В июне стало известно, что дотации от государства в рамках нацпроекта "Доступное жилье" (бюджет программы на 2006-2010 годы — более 900 млрд руб.) получат 22 девелоперские компании, в основном принадлежащие крупным финансовым и промышленным группам. Среди них — "Ренова-Стройгруп", подконтрольная холдингу Виктора Вексельберга. Участники программы обязаны в течение десяти лет построить не менее 1 млн кв. м жилья. О том, как "Ренова" планирует зарабатывать на строительстве миллионов квадратных метров доступного жилья в Екатеринбурге, Перми и Волгограде, Ъ рассказал президент "Ренова-Стройгруп" ВЕНИАМИН ГОЛУБИЦКИЙ.
— Участникам нацпроекта должны быть компенсированы затраты по уплате процентов по кредитам, которые берутся для создания коммунальной инфраструктуры. Кто будет кредитовать инфраструктурную часть вашего проекта?
— У нас идут переговоры с рядом российских и зарубежных финансовых структур — рассматривается возможность открытия крупных кредитных линий. Например, в проекте по строительству микрорайона "Академический" в Екатеринбурге с самого начала участвует австрийский Raiffeisen Bank. Переговоры ведутся также с Европейским банком реконструкции и развития (ЕБРР). Потенциальные партнеры предполагают финансировать не только проведение сетей, но и строительство жилья. Общую позицию мы сформируем к началу будущего года. Партнерство с западными банками открывает для нас доступ к дешевым и "длинным" деньгам, что позволит снизить себестоимость готового жилья.
— ЕБРР часто финансирует компании с тем условием, чтобы войти в уставный капитал заемщика. Вы готовы к этому?
— Банку, возможно, будет принадлежать доля в ООО "Академический", которое реализует одноименный проект. По такой же схеме мы предполагаем сотрудничать с ЕБРР и по другим проектам.
— Екатеринбургские экологи выступали против строительства "Академического", ссылаясь на то, что будущий микрорайон расположен на торфяниках. Как удалось уговорить их?
— Проблемы с экологами возникали на ранней стадии проекта. В районе будущей застройки действительно есть торфяники. Мы показали общественности карту Екатеринбурга начала XIX века, где отчетливо видно, что изначально весь город строился на торфяниках. Французские инженеры, которые проектировали микрорайон, не усмотрели ничего опасного в торфяниках. Кроме того, проект прошел все необходимые экологические и технические экспертизы.
— Будет ли компания "Комплексные энергетические системы" (КЭС), входящая в "Ренову", принимать участие в строительство инженерных сетей в "Академическом"?
— Чтобы не возник конфликт интересов, мы совместно с городскими властями выберем на тендерной основе компании, которые займутся коммунальной частью. Мы не собираемся предоставлять какие-то особые льготы для КЭС. Хотя решением вопроса по энергообеспечению может заняться ТГК-9, где есть доля КЭС. Думаю, что отбоя от частных операторов коммунального бизнеса не будет, так как строительство "Академического", где будет построено около 13 млн кв. м и где смогут жить около 300 тыс. человек,— очень выгодный бизнес-проект.
— Как только холдинг Олега Дерипаски "Базовый элемент" консолидировал 30% долей в австрийском Strabag, "Ренова-Стройгруп" привлекла эту компанию в качестве генподрядчика строительства первой фазы "Академического". На решении сказалось имя совладельца?
— Генподрядчик выбирался на тендере. Нам важно, чтобы у нашего партнера был достаточный международный авторитет и большой опыт. То, что итоги тендера были объявлены параллельно с консолидацией "Базэлом" блокпакета Strabag,— простое совпадение.
— Будете ли привлекать в Екатеринбург соинвесторов из числа девелоперов?
— Жилье мы будем строить самостоятельно с привлечением подрядчиков. Что касается логистического центра общей площадью около 240 тыс. кв. м и торгово-развлекательного центра общей площадью свыше 300 тыс. кв. м, предусмотренных концепцией застройки микрорайона, то здесь мы намерены привлекать соинвесторов. При этом у партнера будет возможность выкупить готовый объект или участок под ним.
— "Академический" расположен на 1,3 тыс. га. Как "Ренова-Стройгруп" удалось получить такой крупный земельный актив?
— На фоне тех огромных наделов, которые другие участники рынка консолидировали в Подмосковье, наши участки в Екатеринбурге выглядят скромно. Из 1,3 тыс. га только 800 га принадлежат компании, оставшиеся гектары — собственность города, который будет привлекать застройщиков своих площадок в "Академическом" на тендерной основе. Все земли в "Академическом" мы купили на вторичном рынке в подходящий момент, когда гектары были дешевы и доступны. Такую же схему мы использовали в Челябинске, где на участке 700 га будет строиться микрорайон "Солнечная долина" общей площадью 3 млн кв. м. Для нас вопрос о наращивании земельного банка очень актуален. Имея ликвидные активы, нам проще разговаривать с международными партнерами.
— Каков размер земельного банка компании?
— Десятки тысяч гектаров.
— "Ренова-Стройгруп" готова платить за землю любую сумму?
— Мы на это не пойдем. У нас есть параметры, в пределах которых готовы разговаривать с продавцами участков. Как только крупные компании вошли в девелоперский бизнес, начался ажиотаж вокруг земли. В регионах появились спекулянты, которые задирают цены на землю. Мы не покупаем земли из третьих-четвертых рук. "Ренова-Стройгруп" получает от местных властей много предложений по массовой застройке территории. Например, недавно Александр Зарубин (председатель наблюдательного совета "Реновы".— Ъ) встречался с губернатором Волгоградской области (Николаем Максютой.— Ъ). Они достигли устной договоренности о возможном строительстве "Ренова-Стройгруп" в Волгограде 2 млн кв. м жилья. Такой же крупный проект по строительству микрорайона "Камская долина" планируется в Перми. Участие в этих проектах будет зависеть от того, насколько адекватной окажется стоимость участков.
— Землей приторговывают не только банальные спекулянты. Не исключено, что те компании, которым обещана господдержка в рамках нацпроекта, воспользуются возможностью заработать на росте земельных цен...
— Мы вышли в Росстрой и Минрегионразвития с предложением четко определить правила игры при массовой застройке. Местные власти должны гарантировать инвесторам получение подходящих участков и беспрепятственное прохождение всех необходимых согласований. В свою очередь, муниципалитеты должны быть уверены, что компания, реализующая масштабный проект, не будет действовать как земельный спекулянт. Все эти обязательства должны закладываться в условия тендеров. Вы же прекрасно понимаете, что компания, на чьем счету несколько тысяч рублей, не осилит строительство целого микрорайона.
— Общий объем инвестиций в строительство микрорайонов в Екатеринбурге и Челябинске оценивается почти в $36 млрд, в то время как на конец 2006 года стоимость чистых активов всей группы "Ренова" составила $12 млрд. "Ренова-Стройгруп" осилит такой объем инвестиций?
— Мы не собираемся строить стахановскими темпами. Проекты будут реализовываться поэтапно. Мы планируем инвестировать в строительство за счет продажи готовых квартир. На самом деле в таких мегапроектах вопрос об инвестициях стоит не на первом и даже не на втором месте. Самый трудоемкий этап — подготовка огромных участков под застройку. И здесь мы выступаем как классические ленддевелоперы.
— Насколько выгоден такой бизнес?
— Это крайне привлекательный бизнес. При ленддевелопменте самый большой скачок цен на землю происходит после перевода земли из категории сельхозназначения в категорию земель населенных пунктов. Но конкретных цифр я вам не назову, в каждом регионе свои показатели.
— В начале этого года "Ренова-Стройгруп" заявила о строительстве в течение десяти лет 50 гостиниц уровня "три звезды" с общим фондом 10 тыс. номеров. На каком этапе этот проект?
— Сейчас завершается отбор оператора, который будет управлять нашей гостиничной сетью. На первом этапе — а это около семи лет — предусматривается строительство 15 гостиниц с фондом 3 тыс. номеров.
— С кем ведутся переговоры?
— Могу лишь сказать, что у нас два претендента. Конструкция партнерства сложится окончательно в результате тех преференций, которые мы получим в том или ином виде.
— Ранее сообщалось, что объем инвестиций в гостиничный проект превысит $1 млрд, из которых треть — собственные средства "Ренова-Стройгруп". Кто вложит остальные средства?
— Мы ведем переговоры с несколькими зарубежными фондами, которые готовы инвестировать в строительство отелей. Иностранные инвесторы позволят нам разработать финансовую стратегию, не уступающую западным конкурентам. "Ренова-Стройгруп" будет решать вопросы, связанные с подготовкой земли и взаимоотношениями с местными властями. Этот проект наберет обороты очень быстро, так как нам уже понятно, где строить отели и в каком количестве. Под гостиничный проект планируется создать отдельную компанию в форме СП.
— Какова там будет доля "Ренова-Стройгруп", инвесторов и оператора?
— До конца этого года мы презентуем проект и расскажем обо всех наших партнерах и их долях в проекте.
— Собирается ли "Ренова" держать у себя гостиничные объекты после окончания их строительства?
— Мы же занимаемся бизнесом, а не коллекционированием. Мы не собираемся на долгие годы оставлять у себя построенные отели. Мы создаем продукт, упаковываем и продаем стратегическому партнеру. По такой же схеме мы будем работать в сегменте торговой и офисной недвижимости. Вопросами инвестирования в строительство этих объектов займутся отдельные компании, которые будут создаваться "Ренова-Стройгруп" с привлечением соинвесторов.
— Кто из партнеров группы "Ренова" курирует девелоперский бизнес?
— Евгений Ольховик. Он же председатель совета директоров "Ренова-Стройгруп".
— Когда вы возглавили девелоперский бизнес "Реновы", участники рынка заговорили, что Виктор Вексельберг в первую очередь учитывал ваш политический и чиновничий бэкграунд. Вам легко работать в Екатеринбурге?
— С одной стороны, мне в этом городе легко работать, поскольку я был и депутатом областной думы, и главой администрации губернатора области. Но с той поры уже достаточно много воды утекло. И в элитах региона произошли изменения. Я не могу однозначно сказать, что в Екатеринбурге "Ренова-Стройгруп" предоставлены особые преференции. Нам часто приходится искать с властями города точки соприкосновения. В некотором смысле мне проще работать в Челябинске.
— Ваши бывшие политические оппоненты по областной думе утверждают, что вы до сих пор остаетесь серым кардиналом политического движения "Преображение Урала"...
— Меня постоянно подозревают во всяких политических намерениях. Я уже устал объяснять, что сделал в политике все, что мог. В этой сфере для меня не осталось пространства для самореализации. Если я почувствую, что не получаю удовлетворения от того, чем занимаюсь сейчас, я спокойно уйду и займусь другим делом. Например, творчеством.