Петербургская London Consulting & Management Company (LCMC) получит в управление бизнес-центр в Нижнем Новгороде площадью 14 тыс. кв. м, строительство которого завершает местная группа «Выбор». Аналитики считают передачу объекта во внешнее управление эффективным с точки зрения экономии средств, но рискованным инструментом для собственника в условиях насыщенного рынка офисных площадей в Нижнем Новгороде.
Как рассказал вчера «Ъ» управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин, договор на управление бизнес-центром ГК «Выбор», который будет называться London, стороны подписали в начале июня. Подписанию документа предшествовал договор на исследование нижегородского рынка коммерческой недвижимости и разработку концепции объекта, который «Выбор» и LCMC заключили в июне 2006 года, и контракт на брокеридж (управление арендными отношениями на стадии первичного заполнения объекта — «Ъ») объекта бизнес-центра.
Ъ LCMC основана в Санкт-Петербурге в 2005 году, специализируется на консалтинге, исследованиях рынка, сопровождении проектов, доверительном управлении и эксплуатации объектов коммерческой недвижимости. Финансовые показатели деятельности компании не разглашаются. На данный момент компания работает в 25 городах России, портфель проектов насчитывает 50 объектов. Среди партнеров — ОАО «Регионы» (Москва), компания «Мабесс» (Челябинск), «Рос-Инвест» (Санкт-Петербург), сеть торговых центров «Столица» (Москва), фонд «Монолит-Инвест» (Челябинск), финансовая компания «Гарант Инвест» (Воронеж), ЗАО «Промсвязьнедвижимость» (Москва). Проект «Выбора» не первый для LCMC в Нижнем Новгороде, компания уже занималась брокериджем торгово-развлекательного комплекса «Золотая миля» группы «Электроника».
Эксперты затрудняются оценить стоимость договора, отмечая, что для подобных заключений важны конкретные параметры соглашения. Но, по словам участников рынка, сумма контракта подразумевает фиксированную ежегодную цену за эксплуатацию здания, а также процент от годового дохода бизнес-центра.
В целом передачу объекта во внешнее управление аналитики считают эффективным с точки зрения экономии ресурсов, но рискованным инструментом для собственника в условиях нижегородского рынка. По словам заместителя генерального директора SMT Developments Павла Керпелева, в управление внешнему оператору бизнес-центры передаются в нескольких случаях. По мнению эксперта, «Выбор» отдал предпочтение петербургской компании, не имея опыта в управлении коммерческой недвижимостью. Генеральный директор группы компаний «Триумф» Борис Горелик инициативу «Выбора» по привлечению иногороднего оператора объясняет тем, что нижегородские управляющие компании не продают свои услуги для рынка: «Местные компании в основном замкнуты на управлении недвижимостью, созданной в рамках породивших эти же компании холдингов. Профессиональные управленцы, работающие на рынке, в основном сосредоточены в столичных регионах».
Руководитель Центра научной экспертизы Татьяна Романчева предупреждает, что в условиях насыщенного нижегородского рынка офисной недвижимости иногороднему оператору будет сложно привлечь арендаторов по заявленным арендным ставкам: «Нижегородский рынок был насыщен еще полтора года назад, сейчас коэффициенты наполняемости имеющихся площадей только падают и роста арендных ставок нет, поэтому расчеты заполнить бизнес-центр на 100% выглядят очень оптимистичными». Кроме того, по словам эксперта, управляющая компания наверняка гарантировала собственнику, что сможет удержать арендаторов как минимум в течение пяти лет — на время окупаемости инвестиций в объект, а это будет непросто, так как в ближайшие два года конкуренция среди офисных комплексов в центре Нижнего только обострится — заявлены к реализации как минимум три крупных объекта: Центр международной торговли, комплекс на Стрелке и «Лобачевский plaza».
Татьяна Красильникова, Мария Кузнецова
Чем будет управлять LCMC
По данным LCMC, бизнес-центр класса «В» на Ошарской, 93б состоит из двух функциональных блоков: девятиэтажного офисного здания с цоколем и соединенного с ним крытым переходом трехэтажного. Общая площадь проекта составляет 14 тыс. кв. м, включая крытые паркинги и цоколь, из них 9,5 тыс. кв. м отводятся под офисы. Ставки аренды для стандартных офисных помещений составляют 700-900 руб. в месяц за 1 кв. м. На данный момент здание находится в процессе сдачи государственной комиссии, закончен монтаж инженерных систем, ведутся работы по внутренней отделке помещений. Открытие намечено на июль-август 2007 года. По подсчетам аналитиков, инвестиции в строительство обошлись ГК «Выбор» в $15-17,5 млн.