Инвестиционные горки

Парков развлечений, соответствующих мировым стандартам, в России пока нет. Отечественные парки отдыха отличаются узкой специализацией или являются дополнением к торговым центрам. При этом интерес к развлекательным объектам, где можно отдохнуть всей семьей, сформирован и достаточно высок. В выигрыше, по общему мнению экспертов, окажется девелопер, который первым сумеет занять пустующую нишу рынка коммерческой недвижимости.

Нет ничего удивительного в том, что сами участники российского рынка недвижимости не могут четко сформулировать, что такое парк развлечений. Единого понятия не существует, поскольку явление это для российской градостроительной практики новое. Одни относят к паркам развлечений комплексы аттракционов с сопутствующими им ресторанами, кафе и тематическими магазинами — чаще всего с сувенирами. Другие полагают, что так следует называть тематические развлекательные комплексы. В этом случае составляющие развлекательного парка определяет концепция проекта. Акцент может быть сделан на спортивных сооружениях, детских развлечениях или семейном отдыхе. От того, какие составляющие выбраны, зависит и инфраструктура проекта.

Согласно международным стандартам, развлекательные парки — это комплексы площадью в десятки, а иногда и тысячи гектаров. В их состав входят тематические аттракционы, кинотеатры, игровые автоматы, тематические павильоны, семейные досуговые центры, гостиничные комплексы, спортивная зона и многое другое, что в совокупности представляет собой целый город развлечений и отдыха. Стоимость подобных проектов не один десяток миллионов долларов.

Наибольшее распространение масштабные парки развлечений получили в Соединенных Штатах и Западной Европе. Международную известность приобрели "Диснейленд" в США и во Франции, "Порт Авентура" в Испании, "Европа-Парк" в Германии, "Мини-Европа" в Бельгии, "Гардаленд" в Италии. Это только несколько самых популярных примеров — число же парков, которые работают и продолжают развиваться, огромно. При этом на Западе продолжают открываться новые парки развлечений. Спрос на них велик, и развитие данного сегмента рынка сдерживает только нехватка земельных участков.

Конкурентоспособных российских аналогов успешным международным примерам пока нет. Причина тому, по мнению экспертов, огромная разница в "возрасте" отечественного и зарубежных рынков недвижимости. Кроме того, как показывает практика, объекты развлечений начинают активно развиваться в период экономической стабильности и роста благосостояния населения. Так что теперь они, по-видимому, появятся и в России.

Не место отдыху

Сектор развлечений в нашей стране переживает интенсивный рост. Появляются объекты нового формата, в том числе парки развлечений. Эти объекты еще не прошли проверку российским рынком, отмечает руководитель отдела консалтинга компании Praedium Елизавета Эстрина, в Подмосковье нет пока ни одного проекта, который представлял бы собой развлекательный парк в чистом виде. Более или менее заполненной можно назвать только нишу спортивно-развлекательных парков, действующих в Подмосковье. В частности, на Дмитровском шоссе расположены крупнейшие спортивно-развлекательные комплексы "Яхрома", "Сорочаны", "Волен". Их можно смело отнести и к числу семейных парков, поскольку организованы они таким образом, чтобы найти себе там занятие мог гость практически любого возраста.

Однако в России пока нет аналогов таким семейным развлекательным паркам, как "Диснейленд" или "Порт приключений", ориентированным преимущественно на детей. Развлечения для детей в Москве и Московской области можно найти только в торговых центрах, например "Стар Гэлакси", "Крэйзи парк", но они являются лишь дополнением к торговому центру, а не самостоятельными единицами, приносящими прибыль. Ближе всего к классическому мировому стандарту развлекательных парков оказались ЦПКиО имени Горького, "Диво-остров" в Санкт-Петербурге и калининградский парк "Юность" (там помимо традиционных аттракционов работает автогородок, где детей обучают правилам дорожного движения, и другие познавательные павильоны, а также предусмотрены развлечения для взрослых).

Неудивительно, что пустующая ниша привлекает инвесторов, но большинство из них отказываются от реализации проекта еще на стадии предварительных исследований. Основная сложность в реализации развлекательных проектов — это то, что для них требуются большие участки земли, которая в Москве и ближайшем Подмосковье очень дорога. Поэтому парки, как правило, появляются довольно далеко от Москвы, где земля существенно дешевле. А девелоперам приходится решать проблему транспортной доступности, что тоже требует немалых средств.

На преодоление расстояния в 50 км и более от МКАД до объекта, учитывая загруженность трасс, уйдет не меньше часа. Поскольку развлекательные центры рассчитаны на массового посетителя, транспортная доступность — одна из основных составляющих успеха. Инвесторы "Сафари-Парка", к примеру, планируют за свой счет пустить автобус от ближайшей железнодорожной станции до парка. И рассчитывают на высокую посещаемость — около 2 млн человек в год.

Большое число посетителей — одно из главных слагаемых успеха развлекательного парка. В отличие от развлекательных зон в торговых центрах, где можно рассчитывать на гарантированную аудиторию — покупателей ТЦ, самостоятельным паркам приходится серьезно подходить к вопросу привлечения гостей.

Семь лет ждут

Проекты парков развлечений относят к рискованным инвестициям, поскольку этот бизнес в наибольшей степени подвержен рыночным колебаниям и изменениям в благосостоянии населения. Кроме того, инвесторов ожидают большие затраты на этапах проектирования и строительства. Девелоперы, реализующие проекты развлекательных парков, отмечают, что их инвестиционная емкость ниже, чем проектов в других сегментах рынка. Практически в каждом развлекательном проекте есть дорогостоящие элементы, например техника для парков аттракционов. В проекте "Сафари-Парк", рассказывают его представители, больших затрат потребовало изменение рельефа местности.

Строить развлекательные парки менее доходно, чем торговые центры или жилье, и сроки окупаемости таких проектов почти вдвое больше. Эксперты рынка называют срок восемь-десять лет, но девелоперы более оптимистичны в оценке перспектив собственных проектов. Евгений Квасов, представитель "Сафари-Парк", рассказывает, что для них восемь лет — срок окупаемости по пессимистичному прогнозу, но на деле, скорее всего, ждать придется не более семи лет, а затем рентабельность проекта составит 12-16% годовых.

По предварительным расчетам, срок окупаемости торгово-развлекательного объекта "Торговый квартал" в Омске составит шесть-восемь лет, рассказывает Дмитрий Зотов, генеральный директор "Торгового квартала" — управляющей компании проекта.

Александр Тимофеев, генеральный директор компании "МТ-Девелопмент", рассказывает, что для их проекта "Фристайл парк" операторы подбирались таким образом, чтобы инвесторы могли вернуть вложенные средства не более чем за шесть-семь лет. А представители уже работающего парка "Яхрома" рассказали, что расходы на его создание предполагается окупить за семь лет. Сейчас "Яхроме" три года, и если дела будут идти так же, как сейчас, говорят руководители проекта, то это сделать удастся.

Что касается сроков окупаемости парков развлечений в регионах, то там они больше, нежели в Московской области, и составляют 10-13 лет, говорит Ирина Сергеева, председатель совета директоров "Парк-Девелопмент", застройщика и управляющей компании парка "Юность" в Калининграде. Сейчас компания занимается предпроектной подготовкой проекта "Парк 300 лет Омска" в городе Омске. "Что касается рентабельности, у нас есть пока только расчетная цифра, и она не очень высока — 12% годовых",— замечает Ирина Сергеева. Правда, речь идет о развлекательных парках в чистом виде, когда в проект не входят торговые площади.

Строители парков считают, что для снижения срока окупаемости крайне важно учитывать климатические особенности России, создать возможность круглогодичной работы объектов. Например, горнолыжный курорт "Волен" летом, чтобы привлечь посетителей, предлагает открытый бассейн, бани, рыбалку, катания на парапланах и вертолетах и другие развлечения, в основном характерные для домов отдыха. Во "Фристайл парке" будут два основных сегмента развлечений — полноформатная всесезонная зона снежных развлечений и крытый аквапарк, которые имеют противоположные сезонные пики посещаемости.

"Мы понимаем, что строим парк развлечений в регионе, где 200 дней в году минусовая температура, поэтому в Парке 300 лет Омска запланировано много крытых павильонов",— рассказывает Ирина Сергеева. Аналогичным образом поступают девелоперы проекта "Торговый квартал": каток, киноплекс, боулинг, детские аттракционы находятся под крышей, что также позволит ему действовать вне зависимости от сезона. Тем не менее инвестор собирается совместить развлечения с торговыми площадями, что сейчас у нас очень типично."

Неопытность застройщиков

Отпугивает потенциальных инвесторов парков развлечений и отсутствие у российских девелоперов практического опыта строительства развлекательных объектов. Поэтому застройщики все чаще следуют западным стандартам. Так, создатели "Сафари-Парка" рассчитывают достичь успеха, взяв за образец комплекс в немецком Ганновере, а "Торговый квартал" поручил разработку проекта американскому архитектурному бюро Laguarda.Low, на счету которого проекты 30 торгово-развлекательных центров по всему миру.

Компания "МТ-Девелопмент" полагается на собственный опыт создания и эксплуатации многофункциональных развлекательных комплексов под торговой маркой "Киноплекс". Именно накопленные опыт и знания в этой области явились для компании определяющими в выборе направления следующего объекта коммерческой недвижимости.

Инвесторы, готовые рискнуть и вложить средства в парки развлечений, могут рассчитывать на помощь властей. Как показывает практика, власти на местах обычно с радостью поддерживают такие проекты. Например, строительство "Паркленда", по словам губернатора Бориса Громова, опекает правительство Московской области: руководителем рабочей группы назначен первый заместитель председателя правительства региона Игорь Пархоменко.

Омский парк создается по инициативе губернатора. По его же инициативе в черте города рядом с парком будет построена гостиница. Два этих объекта, надеется губернатор, станут центром притяжения туризма.

Правда, финансовой помощи на этапе строительства от властей ожидать не стоит — по словам Евгения Квасова, поддержка может быть оказана исключительно "моральная" или уже после завершения строительства могут быть применены налоговые льготы или помощь в получении грантов.

Правда, и "моральная" поддержка вещь вполне весомая, когда речь идет о выделении земли, согласовании проекта с местными властями или разрешениях на строительство.

Чиновники объясняют собственную заинтересованность в открытии новых парков тем, что крупные комплексы создают дополнительные рабочие места. Кроме того, и подмосковные власти рассчитывают, что создание подобных проектов положит начало формированию и развитию туризма в Московской области. "Появление подобного объекта социальной инфраструктуры и, кроме того, крупного налогоплательщика привлекательно для любого территориального образования",— отмечает Александр Тимофеев.

Готовы рискнуть

Самый крупный из строящихся развлекательных проектов Подмосковья "Паркленд" появится в Раменском районе Московской области на территории более 5 тыс. га, принадлежащей компании "Белая дача". В него войдут детский развлекательный центр с аттракционами и тематическими павильонами, сафари-парк, горнолыжный спуск, два гольф-поля, автодром, на котором могут проводиться гонки класса "Формула-1", казино, четырех-пятизвездные отели, многофункциональная спортивная арена. Проектом предусмотрено создание искусственного озера для водного спорта, а для строительства планировалось привлечь мощности и опыт южноафриканской компании Sun International Ltd, построившей несколько аналогичных объектов в Южной Африке. Центральной частью "Паркленда" должно было стать казино, однако из-за изменений в законодательстве от него пришлось отказаться.

Второй крупный проект — "Сафари-Парк" — появится рядом с поселком Подосинки Дмитровского района Московской области. Площадь участка составляет 750 га, из них 450 будет отведено собственно под сафари-парк. Его территорию поделят на пять зон, соответствующих пяти континентам земного шара. На оставшихся землях разместится развлекательная зона. Она включает в себя тематический парк аттракционов, ресторанный комплекс, гольф-клуб, биопарк, бассейн, футбольные поля, гостиничный комплекс и коттеджный поселок.

Введение первой очереди парка в эксплуатацию запланировано на лето 2008 года, сейчас ведется прокладка коммуникаций и обеспечение будущего парка развлечений электроэнергией. Инициатор проекта, как и в случае с "Парклендом", правительство Московской области. Но, похоже, инвесторов этот проект привлекает гораздо меньше, чем Громова.

Первоначально "Сафари-Парк" планировали открыть уже в этом году. Но инвесторы — китайские компании — долго медлили, а затем и вовсе отказались от проекта. Затем вложить в сафари-парк $150 млн собирался Газпромбанк и тоже передумал. Сейчас "Сафари-Парк" снова ищет инвестора.

Собственный проект парка развлечений есть и у СУ-155. Компания строит горнолыжный комплекс в районе Павшинской поймы, рядом с ею же строящимся жилым кварталом. В состав развлекательного комплекса войдут крытая горнолыжная трасса, гостиница, рестораны и магазины.

Объект начнет действовать предположительно в конце этого года. По словам застройщика, в данном случае развлекательный центр строится скорее с целью повысить престижность района и увеличить спрос на жилую недвижимость, чем приносить прибыль самостоятельно. Тем не менее, по экспертным оценкам, проект должен окупиться за семь-девять лет.

Весной 2007 года началось строительство крытого развлекательного комплекса "Фристайл парк". Это проект компании "МТ-Девелопмент". Он довольно выгодно расположен — всего в 1,5 км от МКАД по Киевскому шоссе. Создатели парка собираются привлекать посетителей большим количеством разнообразных развлечений: там будут горнолыжная трасса, аквапарк, многозальный кинотеатр, рестораны и магазины, гостиница. Инвестиции в проект составят около $150 млн, откроется парк в 2010 году.

Елена Дегтярева

Самые-самые

Самый известный из российских неосуществленных проектов — "Парк чудес" Зураба Церетели. Центральной частью комплекса должны были стать детские аттракционы, значительная часть отводилась под познавательные павильоны. Помимо этого на территории парка было запланировано устройство теннисных кортов, бассейнов, конноспортивного комплекса, зоопарка, гольф-поля, гостиничного комплекса с киноконцертным залом и ресторанами. Предполагалось запустить на территории парка монорельсовую и подвесную канатные дороги, автокары и электромобили.

Помешали грандиозным планам нерешенные проблемы с землей. Предполагалось, что развлекательный парк построят в Нижних Мневниках на территории более 300 га.

Начало строительства неоднократно откладывалось по причине отсутствия инвестора. Выделенная городом земля на протяжении многих лет не использовалась, что привлекло внимание Росприроднадзора и правоохранительных органов. В результате было принято решение пересмотреть проект и изъять участок, расположенный в природоохранной зоне. Против Зураба Церетели возбудили три уголовных дела: по подозрению в уклонении от уплаты налогов, незаконном предпринимательстве и нарушении режима особо охраняемых природных территорий.

Однако дорогая московская земля не пропадет: сейчас на конфискованном участке собираются открывать гольф-комплекс международного класса, а зимой использовать эту территорию для катания на лыжах. Проект разработала корейская компания Lotte Group.

Самый большой в мире парк развлечений Ferrari Theme Park строится в Арабских Эмиратах. В 30 минутах езды от Абу-Даби на острове Яас разместятся 24 автоаттракциона, в числе которых "американские горки-близнецы", позволяющие соревноваться друг с другом в скорости езды по "петлям", картинг, ралли и поездки в кабриолете по дюнам на территории парка. В Ferrari Theme Park будут кинотеатр с 18 залами, бары и рестораны, а также музей Ferrari, посвященный истории легендарной марки. На острове построят гоночный трек, который будет использоваться при подготовке профессиональных гонщиков и для тест-драйвов Ferrari.

Дополнят развлечения парка бутики, роскошные отели, аквапарк, гольф-поля и поля для игры в поло. Шейхи не скупятся и уже вложили $6,8 млн в расширение ближайшего аэропорта Абу-Даби. Стоимость парка развлечений оценивается в $40 млн.

Самый успешный парк развлечений Скандинавии Astrid Lindgrens Varld находится в Швеции. "Мир Астрид Линдгрен" площадью 120 га ежегодно посещает около 500 тыс. гостей, что для страны с населением 9 млн человек рекордный показатель. В этом детском парке нет традиционных механических аттракционов. Скорее это театр под открытым небом, в котором живут герои книг знаменитой писательницы.

Каждая из шести зон парка посвящена одной из книг. В лесу выстроены улицы — уменьшенные под детский рост копии книжных городов и деревень. Дети могут поиграть в доме Карлсона, Пепи Длинныйчулок, на ферме с живыми животными Эмиля из Леннеберги. Каждый час актеры разыгрывают сцены из книг. Консультантом парка была сама Астрид Линдгрен, и ни одна деталь, даже занавеска на окне и цветы на миниатюрной ратушной площади, не могла появиться в парке без ее ведома и одобрения.

Подписи

Успех семейных парков развлечений зависит от того, сможет ли найти себе занятие гость любого возраста

Новый торгово-развлекательный центр откроется в Омске в 2009 году

Преимущество парка "Фристайл" в его расположении — всего в полутора километрах от Москвы по Киевскому шоссе