Лед тронулся

Объемы предложения новостроек в июле практически не изменились, а объемы предложения "вторички" сократились. А вот спрос постепенно начал расти, равно как и цены. Впервые за полгода средняя стоимость квадратного метра, по итогам июля, выросла, хотя при этом низкокачественные квартиры продолжают дешеветь.

В сегменте новостроек практически никакой активности в июле не наблюдалось — изменение цены за июль было статистически незначимо и обусловлено изменением структуры объема предложения различных категорий новостроек. В то же время заметно выросла цена на панельные новостройки, причем такое положение дел характерно как для панели экономкласса, так и среднего класса. А вот на вторичном рынке зафиксировано увеличение цены продажи столичных квартир и рекордное уменьшение объема предложения. И то и другое в общем-то объяснимо. Продавцы разъехались в отпуска и решили заняться квартирным вопросом осенью, а покупатели, как раз напуганные перспективой роста цен осенью, предпочитают покупать то, что есть.

Впрочем, тем, кто ставит на уменьшение цен, еще есть на что надеяться. Самые переоцененные в период бурного роста квартиры — "панельки" в отдаленных районах и прочее низкокачественное жилье — продолжают дешеветь, хотя и не очень значительно, на уровне 1% в месяц. Возможно, такая тенденция сохранится и в дальнейшем: низкокачественные и хорошие квадратные метры будут расходиться все дальше по разные стороны ценовой планки.

Елена Дегтярева

Мнения участников рынка

Борис Флексер, руководитель исследовательского центра компании "Миэль-Новостройки":

— Устойчивая тенденция — постепенное смещение первичного рынка недвижимости, основной объем которого составляет комплексная застройка, в сторону ближнего Подмосковья. Причем это справедливо как для предложения, так и для спроса.

Что касается цен, в июле по всем объектам компании "Миэль-Новостройки" был зафиксирован незначительный рост цен (на уровне $20-30 за 1 кв. м).

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела корпорации "Инком":

— Никаких серьезных изменений на рынке недвижимости за прошедший месяц не произошло. В соответствии с наметившимися ранее тенденциями продолжается снижение общего объема предложения, спрос при этом продолжает увеличиваться. Ценовая ситуация в силу инертности рынка продолжает оставаться стабильной: незначительная коррекция цен в сегменте переоцененного жилья низкого потребительского качества (хрущевки и другие старые дома) и небольшое увеличение цен на качественное жилье бизнес-класса. В среднем по Москве стоимость квадратного метра выросла на 1,2%, до уровня $5199.

Одновременно можно отметить, что, несмотря на сезонное летнее затишье, спрос со стороны покупателей растет. Количество авансов на покупку и продажу находится на довольно высоком уровне, что подтверждает факт роста потенциального и реального уровней спроса. Поэтому прогнозы на ближайшую перспективу остаются неизменными. Ранее выдвинутые гипотезы относительно активизации спроса осенью 2007 года подтверждаются текущими данными.

Элла Братилова, ведущий специалист департамента элитной недвижимости компании Paul`s Yard:

— На рынке городской элитной недвижимости сейчас стагнация. Средняя стоимость квартир, к примеру, на Остоженке остается в районе $20-40 тыс. за 1 кв. м. Ожидавшегося падения спроса и цен не происходит. Активность со стороны покупателей, несмотря на летние месяцы, остается достаточно большой. Некоторые квартиры в июле были сняты с продаж в связи с ожиданием небольшого скачка цен к осени.

По-прежнему в элитных районах столицы — Остоженка, Арбат, Замоскворечье — существует острая нехватка квартир с качественным ремонтом, который бы соответствовал "цена-качество".

Алексей Адикаев, член совета директоров MIRAX Group:

— В целом цены на дорогое, но некачественное жилье продолжают корректироваться, а остальное жилье, в частности сегмент бизнес-класса, показало за июль небольшой ценовой прирост, до 2%. Это связано с тем, что в период высокого уровня цен клиент все более требовательно выбирает квартиру. Если год-полтора назад, с бурным ростом стоимости 1 кв. м, на рынке пользовалось спросом практически любое предложение — сегодня покупатели осознали, что лучше купить качественное жилье, пусть даже цены на него будут выше. Например, наш проект MIRAX PARK за июль опередил рыночные показатели, цены выросли примерно на 3%.

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty:

— Рынок элитной недвижимости по-прежнему стабилен: спрос в разы превышает предложение, цены продолжают расти на 2-4% в месяц. В конце июня на рынке началось традиционное летнее затишье, однако это никак не повлияло на ценовую ситуацию. Ведь и владельцы квартир на вторичном рынке, и застройщики, и риэлтеры понимают, что все покупатели, отложившие приобретение квартиры на время летних отпусков, вернутся на рынок уже во второй половине сентября.

Если говорить о новых тенденциях, с начала 2007 года мы наблюдаем постоянный рост количества сделок с привлечением кредитных средств на элитном рынке жилья. На мой взгляд, это свидетельствует о том, что даже состоятельные клиенты оценили выгоды ипотечного кредитования. Наиболее востребована ипотека среди владельцев бизнеса, которые понимают, что взять кредит под 9,5-11% годовых намного выгоднее, чем извлекать значительные средства из оборота.

Сергей Лядов, пресс-секретарь компании "Сити-ХХI век":

— Средний рост цен на вторичном рынке жилья за июль составил порядка 1,18%, но следует учитывать, что средние цены являются только индикатором состояния рынка. При общем увеличении цены предложения 1 кв. м на 1,18% падение цен на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах, составило 0,15%. Максимальное падение цен на квартиры было зафиксировано в пятиэтажных панельных домах (-3,1%). При этом в кирпичных домах цены предложения в июле увеличились на 2,3%. (Максимальный рост пришелся на 15-ти и более этажные кирпичные дома и составил порядка 6,5%). Это свидетельствует о продолжении корректировки цен между дорогим и дешевым жильем.

Анализируя цены реальных сделок в сегменте жилья эконом- и бизнес-класса с учетом различных скидок, пересмотра курса у. е., наблюдается некоторое снижение цен, которое за июль составило порядка 0,1%, что несколько ниже значения данного показателя за июнь (это свидетельствует о замедлении темпов снижения цен).

Что касается первичного рынка, то тут наблюдается рост цен — например, цены в типовых домах-новостройках увеличились на 2,5-3%.

Начальник отдела продаж ГК "Конти" Роман Костин:

— В среднем цена квадратного метра в Москве по итогам июля снизилась на 0,1-0,3% в зависимости от объекта и района, где он расположен. Среди новых тенденций можно выделить появление на рынке Москвы предложений отдельных застройщиков, цена квадратного в которых ниже, чем в аналогичных по качеству домах Подмосковья.

Кроме того, ряд компаний в ходе переговоров с клиентами готов предлагать различные скидки, более 5-7%. Условия продаж продолжают смягчаться. Вместе с тем, поскольку объекты группы компаний "Конти" не были переоценены в прошлом году, у нас есть возможность для корректировки в сторону увеличения стоимости наших объектов.

Источники: "Миэль", МИАН, Vesco Realty.