабилизации ситуации на рынке недвижимости и развития строительной отрасли необходимы понижение ключевой ставки Центробанка и формирование приемлемых для широких слоев населения условий ипотечных программ.
SR: Как адаптируется компания в текущих условиях?
Ф. Т.: Структура товарного запаса РСТИ разнообразна, проекты находятся на разных этапах строительства и имеют проектное финансирование в разных банках. Требуется индивидуальный подход к организации продаж каждого проекта с учетом возможностей по ипотеке, условий рассрочки. Продажа квартир в введенных в эксплуатацию проектах требует дополнительных усилий и иной организации процесса продаж, чем продажа квартир в строящемся проекте. Следовательно, требуются знания юристов, менеджеров отдела продаж, клиентского сервиса, ипотечного центра. Как я уже говорил, развиваться компании помогает мастерство, отличная работа команды — это залог высокой результативности.
SR: Что позволяет выдерживать серьезную конкуренцию на рынке в условиях падения спроса и покупательной способности?
Ф. Т.: С одной стороны, требования покупателей к характеристикам нового жилья постоянно растут. Это замечательно, это признак нормального, эволюционного развития рынка. Качественным характеристикам жилья мы уделяем много внимания. РСТИ строит авторские проекты, каждый — с индивидуальной идеей, концепцией, характером, что неизменно вызывает интерес покупателей.
Современный покупатель при выборе нового жилья не просто рассматривает квартиру и то, насколько ее планировка соответствует его потребностям, а анализирует гораздо шире. Он изучает дом во всех деталях, включая архитектуру, дизайн входных групп, инженерию, ландшафт двора, а также квартал и то, как жилой комплекс «вписан» в город. Мы не можем игнорировать этот факт и применяем не только накопленный опыт, но и креативное мышление, соединяя в единую концепцию архитектуру, дизайн, комфорт пользования, технологии и эстетику. Эргономика для нас — не просто слово, а руководство к действию при организации пространства, благоустройство — не просто оформление прилегающей территории, а множество сценариев проведения времени на улице и рядом с домом. К приемам, которые позволят выделить объект, относятся не только запоминающаяся архитектура, благоустройство, фасадное освещение, современная инженерия. Например, РСТИ в новых проектах создает просторные центральные входные группы с зоной ресепшен, а на территориях комплексов появляются арт-объекты, подчеркивающие индивидуальность каждого дома. В ЖК «БелАрт» появится прогулочная зона «Арт-бульвар», в ЖК «Академик» — детская инфраструктура «Академгородок», территорию ЖК «Лайнеръ» украсит собственный маяк, а новоселы ЖК «Тайм Сквер» уже осваивают Двор солнца в ожидании Двора луны в третьей очереди объекта.
Мы все (и застройщики, и покупатели) сейчас находимся в условиях дефицита денег. Скорее всего, мы будем наблюдать расслоение по классам проектов и разнонаправленные тренды: эконом-класс будет искать способы удешевления, а значит, упрощения проектов, в то время как проекты комфорт-класса и более высоких сегментов продолжат искать решения для улучшения продукта и придания ему уникальности одновременно с оптимизацией затратной части за счет применения типовых решений для отдельных опций и технических узлов.
SR: На каких объектах сосредоточите внимание в этом году? Планируете ли старт новых проектов?
Ф. Т.: В 2025 году мы планируем открыть продажи в двух новых проектах. Первый — ЖК «Гранат» — будет строиться во Фрунзенском районе на улице Фучика. Для РСТИ это расширение географии присутствия, в этой локации мы пока не были представлены. Старт продаж запланирован на эту весну. Второй проект будет в Калининском районе. Оба проекта — довольно масштабные, в каждом будет построено около 50 тыс. кв. м.
SR: Как будет складываться дальнейшая ситуация на рынке?
Ф. Т.: Если говорить о дальнейшем развитии рынка в целом, то в перспективе двух-трех лет мы увидим нехватку новых проектов уже в сегменте масс-маркета в городских районах Петербурга и увеличение стоимости новостроек. Количество выводимых на рынок новых проектов сокращается, предложение постепенно вымывается. Эти симптомы ведут к дефициту, а значит, к росту цен. Эта тенденция уже заметна в сегменте элитного жилья, в котором в прошлом году спрос в новостройках превысил пополнение предложения.
Тенденция роста цен на новостройки сохранится. Себестоимость строительства только растет. Стоимость земельных участков высока. Строительство социальных объектов, возложенное на застройщиков, тоже дает о себе знать в структуре затрат на строительство объектов. Проектное финансирование связано с ключевой ставкой, которая регулярно ставит рекорды. Пока нет ни одного параметра, за счет чего можно снизить цены. Надеемся на разумные решения сверху по ключевой ставке и еще ряду параметров.