Поселок городскому типу

Квартира в спальном районе столицы — это не только несколько десятков тесных метров и загазованный двор, но и несколько миллионов рублей, которые могут обеспечить вполне приятную, спокойную и здоровую жизнь на свежем воздухе. Возможность поменять стандартную "трешку" в панельном доме на окраине столицы на собственное жилье в недалеком Подмосковье изучала корреспондент "Жилого дома" Наталья Капустина.

Прочь из Москвы

Столица становится городом для работы — жизнь в пределах МКАД с каждым годом превращается в бесконечно дорогое и весьма сомнительное удовольствие. Если у вас нет причин жить именно в Москве, с ее нескончаемыми пробками, ухудшающейся экологической обстановкой, дорогими магазинами и недоступными для среднего кошелька развлечениями, если для вас природа и душевный покой, сопряженный с физической активностью, важнее московской прописки, значит, вам стоит рассмотреть возможность переезда за город, в деревню или коттеджный поселок.

По наблюдениям специалиста агентства недвижимости DOKI Аллы Ефремовой, как правило, за город переезжают семьи с двумя и более детьми, в которых один из супругов не работает либо деятельность супругов не связана с ежедневными поездками в Москву. Также за город переезжают люди, способные управлять своим бизнесом на расстоянии. "В практике агентства была подобная сделка. Семья, продав четырехкомнатную квартиру на Ленинградском проспекте, переехала в загородный дом, расположенный в 18 км от МКАД по Пятницкому шоссе,— рассказывает Алла Ефремова.— На деньги, оставшиеся от продажи квартиры, семья приобрела однокомнатную квартиру в Тушине для сохранения московского статуса и, как следствие, московских льгот и пенсии для матери супруга".

По данным Алексея Шленова, заместителя генерального директора "Миэль-Брокеридж" по регулярному рынку, сделки с продажей единственной квартиры в Москве и переездом за город на рынке недвижимости случаются редко: потерять статус жителя столицы мешают сложившиеся стереотипы. Если вы решили продать единственную квартиру и переехать за город, было бы разумно часть суммы, вырученной от продажи московской квартиры, вложить в недорогую новостройку или приобрести на эти деньги комнату, тем самым сохранив статус москвича.

"Как правило, из города переселяются семьи, способные приобрести жилье бизнес-класса, которые могут позволить себе обменять квартиру, например, на таунхаус,— объясняет Алексей Шленов.— У людей с большими финансовыми возможностями обычно есть жилье и в городе, и за городом, так что необходимости продавать квартиру ради дома у них нет. В компании "Миэль" сделки с продажей квартиры в Москве и переездом за город есть, но их количество невелико. Совсем недавно семья — мужу и жене около 35-40 лет — продала в Москве трехкомнатную квартиру (около 80 кв. м) в панельном доме за $330 тыс., взяла ипотечный кредит и купила дом в Подмосковье, общей площадью 500 кв. м за $990 тыс.".

Если ипотечный кредит не для вас, придется искать дом подешевле. Такое жилье можно найти и в организованном коттеджном поселке, и в деревне, и в частном секторе небольшого подмосковного города.

Комфорт с отсрочкой

Самое заманчивое предложение — дом в охраняемом коттеджном поселке с развитой инфраструктурой. На деньги, вырученные от продажи нашей квартиры, такой дом в готовом виде купить практически невозможно: предложения в построенных и введенных в эксплуатацию коттеджных поселках нижней ценовой категории начинаются от $500 тыс., а на поселки бизнес-класса указанной суммы ($380 тыс.) явно не хватит. Поэтому нам придется либо покупать дом в поселке на стадии строительства и ожидать его завершения на съемной квартире, либо ждать, когда на рынке появятся более дешевые варианты.

Рассмотрим первый вариант. По данным руководителя салона загородной недвижимости "Резиденция" компании "Инком-недвижимость" Антона Архипова, сейчас в активной продаже находится более 50 поселков, где можно подобрать такое жилье. Наиболее приближенный к Москве расположен в 2 км от МКАД: 2-й км Калужского шоссе, смешанный поселок коттеджей и таунхаусов "Лесные поляны", стоимость владений начинается от $360 тыс.

Цены в наиболее доступном коттеджном поселке начинаются от $74 тыс.: 35-й км Симферопольского шоссе, поселок "Единство". За $250-400 тыс. можно рассчитывать на хороший, качественный дом в организованном поселке. "Но надо учесть, что если заключить договор на строительство дома сейчас (чтобы минимизировать затраты), то готовый дом в поселке будет только через два года",— предупреждает Антон Архипов.

Так, весной 2009 года должно завершиться строительство коттеджного поселка экономкласса "Вестерн", который начал строиться в марте этого года. Расположен поселок в 43 км от МКАД по Новорижскому шоссе. В поселке будет 83 дома, ближайший населенный пункт — деревня Дарна с действующим храмом Крестовоздвижения. Участок 10,5 сотки с домом площадью 200 кв. м стоит от 7688 тыс. до 8468 тыс. рублей в зависимости от расположения участка и очереди строительства.

Есть варианты и в поселках, строительство которых близится к завершению. Например, в недорогом коттеджном поселке "Андреевское", который строится на 45-м км Новорижского шоссе. При покупке участка со строительным подрядом стоимость контракта рассчитывается в зависимости от площади участка: дом площадью 327,42 кв. м на участке 12 соток стоит от $280 тыс., а такой же по площади дом на участке 15 соток — от $290 тыс. На момент написания статьи в поселке остались непроданными три участка, строительство поселка, как объяснили в компании "Зеленый мир", которая занимается его реализацией, завершится во втором квартале 2008 года. Нам посоветовали покупать землю с подрядом не откладывая: в сентябре продажи активизируются, и участки быстро закончатся.

Заметим, что за последние несколько месяцев о многомиллионных инвестициях в создание недорогих коттеджных поселков объявили сразу несколько крупных девелоперских компаний. Так что через два-три года быстро обменять квартиру в Москве на хорошее загородное жилище ценой $300-400 тыс. будет гораздо проще.

Домик в деревне

Более дешевый вариант — покупка дома в деревне. Его стоимость зависит от размеров и качества строения, площади земельного участка, наличия коммуникаций и расстояния от Москвы. Например, за $300 тыс. предлагается кирпичный трехэтажный дом общей площадью 420 кв. м на участке 16 соток в деревне Мишутино рядом с Сергиевым Посадом, в 50 км от МКАД. К дому прилагаются кирпичный гараж на две машины, баня, беседка, хозблок, плодовые кусты и деревья.

Если развитая инфраструктура вам дороже природы, можно приобрести собственный отдельно взятый рай практически в шаговой доступности от Москвы — в одном из городов-спутников. Например, за дом со всеми удобствами в Королеве, в 6 км от МКАД, в 20 минутах езды от метро "ВДНХ", в непосредственной близости от нового стадиона, тренажерного зала, бассейна, теннисных кортов и реки Клязьмы, придется отдать $350 тыс. Но сделка того стоит, если учесть, что общая площадь кирпичного двухэтажного дома составляет 150 кв. м (кухня-столовая — 20 кв. м, комнаты изолированные — 18,3 плюс 16,3 плюс 13,5 плюс 9,3 кв. м, терраса — 9 кв. м, холл — 20 кв. м, ванная — 9 кв. м), в доме магистральный газ, водопровод, московский телефон и скоростной интернет, встроенный гараж и небольшой участок с фруктовым садом и хозяйственными постройками.

Еще один вариант — покупка нового таунхауса недалеко от Москвы, в экологически чистом месте. Сейчас, например, за $300 тыс. продаются таунхаусы в Ивантеевке, в охраняемом поселке "Южный" (срок сдачи — третий квартал 2007 года), которые представляют собой четырехуровневые коттеджи со встроенным гаражом на два машиноместа; проложены все централизованные коммуникации, ремонт сделан под чистовую отделку.

Доплата за природу

Жизнь в загородном доме сопряжена с дополнительными расходами. Помимо земельного налога это расходы на эксплуатацию ($300-500 в месяц в зависимости от площади дома и количества жильцов), на охрану, на приобретение дополнительного автомобиля, если вашим домочадцам приходится регулярно бывать в столице по делам (от $10 тыс.), на бензин (в среднем на 500 рублей в день больше, чем в городе). Дороже обойдется и содержание ребенка (на услуги няни и домашнего персонала надо заложить минимум $1 тыс. в месяц), и его медицинское обслуживание, если поблизости нет детского медучреждения ($150-200 стоит выезд врача за МКАД, скорая еще дороже). Кроме того, даже косметический ремонт загородного дома (а его ведь нужно ремонтировать не только изнутри, но и снаружи) будет обходиться вчетверо дороже, чем городской квартиры.

Добавьте сюда и расходы на обустройство и содержание участка (саженцы, удобрения, газон и т. п.), на поддержание в надлежащем состоянии забора, хозяйственных построек, непредвиденные расходы на случай аварийных ситуаций, особенно если вы решили купить дом в деревне. Все перечисленные расходы стоит сразу заложить в бюджет и искать дом минимум на 10-15% дешевле, чем стоит ваша московская квартира.

Дано: трехкомнатная квартира в районе конечной станции метро общей площадью 75,2 кв. м. Стоимость квартиры — $380 тыс.

Задача: продать квартиру и на меньшие деньги купить загородный дом со всеми удобствами.

Возможное решение: дом в коттеджном поселке площадью 280 кв. м. Стоимость дома — от $280 тыс.

Олег Ступеньков, соучредитель НАМИКС (Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства):

— Дома в организованных поселках экономкласса на сегодняшний день не могут стать заменой квартиры в Москве, так как проекты этого ценового сегмента строятся на значительном удалении от МКАД и являются, по сути, дачными поселками. Часть покупательского спроса распространяется на неорганизованную застройку, дома в дачных кооперативах, частные коттеджи в черте подмосковных городов. Еще недавно такое предложение можно было найти по очень низким ценам. Однако ценовой бум коснулся и этого сегмента. Поэтому теперь по показателю "цена-качество" отдельно стоящие дома или поселки без единой службы безопасности, эксплуатации и сервиса значительно уступают коттеджам в организованных поселках.

Рынок загородной недвижимости в регионах представлен единичными проектами, причем региональные девелоперы пошли по пути московских девелоперов и прежде всего взялись за строительство поселков бизнес- и премиум-класса. Ситуация может сильно измениться через четыре-пять лет, когда будут завершены первые проекты по строительству малоэтажных домов в рамках реализации программы "Доступное жилье".