Офисы. Первыми ощутили проблему нехватки офисных помещений пионеры рынка — кооперативы. В кратчайшие сроки они заняли подвалы, пустующие конторы, свободные площади на предприятиях, но помещений не хватало. Еще более усугубилась ситуация после либерализации внешней торговли, когда в Россию нахлынули тысячи представителей западного бизнеса в поисках дешевого сырья и новых рынков сбыта своей продукции. Несколько кооперативов, фирм и совместных предприятий, решивших заняться строительством офисов, проблемы не решили — на сегодняшний день спрос на офисы со стороны инофирм оценивается в 300 тыс. м2, потребность отечественных коммерческих структур в офисных помещениях — более 12 млн м2.
Расширение предложения на рынке тормозится рядом проблем. До последнего времени в качестве помещений под офисы использовались главным образом расселенные коммуналки. Бизнес по расселению расцвел пышным цветом с началом аукционных продаж муниципального жилья, когда появилась возможность покупать квартиры и обменивать их на комнаты в коммуналках. Освобожденные квартиры слегка ремонтировались и сдавались в аренду инофирмам за валюту.
Но в последнее время сложности возникли и в этой сфере. Во-первых, возросли запросы владельцев комнат, а цены на квартиры, используемые под расселение, существенно выросли. В результате рентабельность операций по расселению снизилась со 150-200% в прошлом году до 20-30% сейчас. Кроме того, снизилось и само предложение коммуналок — более 80% их общего количества были объявлены не подлежащими приватизации из-за плохого технического состояния или исторической ценности зданий, в которых они размещаются. Мало того, в конце апреля мэр Москвы заявил о намерении вообще приостановить приватизацию коммуналок, то есть этот сегмент рынка недвижимости может просто закрыться.
Участки под коттеджное строительство. Эта сфера инвестиций в недвижимость была открыта Указом Президента "Об отводе земельных участков в Московской области для малоэтажного строительства и садоводства для жителей г. Москвы и области". В целях реализации указа 9 марта прошлого года вышло постановление главы областной администрации, по которому всем районам Московской области устанавливались ежегодные задания по выделению земельных фондов для малоэтажного строительства. Местные власти восприняли это распоряжение без энтузиазма, и в результате активное строительство коттеджей в области началось только нынешней весной. Потеря времени, правда, компенсируется усиленной активностью: в настоящее время о начале коттеджного строительства объявили около двадцати фирм, которые обещают сдать заказчикам к концу года около полутора тысяч коттеджей.
Участки в Москве. Еще одна сфера рынка недвижимости стала доступна инвесторам после выхода в декабре прошлого года Распоряжения мэра #295 "О порядке и условиях проведения конкурсов на предоставление в долгосрочную аренду земельных участков в Москве". Первый такой конкурс проведен в апреле, а в конце мая — начале июня предстоит еще целая серия подобных конкурсов. Участки предоставляются под строительство различных объектов: торговых центров, офисов, гостиниц, а это предоставляет широкие возможности не только риэлтерам, но и строительным, торговым и другим фирмам. Правда, всем им придется решить одну весьма неприятную проблему, связанную с постоянным подорожанием строительных работ и необходимостью в связи с этим усиленного финансирования.
Ближайшая перспектива рынка недвижимости
Сегодняшнее состояние и тенденции российского рынка недвижимости отражают приведенные графики. Прежде всего бросается в глаза, что темпы роста цен на все виды недвижимости превосходят темпы роста курса доллара. Быстрее всего дорожает аренда квартир, но по мере приближения к границе платежеспособности динамика цен снижается. Аналогичны тенденции роста стоимости аренды нежилых помещений.
Ускоренными темпами дорожают и земельные участки, расположенные в дачных зонах крупных городов — кроме самых престижных, на них цены стабилизировались. Здесь, впрочем, следует учитывать, что цены на эти участки имеют ярко выраженную сезонную зависимость. За пределами нашего графика осталось ежемесячное падение цен на 10-15% в августе — октябре прошлого года, связанное с завершением строительного сезона. По оценкам экспертов Ъ, представленный на графике рост цен будет продолжаться до июля, когда индекс составит примерно 240% по отношению к ценам октября прошлого года, а затем неизбежно падение цен на 10-15% ежемесячно в течение всей осени. Следует также заметить, что зимой этот сектор рынка практически замирает и это существенно ограничивает ликвидность земельных участков. Соответственно снижается их инвестиционная привлекательность.
Цены на квартиры растут более умеренными темпами, при этом цены риэлтерских фирм имеют тенденцию к замедлению роста, а стоимость жилья на муниципальных аукционах, наоборот, растет все быстрее. Мы уже анализировали эту ситуацию, надо лишь добавить, что на прошлой неделе поступило в официальную рассылку постановление московского правительства "О государственной регистрации залога жилых помещений, принадлежащих гражданам или юридическим лицам на праве собственности". Постановление не только подтверждает возможность и законность таких операций, но и гарантирует их юридическую безупречность в случае регистрации. Эти новые возможности, вероятно, смогут поддержать эффективность дилерских операций с квартирами, но точно оценить их влияние пока весьма сложно.
Общей тенденцией на рынке недвижимости в ближайшие месяцы будет продолжающееся повышение цен, но в различных сегментах и темпы подорожания будут различными. Цены на квартиры риэлтерских фирм, уже сегодня приблизившиеся к пределу спроса, будут расти все медленнее. Муниципальные квартиры сейчас дорожают опережающими темпами, но уже в ближайшие три-четыре месяца замедление роста цен и в этом секторе представляется вероятным. Темпы роста ставок арендной платы на квартиры и нежилые помещения уже на протяжении нескольких месяцев проявляют тенденцию к замедлению.
Другой важной закономерностью в сфере недвижимости стало увеличение сделок инвестиционного характера — приобретение участков под застройку, зданий под реконструкцию, объектов незавершенки. По мнению экспертов, эта тенденция в ближайшем будущем станет определяющей на рынке недвижимости. Результаты такого развития ситуации могут быть весьма впечатляющими. Увеличение инвестиций в недвижимость закономерно вызовет повышение спроса на капиталы и инвестиционные товары — конструкционные, строительные, отделочные материалы, строительную технику и оборудование, строительные профессии. Благодаря своей огромной емкости и динамичному росту, рынок недвижимости в скором будущем может стать важным фактором, определяющим ситуацию как в связанных с ним отраслях, так и в экономике в целом.
АНДРЕЙ Ъ-ШМАРОВ, АЛЕКСАНДР Ъ-ВОДЯНОВ, МАКСИМ Ъ-РУБЧЕНКО, ОЛЬГА Ъ-ГАВРИЛОВА
Жениться не напасть — как бы женившись не пропасть
Приватизационные процессы, все последние месяцы не удовлетворявшие своих идеологов темпами, получают мощный толчок. 8 мая подписан президентский указ, диктующий значительное ускорение приватизации — и некоторое расширение ее сферы.
Предприятия, уже завершившие приватизацию, сталкиваются с новыми для себя проблемами управления капиталом. Если не уделять им достаточного внимания, дела пойдут скверно.
Что делаешь — делай скорее
В непрекращающихся местных бунтах против приватизации появился новый мотив. Так, по слухам, со дня на день ожидается приостановление всех приватизационных процедур в Красноярском крае под предлогом отсутствия государственной программы на нынешний год. Программы действительно нет и, может быть, еще долго не будет. Во всяком случае, Анатолий Чубайс, выступая 14 мая на совещании председателей региональных комитетов по управлению имуществом, выразил сомнение в том, что программа (20 мая она в очередной раз выносится на обсуждение правительства, а затем ВС) будет принята в ближайшие четыре-пять месяцев. Он рекомендовал комитетам пользоваться программой 1992 года, действующей (в соответствии с Законом о приватизации) в течение трех лет, то есть до 31 декабря 1994 года.
Чубайс, по его словам, договорился с Ельциным о том, что многие новые моменты программы будут еще до ее принятия вводиться указами президента. Первый из этого ряда указов уже подписан и, бесспорно, стал важнейшим за истекший месяц событием в приватизационной сфере.
Это указ "О государственных гарантиях права граждан России на участие в приватизации", текст которого публикуется на стр. 26. С тех пор как два месяца назад появился проект этого указа (см. Ъ #11), все заинтересованные лица — а в известной степени интересоваться следовало всем российским гражданам — пребывали в ожидании: будет ли он подписан, а если будет, то сохранится ли в окончательном варианте решительность, отличавшая проект. И вот указ подписан 8 мая. Что же касается отличий окончательного варианта от проекта, они проанализированы на стр. 3 этого номера в рубрике "Политический вектор". Здесь мы остановимся на чисто практических следствиях подписания этого указа.
"Почти полпрограммы", — охарактеризовал принятый указ Анатолий Чубайс, называя его этапным и принципиальным. Он выразил крайнюю обеспокоенность тем, что за последние четыре месяца темпы приватизации замедлились. Переломить тенденцию, по его мнению, поможет именно этот указ.
Надежды Чубайса на рост темпов приватизации опираются на первый же пункт, требующий, чтобы не менее 29% акций всех акционерных обществ, создаваемых в ходе преобразования государственных предприятий, продавались исключительно на чековых аукционах в трехмесячный срок с момента преобразования.
Следующие несколько пунктов посвящены тому, чтобы было что быстро продавать.
Госкомимуществу поручено за месяц разработать четкие критерии введения ограничений на приватизацию с тем, чтобы сократить число "ограничиваемых" предприятий, а также определить условия, при которых допускается принятие решений о закреплении в госсобственности каких-либо (а не только контрольных) пакетов акций, а также о выпуске "Золотой акции". Звучит все это неплохо, но поскольку эти критерии и условия предстоит разрабатывать "с учетом мнений соответствующих министерств и ведомств", то особой либерализации нынешних порядков ожидать, пожалуй, не следует.
Если какое-либо госпредприятие, подпадавшее под указы президента #721 и #1228, до 1 июня не подаст документов на приватизацию, оно будет насильственно приватизировано по первому варианту, а контракты с его руководителями могут быть расторгнуты.
Заметный рывок делается и в малой приватизации. До 1 августа подлежат обязательной приватизации все предприятия торговли, общественного питания, бытового обслуживания, грузового автотранспорта — независимо от ведомственной принадлежности. Если через два месяца после опубликования указа такие предприятия не подадут нужных документов, их в течение двух недель продадут на коммерческом конкурсе.
Все ранее принятые решения о холдинговых компаниях предложено "безусловно привести в соответствие" с соответствующим постановлением ВС и указом президента.
Последние несколько пунктов указа призваны обеспечить беспрепятственное течение самого процесса продаж за чеки. Так, правительству указано в течение месяца выделить ресурсы "для создания необходимой инфраструктуры (включая региональные центры по проведению специализированных чековых аукционов), проведения в первой половине 1993 года аукционов по продаже акций не менее чем 2000 предприятий и премирования организаторов аукционов". Велено "считать недопустимыми любые действия государственных органов и органов местного самоуправления, устанавливающие дискриминацию владельцев приватизационных чеков, выданных в других регионах Российской Федерации, и иными способами ограничивающие сферу обращения приватизационных чеков либо изменяющие их стоимость, учитываемую в расчетах при приобретении объектов приватизации". Наконец, объявлено о том, что нарушение требований ряда пунктов указа (в частности — о дискриминации владельцев ваучеров) "является основанием для отстранения от должности должностных лиц, допустивших указанные нарушения, и руководителей соответствующих органов государственного управления".
Как нередко бывает в таких случаях, досталось и тому, кто "просто мимо шел": чековым инвестиционным фондам запретили "использовать приватизационные чеки населения, аккумулированные в порядке обмена на выпущенные ими ценные бумаги, иначе чем для приобретения акций приватизируемых предприятий". Зачем это сделано, не вполне понятно. Для большинства небольших фондов запрет спекулировать ваучерами — готовый гроб. Зампред ГКИ Дмитрий Васильев на брифинге 13 мая дал некое объяснение этого странного пункта (см. ниже, в главке о чековых аукционах), но удивления не рассеял.
"Кой черт понес его на эту галеру?"
Процесс приватизации зашел уже настолько далеко, что перестал быть par exellence актом государственной политики. Все большее реальное значение приобретает несомненный факт принципиального изменения условий функционирования растущего числа приватизируемых предприятий, эмитентов тех самых акций, которыми со все большим увлечением спекулирует постоянно увеличивающееся количество юридических и физических лиц. В новых условиях бывшим госпредприятиям предстоит действовать по совершенно другим, непривычным принципам — иначе им просто не выжить. К сожалению, сегодня готовность менеджеров новых АО работать в соответствии со своим статусом вызывает немалые сомнения.
Начнем с начала: зачем государственным предприятиям было акционироваться? Банальный ответ: "президент указал" — не очень верен. Многие предприятия начали преобразовываться задолго до указа #721, многие из тех, кто акционируется в соответствии с ним, делают это весьма охотно. Так зачем?
В принципе, все плюсы, связанные с акционированием, достаточно известны: в ту пору, когда это слово еще имело обаяние новизны, они достаточно широко пропагандировались. Это получение полной самостоятельности, окончательный уход из-под власти государственных управленческих структур под более эффективную власть собственников; возможность привлечения финансовых ресурсов для модернизации или расширения производства путем выпуска новых акций. А вот в какой мере новым АО эти потенциальные преимущества удалось реализовать — вопрос куда менее очевидный.
Что касается полной самостоятельности, то большинству акционируемых предприятий и в статусе государственных в последнее время жаловаться было грешно: самостоятельности они имели столько, сколько могли вместить. И очень важно, что не больше: полная-то самостоятельность подразумевает и полную ответственность за результаты своей деятельности, а для многих госпредприятий такая ответственность означала бы немедленное банкротство.
Самостоятельности такой полноты никто себе не желает, хотя все желают своим контрагентам; но, как бы там ни было, ее пока нет, а значит, и говорить о ней не стоит.
Что касается повышения заинтересованности работников, ставших акционерами, это, разумеется, чистый блеф — и толковали о нем когда-то просто по инерции принципа "больше социализма". Работник-акционер имеет два полярных интереса. Как работник он заинтересован в повышении заработной платы, то есть в повышении издержек, снижении прибыли и, значит, дивидендов. Как акционер он заинтересован в повышении дивидендов, то есть в повышении прибыли, снижении издержек и, значит, зарплаты. Нетрудно подсчитать, что первый из этих интересов горячее по меньшей мере вдвое, так как может быть удовлетворен моментально. Стало быть, и об этом плюсе акционирования говорить не след.
С возможностью привлечения дополнительных финансовых ресурсов для модернизации или расширения производства дело гораздо сложнее. Деньги подавляющему большинству предприятий нужны позарез — и вопрос о том, помогает ли акционирование в их добывании и, если помогает, то каким именно образом, сегодня остро актуален.
Общеизвестно, что в самом процессе акционирования предприятие не получает ни гроша: все вырученные за акции деньги (ваучеры), сколько бы их там ни было, получает прежний владелец, то есть государство. Новому АО не достается ничего. Кроме, как и было обещано, новых возможностей.
Если не считать получения кредита под залог имущества АО (тема, заслуживающая отдельного разговора, но пока не вышедшая в нашей стране из разряда отвлеченных проблем), то все эти новые возможности так или иначе связаны с выходом акционерного общества на фондовый рынок: с реализацией той или иной политики дивидендов и курса акций, с вторичной эмиссией и т. д. Казалось бы, именно эти вопросы должны быть сегодня в центре внимания менеджмента тысяч вновь образованных и создающихся акционерных обществ: они должны наперебой охотиться за специалистами в области управления капиталом, осаждать те немногие консультационные фирмы, которые способны оказать содействие в решении этих проблем — но нет. Ничего подобного не происходит. Руководство большинства новеньких АО, по-видимому, не склонно пока размышлять на эти темы. Комитет по имуществу акционировал, фонд имущества распродал акции, мы свои льготы получили, а там как-нибудь само пойдет: акции зациркулируют (многие, наоборот, надеются что не зациркулируют — но тоже сами по себе), курс установится, инвесторы прибегут...
Весьма печальная ошибка. Само не пойдет. То есть пойдет, но в очень нежелательную сторону.