Хозяева Подмосковья

Земельный рынок Московской области — одна из самых закрытых сфер российского бизнеса. Происходящее в этой сфере сегодня результат указа "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", подписанного Борисом Ельциным в 1991 году, и закона 2003 года "Об обороте земель сельхозназначения". Колхозники получили землю в виде паев, которые вскоре продали коммерсантам.

Сейчас идет вторая волна освоения бывших сельхозугодий. Примечательно, что проекты практически каждого крупного землевладельца предусматривают строительство и управление объектами коммерческой недвижимости. Эта ниша по-прежнему остается одной из наиболее высокодоходных и представляет собой выгодный предмет для инвестиций.

По различным оценкам, от 60 до 80% земель экс-сельхозназначения в Московской области принадлежат частным компаниям. Однако их земельные активы, вопреки распространенному мнению, ничтожны по сравнению с сотнями тысяч гектаров, принадлежащих естественным монополиям — РАО ЕЭС, "Газпрому" или РЖД (см. стр.37). Или же с землями, которые с 2008 года перейдут в распоряжение Русской православной церкви (см. стр.35).

Тем не менее когда речь заходит о крупнейших землевладельцах, вспоминаются прежде всего частные компании. Что, в общем, объяснимо: их путь освоения земель — наиболее яркий пример извлечения прибыли из бывших сельскохозяйственных территорий. Тем более что земель, пригодных под застройку, на территории Москвы осталось мало. Девелоперы устремились за МКАД. Именно здесь — в Московской области — ожидается в ближайшие годы масштабное строительство, сравнимое со столичным строительным бумом последних лет.

По мнению специалистов, 69% земель, свободно обращающихся сейчас в Московской области,— земли сельхозназначения. Часть из них прошла одну или несколько стадий оформления: на юридическое или физическое лицо, перевод в статус участка для индивидуального жилстроительства, для дачного строительства и т. д. Чем больше переводов прошел участок, тем он дороже. Тем больше денег может выручить от продажи земли собственник, получивший ее в качестве сельхозугодий.

Сейчас "голые" земли перестали быть инвестиционно привлекательными. Свободных земель в Московской области почти не осталось, объем сделок на вторичном рынке земли невелик, а цены в пределах 50 км от МКАД достигли предела. Теперь, чтобы извлечь из земельных активов прибыль, лендлордам приходится заниматься их освоением. Вариантов немного: строительство жилой и (или) коммерческой недвижимости, развитие сельского хозяйства или же замораживание активов в ожидании роста цен. В среднем подмосковные земли ежегодно дорожают на 20%.

Многие землевладельцы уже объявили о своих планах, а кто-то даже приступил к их реализации. Исключение составляет инвестиционная компания "Визави", назначение земельных активов которой остается непонятным.

Наличие четких стратегий развития земель компаний, впрочем, не мешает им время от времени продавать часть своих активов. Так что количество земли у каждого игрока — величина непостоянная. Поэтому в первую очередь нас интересовало не число гектаров, принадлежащих конкретному лицу (физическому или юридическому), а способ их использования. Для участия в рейтинге мы выбрали только тех землевладельцев, которые стали собственниками земли после выхода указа Бориса Ельцина. Соответственно, совхозы и колхозы, не изменившие своего статуса с советских времен, в расчет не брались.

Планку отсечения мы установили на уровне 3 тыс. га: именно такими земельными активами обладает один из игроков рынка, представивший убедительные планы освоения собственных территорий. Большинство компаний, попавших в наш рейтинг, впервые сами предоставили информацию о своих земельных активах. Мы сочли возможным использовать ее, поскольку эти данные в целом совпадают с оценками независимых экспертов рынка.

"Промсвязьнедвижимость": 70 тыс. га

За шесть лет существования дочерняя структура Промсвязьбанка (владельцы — братья Дмитрий и Алексей Ананьевы) "Промсвязьнедвижимость" наработала серьезный список проектов. Прежде всего в сфере коммерческой недвижимости. Под управлением компании 650 тыс. кв. м логистических и бизнес-центров, складов, торговых площадей и гостиничных комплексов.

Сейчас "Промсвязьнедвижимость" занимается предпроектной подготовкой документации для строительства сразу шести мегапоселков разных классов на Пятницком шоссе за Зеленоградом. Предполагается построить более 0,5 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости, объекты инфраструктуры, дороги. Пока же компания продает земли без подряда в поселке Большаково (12-й км Пятницкого шоссе). Что, по мнению экспертов, ставит под сомнение серьезность девелоперских амбиций компании на подмосковном рынке.

"Не может не удивлять, что "Промсвязьнедвижимость", компания с огромным финансовым и девелоперским потенциалом, заявив о грандиозных строительных планах, распродает участки в Большакове без подряда,— говорит Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба".— Гораздо выгоднее было бы строить самим. На 93 домах, а столько домовладений заявлено в поселке, можно было бы заработать порядка $50-100 млн".

Вероятно, акционеры по-прежнему рассматривают свои земли как инвестиционный объект: купили по случаю, цены выросли — вот и распродают. Это косвенно подтверждает и руководство "Промсвязьнедвижимости", объявившее, что компания готова брать в управление или же выкупать в собственность новые перспективные участки земли. Собственные девелоперские планы "Промсвязьнедвижимости" ограничиваются же пока административными границами городов.

"Ист Лайн": 64 тыс. га

Земля вокруг аэропортов и построенные на ней объекты могут приносить прибыль значительно большую, нежели сами "воздушные ворота". Так считает основной владелец группы компаний "Ист Лайн" Дмитрий Каменщик. Компании принадлежит 64 тыс. га вблизи аэропортов Домодедово и Шереметьево-1. Представленные проекты освоения этих земель строго соответствуют специфике каждого из них.

Аэропорт Домодедово осуществляет масштабные грузоперевозки. Поэтому рядом появятся прежде всего складские, логистические и офисные центры, гостиницы и торгово-развлекательные комплексы.

Весной этого года группа "Ист Лайн" приступила к реализации проекта "Аэротрополис" на площади 20 тыс. га. Первый объект — торгово-развлекательный центр площадью 300 тыс. кв. м — станет одним из крупнейших в Московской области. Объем инвестиций оценивается в $300 млн. Затем построят парк развлечений площадью 170 га. Реализация проекта "Аэротрополис" рассчитана на 50 лет.

Второй девелоперский проект компании "Ист Лайн" в Домодедовском районе — "Аэропорт-Сити" — представляет собой программу развития самого аэропорта и примыкающих к нему земель в радиусе 35 км. Здесь появится офисный комплекс класса A, четырехзвездная гостиница, выставочный, бизнес-, логистический и индустриальный центры. Вдоль трассы МКАД--Домодедово "Ист Лайн" построит сеть АЗС и ресторанов.

Совместный проект "Ист Лайна" и Московского речного пароходства по освоению 750 га рядом с Шереметьево-1 оценивается как минимум в $4 млрд. Здесь построят более 5 млн кв. м жилья, офисов и складских помещений.

"Вашъ финансовый попечитель": 63,5 тыс. га

Все земли группы компаний "Вашъ финансовый попечитель" расположены в Рузском районе Московской области. Председатель совета директоров Василий Бойко находится под арестом. Ему предъявлены обвинения по статьям "Мошенничество в особо крупном размере" и "Легализация денежных средств или иного имущества, приобретенных в результате совершения преступления". По мнению адвоката обвиняемого, инициировали уголовное дело структуры, заинтересованные в получении подрядов при строительстве Центральной кольцевой автодороги и "связанные с правительством Мособласти".

Собирая земли, Василий Бойко использовал стандартный способ: скупал колхозные паи. Однако сейчас именно его деятельность признали "махинациями с землями в Рузском районе". Многим игрокам рынка остается лишь гадать, какие выводы можно и нужно делать из этой истории.

6 июня обвинения были предъявлены гендиректору компании Марии Лободе и главе юруправления Олегу Чудновскому. Тем не менее "Вашъ финансовый попечитель" не оставляет надежд на реализацию проекта "Рузская Швейцария". Курорт должен занять 40 тыс. га в Рузском районе. На берегу Озернинского и Рузского водохранилищ предполагается построить кантри-отели с гольф-клубами, конными парками и SPA-центрами, спортивными комплексами и яхт-клубами. А также горнолыжный курорт "Паново", мини-аэропорт для спортивной и бизнес-авиации, вертолетные площадки, сафари-парк, элитные коттеджные поселки.

Часть инвестиций компания Бойко направила на развитие сельского хозяйства. Группе принадлежит агрохолдинг "Рузское молоко". Это 23,5 тыс. га угодий, сельхозпредприятия, комбикормовый завод "Богородское", цех по производству биогумуса в АПК "Старониколаевский", дистрибуторская компания, заводы "Рузское молоко" и "Аннинское".

Инвестиционная группа "Абсолют": 20 тыс. га

Девелоперское направление инвестиционной группы "Абсолют" по коттеджному строительству выросло из первого организованного поселка на Рублево-Успенском шоссе "Горки-21". Все 29 домов поселка, по словам гендиректора "Терра-недвижимости" Тимура Сайфутдинова, были проданы за год. По нынешним временам успех небывалый. Причем их стоимость за время продаж менялась семь раз: начинали с $900 тыс., а финишировали на $1,950 млн.

Девелопмент и строительство жилой и коммерческой недвижимости стали основным направлением группы. Особенно после продажи в апреле 2007 года "Абсолют банка" бельгийской финансовой организации KBC Group. Сумма сделки — $1 млрд. До сих пор ни один иностранный инвестор не платил за российский банк такие деньги.

Акционеры группы "Абсолют" — Александр Светаков, Андрей Трусков и Андрей Косолапов. Основная доля акций принадлежит Александру Светакову. Сегодня в инвестиционном портфеле группы проекты по строительству офисной недвижимости (2,5 млн кв. м) и жилья (4,5 млн кв. м). Среди наиболее интересных можно отметить бизнес-центры на Лужнецкой набережной, набережной Тараса Шевченко, улице Наметкина, проспекте Вернадского, большой офисный парк на Новорижском шоссе, проект "Парк Сити", жилые комплексы в районе поселка Московский, на Сколковском шоссе, новый жилой микрорайон площадью около 1,5 млн кв. м на границе с Новопеределкиным, который по инфраструктуре и масштабу застройки можно сравнить с отдельным городом.

Корпорация "Знак": 20 тыс. га

Корпорация "Знак" — девелоперский проект владельца "Уралсиба" Николая Цветкова. Большинство земельных угодий находятся в Красногорском, Дмитровском, Солнечногорском, Волоколамском, Рузском и Раменском районах Подмосковья.

Первый из проектов корпорации — ипподром международного класса в Красногорском районе — был заложен 5 июня 2007 года и реализуется при поддержке правительства Московской области. Строительство продлится три-четыре года. Инвестиции в проект оцениваются в $300 млн. Ипподром станет центральным объектом проекта "Гран-при", включающего в себя также жилую и коммерческую недвижимость.

Несколько лет подряд сотрудники компании "Знак" консультируют подмосковных чиновников, работающих над генпланом развития Московской области до 2020 года. По мнению экспертов, это показательный пример частно-государственного партнерства. Развитие земель, принадлежащих корпорации, будет вестись в рамках этого генплана. Корпорация участвует и в развитии территорий, примыкающих к ЦКАД.

""Знак" серьезно подходит к исследованиям конкурентной среды рынка и разработке концепций проектов,— рассказывает генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.— Пока же "Знак" анонсировал лишь один свой крупный проект — строительство двух профессиональных гольф-полей в Красногорском районе. Несмотря на невысокие темпы освоения принадлежащих компании земель, у нее есть все возможности быстро выйти в лидеры среди девелоперов загородного строительства, учитывая объемы средств, которые корпорация вкладывает в аналитическую составляющую". Тем не менее большая часть земель остается в сельхозобороте. У корпорации есть проекты по производству экологически чистой продукции и развитию сети растениеводческих питомников.

"Вимм-Билль-Данн": 20 тыс. га

Земли, принадлежащие акционерам "Вимм-Билль-Данна" Гавриилу Юшваеву и Давиду Якобашвили, к самой компании отношения не имеют. Совхозы и колхозы, поставляющие сырье для компании, большей частью находятся в аренде, а не в собственности, сообщили нам в пресс-службе "Вимм-Билль-Данна".

Акционерам же принадлежит совхоз на Рублево-Успенском шоссе Горки-2. На части этих земель (свыше 1 тыс. га) запланировано строительство элитной жилой недвижимости. Скорой реализации проекта ждать не стоит: на Рублевке строят и продают медленно, чтобы не уронить цены. Ожидается, что здесь же появятся и новые бизнес-центры лендлордов. Поскольку первый построенный господами Юшваевым и Якобашвили бизнес-центр Рублевки "Резиденция "Усово"" нашел своих арендаторов задолго до окончания строительных работ.

Управляющая компания "Масштаб": 13 тыс. га

В конце 2006 года о планах освоения своих земель объявила УК "Масштаб" (учредители — девелоперская компания "Авгур Эстейт" и аффилированная с Собинбанком "Инвестбилдинг Групп"). Речь идет о 13 тыс. га в Ленинском районе Московской области.

6 тыс. га принадлежат самому "Масштабу" (Сергей Кириленко). Остальные — в подчинении администрации Ленинского района. Вопреки слухам, реализация проекта не будет вестись на сельхозтерриториях колхоза "Коммунарка". Колхоз вполне успешен сам по себе. К примеру, он обеспечивает 10% объема молока, покупаемого подмосковным заводом Danone.

Однако примыкающие к колхозу "Коммунарка" территории, на которых и собираются строить, раньше тоже были землями сельхозназначения и числились за "Коммунаркой". Так что в проекте не обошлось без участия Вадима Мошковича, владельца агрохолдинга. Еще год назад управляющая компания "Масштаб" называлась УК "Комстрой". Перед официальным представлением проекта название сменили.

Проект получил название "А-101" — это код Калужского шоссе. Им предусмотрено строительство 16 млн кв. м площадей, из них 13 млн займет жилая недвижимость, 1,5 млн — коммерческая. Инвестиции оцениваются примерно в $7 млрд.

Сейчас "Масштаб" ведет переговоры с подрядчиками — девелоперскими и инвестиционными компаниями, которые будут реализовывать проект "А-101". Управляющая компания берет на себя решение технических вопросов: подвод коммуникаций, строительство дорог. Часть земель остается за администрацией Ленинского района — нет необходимости выкупать земли, на которых построят дороги или школы.

Инвестиционная компания "Нерль": 13 тыс. га

ИК "Нерль" известна на рынке как серьезный игрок в сфере слияний и поглощений. Однако доступных ликвидных предприятий остается все меньше, и компания начала инвестировать в другие сферы бизнеса. В частности, в управлении "Нерли" находятся активы в размере более $1 млрд. Ее владельцу Александру Клячину принадлежит Савеловский рынок, крупнейшая российская гостиничная сеть "Азимут сеть отелей", а также управляющая земельными активами "Нерли" компания "Гектар". Кроме того, Александр Клячин вместе с Сергеем Ивановым являются владельцами Русского банка развития.

Гостиничная сеть заявила о планах по развитию проектов в сегменте бутик-отелей. По словам Сергея Лысенкова, генерального директора компании "Азимут сеть отелей", детали проекта пока не определены. Однако уже сейчас известно, что бутик-отель будет построен в Истринском районе Московской области на участке 100 га, который принадлежит компании. Кроме гостиницы на участке планируется реализовать виллы, одни из них предназначены для продажи, другие — для длительного проживания. "В настоящий момент идет разработка концепции и выбор стратегического партнера--общепризнанного лидера в сегменте управления бутик-отелями. Для строительства и управления такого уровня гостиницами мы посчитали необходимым привлечь специализированную компанию, которая будет участвовать в реализации проекта, а в дальнейшем управлять гостиницей. Строительство комплекса планируется завершить в 2009-2010 годах",— говорит Сергей Лысенков.