Спортивная составляющая
Сегодня в Москве строится или реконструируется целый ряд спортивных объектов. Инвесторы, изучив иностранный опыт коммерциализации спортивных площадок, решили реализовать подобные проекты в Москве. Каждый спортивный объект в столице предполагает строительство коммерческой или жилой недвижимости.
Собственными стадионами в ближайшие несколько лет намерен обзавестись целый ряд футбольных клубов. Помимо "Спартака", который строит свою площадку на месте Тушинского аэродрома, должна появиться своя арена у ЦСКА. Готовится проект переустройства футбольного стадиона "Динамо"; в районе метро "Ботанический сад" будет возведен новый стадион, финансируемый Национальной академией футбола (работу этого фонда курирует Роман Абрамович). Обновляется спортивная недвижимость легкоатлетического назначения. Планируется в скором времени провести реконструкцию легкоатлетического стадиона АЗЛК (метро "Текстильщики") и легкоатлетического стадиона в Измайлове. Ожидается появление новой спортивной инфраструктуры и в районе "Водного стадиона".
Источник заработка
Большинство объектов спортивного назначения имеет "инвестиционную составляющую" — то есть в комплексе с ними появятся коммерческая и жилая недвижимость. Да и сами стадионы в теории могут приносить доход, превышающий расходы на содержание и аренду земли. Впрочем, последнее для России пока не очень актуально.
По словам главы агентства All That Football (специализация — футбольный маркетинг) Сергея Фалькова, приложив определенные усилия, стадион можно превратить в доходное заведение: "Статьи дохода тут сами матчи плюс культурно-досуговые мероприятия. К примеру, Центральная спортивная арена стадиона "Лужники" сдана на долгое время вперед, как и искусственные поля того же стадиона. Там удобно устраивать масштабные корпоративные мероприятия. При правильном использовании доходным станет и новый Ледовый дворец на Ходынке. Сейчас, когда чемпионат мира по хоккею завершился, он простаивает, и в принципе там можно организовать, к примеру, катание на льду, керлинг, фигурное катание. Но всего этого нет, потому что руководство стадиона ждет, когда туда придут хоккейные команды. А вот сравнительно новый стадион "Локомотив" неплохо зарабатывает на продаже лож. Компании с удовольствием раскупают там ложи для корпоративного просмотра матчей",— рассказывает господин Фальков.
Но все-таки пока стадионов, которые бы работали бы в плюс, совсем немного. По мнению генерального директора баскетбольного клуба ЦСКА Сергея Кущенко, владельцы стадионов только-только начинают осознавать, что недвижимость такого рода может являться источником дохода: "Нам надо изучать успешный западный опыт. Дальше всех тут продвинулись Англия, Испания. Сама по себе окупаемость зависит от того, как подойдет к проблеме менеджерский состав. Предположим, если на территории стадиона мы делаем фитнес-клуб или теннисные корты, то уже получаем прибыль. Вообще же стадион должен окупаться благодаря собственной инфраструктуре. Для начала около стадиона должна быть удобная парковка. Затем нужно подтягивать брэнды под стадион. Офисные, гостиничные комплексы не так сложно встроить в структуру стадиона. Но сегодня мало кто озабочен этими проблемами. Многие стадионы собирают полные трибуны два-три раза в год, тем и ограничивают свои доходы",— говорит господин Кущенко.
По его словам, коммерчески успешные стадионы в стране все-таки есть. "Например, в Перми работает стадион "Молот", где проводятся как хоккейные, так и баскетбольные и футбольные матчи. Там же организуются концерты, дискотеки и даже работает салон автомобилей. В течение года там проводится огромное количество мероприятий. И такая многофункциональность предусматривалась конструктивным решением",— отмечает господин Кущенко.
И все-таки до западной изобретательности нам далеко. К примеру, наиболее рьяные болельщики на Западе в завещании могут даже указать, чтобы после смерти их прах развеяли над полем, где играет любимая команда. За определенную плату, разумеется.
По мнению господина Кущенко, в России рынок спортивных услуг оформится в лучшем случае через три-пять лет. К этому времени появятся новые стадионы или будут перестроены старые, при которых будет работать приносящая доход инфраструктура. "У нас будут стадионы международного класса, но пока никто не знает, как сделать, чтобы туда шли люди. Это тоже серьезная проблема. В свое время в Италии, чтобы наполнить трибуны, отменили прямые трансляции матчей. Доходы клубов сразу выросли. Затем, когда все привыкли к таким порядкам, права на трансляции стали продавать, но лишь платным каналам, не федеральным. России, возможно, тоже предстоит через это пройти",— размышляет господин Кущенко.
Однако сейчас клубы рассчитывают на доходы не от спортивной деятельности — ставка делается на строительство жилой и торговой недвижимости на принадлежащей им территории.
Спартак — чемпион
Согласно расчетам руководства "Спартака", стоимость проекта стадиона составляет около {euro}150 млн. Финансировать сооружение будет, по его собственным словам, вице-президент и акционер компании ЛУКОЙЛ, совладелец ИФД "Капитал" и владелец ФК "Спартак" Леонид Федун. Под стадион выделен участок площадью 35 га, на нем кроме спорткомплекса разместится четырехзвездная гостиница на 200 номеров общей площадью 12 500 кв. м и высотой 15 этажей (строить ее будут одновременно со стадионом, срок окончания строительства ориентировочно 2009 год), а также парковка на 5600 машиномест.
Проект предполагает строительство арены, рассчитанной на 35 тыс. зрителей, а также примыкающей к ней малой арены универсального назначения на 12 тыс. мест. Генподрядчиком стала немецкая компания Hochtief, которая имеет богатый опыт строительства стадионов в ряде европейских стран, в частности Германии, принимавшей в прошлом году чемпионат мира по футболу. Hochtief активно работает и в России, где ее усилиями возводятся "коробки" для магазинов ИКЕА, "Ашан" и др. Правда, возведением стадионов у нас компания пока не занималась. Между тем некоторые трудности есть уже сейчас, на стадии подготовки проекта и начала строительства.
Так, у "Спартака" выросли аппетиты по части вместимости стадиона. Сейчас руководство заявляет о желании увеличить число мест с 35 тыс. до 42 тыс. Господин Федун объясняет это решение многочисленными пожеланиями болельщиков, а также международными требованиями к стадионам.
Уже этим летом предполагается утверждение первоначального плана проекта, а к концу года должна быть согласована проектная документация. Но пока стадион еще "блуждает" по выделенному под него участку. Как оказалось, прямо под местом будущего строительства находится законсервированная станция метро "Волоколамская", расположенная между "Щукинской" и "Тушинской". Выяснилось это совсем недавно, поскольку расположение подземных коммуникаций в Москве засекречено с 1935 года. "Станция метро расположится в нескольких метрах от стадиона, так что проблем с тем, чтобы добраться до него зрителям общественным транспортом, не возникнет. Финансирование строительства станции "Волоколамская" — вопрос пока не решенный. Но мы надеемся, что Москва поможет нам в этом вопросе. Если нет, то, полагаю, сделаем это сами. В непосредственной близости находится и Москва-река. В качестве одного из вариантов доставки зрителей нами рассматривается и речной транспорт",— рассказывает директор стадиона "Спартак" Андрей Козырев.
На этом проблемы будущего стадиона не заканчиваются. Как полагают специалисты, сдать объект в срок может помешать то, что на сегодняшний день еще нет проекта планировки всего Тушинского аэродрома: "Там запланировано создание теннисного центра со стадионом, центра водных видов спорта с большим бассейном, центра борьбы, гольф-центра, яхты, центра автоспорта с трассой. Пока ни один из планов не утвержден, но инвесторы намереваются в качестве инвестиционной составляющей других проектов, не связанных со стадионом "Спартак", возводить коммерческие объекты — жилье, офисы и торговые помещения.
Двигатель торговли
Футбольный стадион "Динамо" уже в будущем году ожидает масштабное строительство. На территории, принадлежащей владельцам стадиона, должен быть возведен комплекс офисных и жилых зданий "Петровский парк" общей площадью около 500 тыс. кв. м. Инвестором проекта выступает ВТБ, который планирует вложить туда порядка $1 млрд в ближайшие три-четыре года. А спортивные сооружения будут реконструироваться. Проектирование спортивных объектов возложено на "Моспроект-4", а офисной и жилой частью зданий занимается ТПО "Резерв". По словам главного архитектора "Резерва" Владимира Плоткина, сейчас проект находится в эскизной стадии и до того момента, когда объект будет готов к эксплуатации, пройдет еще лет пять: "Пока даже не определено, какая часть площадей придется на жилой фонд, а какая на офисы",— поясняет господин Плоткин.
Стадион начнет действовать несколько раньше — в 2009-2010 годах. "Фасады стадиона являются предметом охраны, их надо сохранить. Внутри произойдет изменение структуры. На общественном совете в конце прошлого года руководством города было одобрено решение о реконструкции Большой спортивной арены под футбольный стадион на 30 тыс. зрителей. В подтрибунных помещениях появится спортивный зал для других видов спорта. В ходе реконструкции футбольное поле предполагается повернуть на 90°, что, по мнению проектировщиков, повысит его комфортность для футболистов и зрителей",— рассказывает руководитель архитектурно-проектной мастерской N6 "Моспроекта-4" Дмитрий Буш.
Сейчас комплекс состоит из Большой и Малой спортивных арен. Расположенный там же Петровский парк является памятником садово-паркового искусства. По словам господина Буша, реконструкцией он будет затронут минимально. На месте Малой спортивной арены появится спорткомплекс, включающий футбольный манеж, бассейн, ледовые площадки, гимнастические залы. Но вместимость стадиона несколько уменьшится — с нынешних 34 тыс. до 30 тыс. зрителей.
Проект реконструкции Большой спортивной арены, по предварительным оценкам, обойдется в $250 млн. "Стоимость проекта такова, потому что будет осуществляться не только строительство, но и реставрация — это всегда удорожает работы",— говорит господин Буш.
А вот стадион ЦСКА на Песчаной улице недалеко от здания "Триумф паласа" должен быть построен уже в 2009 году. Вместимость его составит 30 тыс. зрителей. "В соответствии со стандартами ФИФА и УЕФА на проведение клубных матчей вплоть до четвертьфинала. Полуфиналы можно играть уже с трудом — нужно договариваться, согласовывать. А на финал нужно иметь стадион вместимостью порядка 55 тыс. зрителей",— объясняет Дмитрий Буш.
Инвестиционная составляющая стадиона ЦСКА — гостиничные и офисные помещения в подтрибунном пространстве, а также башня высотой 45 этажей, где разместятся офисы. Общая площадь коммерческой недвижимости составит 70 тыс. кв. м.
Генподрядчик проекта — фирма "Ингеоком". Она принимала участие в строительстве "Локомотива", а тут получила генподряд на все строительство. Стоимость стадиона, по оценке господина Буша, вряд ли будет менее $250 млн.
В районе метро "Ботанический сад" ориентировочно в 2010-2012 годах появится стадион Национальной академии футбола. Планируется, что это будет спортивная площадка для сборной и всех клубов РФС. Площадь участка, выделенного под стадион, около 35 га. Стадион рассчитан на 55 тыс. зрителей, что позволит проводить на нем матчи любого уровня.
Земля ранее принадлежала ВДНХ, сейчас занята арендаторами — рынками, складами и прочими временными сооружениями. Процесс находится на предпроектной стадии. "Проект идет довольно медленно, "Моспроект-4" занимается им уже два года, хотя на это в принципе достаточно и года",— говорит господин Буш.
Инвестор — Национальная академия футбола — намеревается построить рядом со стадионом торгово-развлекательный комплекс площадью 25 тыс. кв. м, спортивно-развлекательный комплекс (25 тыс. кв. м), четырехзвездную гостиницу на 180 номеров площадью 27 тыс. кв. м и офисный комплекс (27 тыс. кв. м). Общая площадь стадиона при этом составит 28 тыс. кв. м отапливаемых помещений (то есть без учета трибун и поля).
Кроме того, в Москве строятся два легкоатлетических стадиона. Стадион "Измайлово" разместится в районе нынешнего Черкизовского рынка. Он имеет богатую историю. Начал строиться он в 1936 году и был задуман как наш ответ Адольфу Гитлеру, который провел в 1936 году в Берлине Олимпиаду. Гитлер сделал огромный легкоатлетический стадион вместимостью 100 тыс. зрителей, на что руководство СССР решило ответить возведением арены, вмещающей 120 тыс. зрителей. По проекту стадион, который должен был называться Центральным стадионом Советского Союза, имел западную, южную и северную трибуны, а с востока открывалось поле для парадов с возможностью выхода на стадион военной техники и колонн трудящихся. Строительство его было начато, но прервалось во время финской войны. Затем началась Великая Отечественная, и о стадионе забыли. "Проект интересен тем, что под трибунами должен был быть бункер для советского правительства. Охранять руководителей партии предполагалось силами танкового полка, который размещался под землей. К стадиону предполагалось протянуть от Кремля секретную ветку метро. Это должна была быть точка сбора при эвакуации, откуда в сопровождении бронетанковых войск уже можно было двигаться в сторону Урала. Подземные сооружения были сделаны, а также началось строительство нижнего яруса трибун",— рассказывает господин Буш. Но после войны центральным стадионом страны стали "Лужники". Перед Олимпиадой-80 стадион в Измайлове слегка подремонтировали и использовали как тренировочную площадку. А недавно Москва получила право проведения чемпионата мира по легкой атлетике 2013 года — в городе должно быть сделано два стадиона; исходя из этого, решено было завершить строительство, начатое в 1930-х годах. Внешняя лента подтрибунных помещений будет вмещать многофункциональный комплекс, включающий гостиницы, спортзалы, бассейны, фитнес-клуб. Площадь инвестиционной составляющей, включая паркинг, составит 100 тыс. кв. м. В роли заказчика выступает дирекция стадиона, а инвесторы — совладельцы Черкизовского рынка. Там, где сейчас находится Черкизовский рынок, должно появиться жилье (площадь еще не определена) и большой спортивный парк.
Сравнительно небольшой по масштабам проект — реконструкция стадиона "Москвич" (АЗЛК). Его также предполагается реализовать в преддверии чемпионата мира по легкой атлетике — в 2009 году. Финансирование его будет производиться из бюджета Москвы. Стадион на 20 тыс. зрителей, при нем будут новые теннисные корты и футбольные поля.
Сравнительно небольшой проект, который имеет спортивную и коммерческую составляющую, реализует сейчас девелоперская компания "Хорус Капитал", выступившая партнером ВФСО "Динамо" по созданию спорткомплекса в районе "Водного стадиона". Помимо спортивного комплекса предполагается построить бизнес-парк общей площадью порядка 40 тыс. кв. м, площадь спортивных сооружений составит 10-12 тыс. кв. м. Спортивная составляющая определена еще не полностью, пока инвестор с уверенностью говорит только о бассейне. По словам директора по маркетингу компании "Хорус Капитал" Павла Барбашева, стройка начнется осенью этого года. Инвестиции в проект составят более $100 млн.
Тушинский гол
Права долгосрочной аренды Тушинского поля принадлежат ФГУП "Национальный аэроклуб России имени Чкалова". Несколько лет назад полеты малой авиации запретили по причине близости поля к жилым массивам: "На деятельности аэроклуба запрет полетов в Тушине особо не сказывается, поскольку у нас есть другая площадка — авиационный центр "Борки" под городом Кимры в Тверской области",— говорит гендиректор аэроклуба Юрий Посаженников. По его словам, аэроклуб является балансодержателем аэродромного имущества. Общая площадь Тушинского аэродрома составляет около 220 га; за вычетом площадей, отданных под стадион "Спартак", остается порядка 185 га. Территория, поделена между двумя инвесторами — общественной общероссийской организацией "Российская автомобильная федерация" и всероссийским добровольным обществом "Спортивная Россия".
По словам руководитель департамента инвестиционно-строительных программ "Спортивной России" Андрея Паламарчука, планы по застройке Тушинского поля пока известны лишь в общих чертах. "Мы будем воплощать многофункциональный подход, создавая социально значимую инфраструктуру, предполагающую наличие ледовой академии, академии тенниса, центра реабилитации инвалидов. Будем строить жилье для спортсменов и комплекс для занятий экстремальными видами спорта. Озеленим берег вдоль Москвы-реки",— рассказал господин Паламарчук.
Прямая речь
Как заработать на московских стадионах?
Ралиф Сафин, член Совета федерации:
— Сначала надо научиться хорошо зарабатывать на рекламе, на продаже трансляционных прав. А также рядом со стадионом необходимо иметь гостиницу и какой-нибудь деловой центр. На этом можно хорошо заработать. И конечно, надо учиться зарабатывать на билетах, а то у нас в среднем он стоит 300 рублей, а в Англии может стоить и {pound}100. Но там, правда, и матчи зрелищнее.
Александр Гафин, член совета директоров Альфа-банка:
— Нужно понять, что стадионы — это не только спортивные, но и зрелищные площадки. А нам сейчас явно не хватает именно зрелищных площадок: "Россия" закрыта, а Кремль уже перегружен. Поэтому можно спокойно зарабатывать на концертах и при проектировании стадиона учитывать возможность построения сцены и обеспечение нужной яркости света.
Алимжан Тохтахунов, президент Отечественного футбольного фонда:
— Строить возле стадионов игровые центры, аттракционы, концертные площадки. То есть необходимы семейные комплексы развлечений, где каждый найдет что-то по своему вкусу и по своим потребностям. На этом можно неплохо заработать, тем более что в Москве мест, куда можно сходить всей семьей, не так много. Еще стадионы должны иметь свои собственные мини-гостиницы и конференц-залы. С отелями у нас проблема.
Михаил Козелев, генеральный директор компании АПТ РОС (входит в состав "Агромашхолдинга"):
— Надо учиться зарабатывать на услугах. Мне кажется весьма успешным как бизнес-модель лондонский стадион "Стэнфорд Бридж". Там на каждой трибуне свой ресторан — в стоимость билета входит шведский стол, причем кормят очень вкусно. Уходить оттуда не хочется, а после футбола тратишь больше, чем стоил билет, хотя и он недешевый — {pound}120 минимум. На стадион входит порядка 50 тыс. болельщиков. Ну и, конечно, серьезный источник доходов — реклама. Впрочем, залог успеха — хорошая игра команды, на которую не жалко потратиться.
Николай Гуляев, олимпийский чемпион по конькобежному спорту:
— Самый простой способ — заработать на массовом катании. Еще стадионы могут заработать на проведении различных шоу и коммерческих презентаций. Я был на презентации новой модели BMW, где устраивали ралли на льду. Было очень красиво: много прессы, спонсоров и, соответственно, зрителей.
Алексей Островский, заместитель руководителя фракции ЛДПР:
— Лучше всего с умом подойти к делу. Владельцам стадионов необходим правильный подход, который позволит на проведении спортивных соревнований зарабатывать столько же, сколько на сдаваемой в аренду недвижимости. Во всем мире это успешный бизнес, а мы не ценим того, что имеем. Государство должно регулировать деятельность владельцев стадионов, потому что вопросы коммерциализации на откуп отдавать нельзя. Иначе они увлекутся этим делом и развалят нам всю спортивную отрасль.
Максим Игнатьев, генеральный директор сети фитнес-клубов Reebok и MaxiSport:
— Традиционно на стадионах зарабатывают концертами и развлекательными мероприятиями, которые собирают неплохую аудиторию. И этот заработок, насколько мне известно, достаточно серьезный. Кроме того, можно проводить околоспортивные мероприятия: от корпоративных вечеринок до банкетов. Использовать большую территорию под выставки я бы не советовал, потому что в последние годы в Москве появилось много комплексов, которые не так уж сильно загружены. Можно также какую-то часть стадиона оборудовать фитнес-центром. "Олимпийский" — хороший пример того, как подобный объект может приносить существенный доход. Особенно если он заранее запланирован.
Подписи
Инвестиционная составляющая стадиона ЦСКА — гостиницы и офисы
Стадион Национальной академии футбола достроят не раньше 2010 года
Проект реконструкции стадиона "Динамо" включает также строительство рядом с ним офисной и жилой недвижимости
Стадион "Измайлово" разместится на месте нынешнего Черкизовского рынка
"Водный стадион" — это не только бассейн, но и бизнес-парк по соседству
Легкоатлетический стадион в "Текстильщиках" рассчитан на 15 тыс. зрителей
Строительство нового стадиона "Спартак" оценивается в €150 млн