Дачная амнистия: год условно
Год назад, 1 сентября 2006 года, в стране была объявлена "дачная амнистия". На надлежащее оформление права собственности новый закон отвел три года и четыре месяца — до 1 января 2010 года. За прошедший год в территориальные органы Федеральной регистрационной службы (ФРС, или Росрегистрация) обратилось не более 1% владельцев участков. Такой результат дает право констатировать, что "амнистия" провалилась.
Упрощенный беспорядок
На юридическом языке "дачная амнистия" — это закон N93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросам оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимости". Фактически это поправки в Гражданский, Земельный, Налоговый кодексы, в закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и другие. Предполагалось, что воспользоваться "упрощенным порядком" должны 14 млн сельских семей, 24 млн семей горожан-"садоводов" и еще 5-6 млн городских семей, имеющих в деревне что-то оставшееся от бабушки или купленное для полноценного отдыха. На самом деле в органы госрегистрации обратилось чуть менее полумиллиона граждан.
Первый вопрос: почему? Одна из самых популярных версий — неготовность Росрегистрации к новому объему работ. Действительно, проблему можно было предвидеть, поскольку были известны и примерный объем работ — количество домохозяйств в стране, и среднее время обработки запроса в территориальных органах ФРС. Тем не менее исправлять ситуацию приходилось на ходу. Только к началу этого лета министр юстиции Владимир Устинов смог констатировать, что его ведомство увеличило штат работников ФРС, занятых недвижимостью: "Мы уже получили 1,5 тыс. человек. Сейчас их хватает, но в дальнейшем мы ожидаем увеличения количества обращающихся людей и поэтому ставим перед правительством вопрос об увеличении дополнительной штатной численности до 6 тыс. человек". При этом министр заверил: "С реализацией программы мы вернем эти единицы и в дальнейшем не будем использовать их в нашей работе". К сожалению, четырехкратное увеличение штата само по себе не означает четырехкратного роста отдачи (также совершенно недостаточного), тем более от временных работников — непрофессионалов по определению. Результат известен: очереди, предварительная запись, особые тарифы за срочность, посредники.
Удивительно, но вместе с этой причиной неудачи "амнистии" буквально через запятую называется слабая информированность и пассивность населения. Трудно представить, что произошло бы, обратись 40 млн владельцев участков в ФРС в первые же месяцы.
Бог миловал. "С момента объявления так называемой дачной амнистии в органы Росрегистрации обратились 238 тыс. граждан",— сообщил на пресс-конференции 23 апреля руководитель ФРС Сергей Васильев.
Чиновники Росрегистрации всячески подчеркивают "увеличение темпов "дачной амнистии"". Правда, региональные управления иногда оперируют и данными о количестве выписок и справок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним "за аналогичный период" 2006 года, при том что амнистия началась в сентябре. Тем не менее почти за год ФРС не наладила периодической публикации данных ни о количестве обращений, ни о количестве зарегистрированных прав собственности в абсолютных цифрах.
Новейшая мифология
Прежде всего необходимо избавиться от правовых стереотипов, или, если угодно, мифов.
Во-первых, от мифа о беспорядочном состоянии прежней межевой документации. Картографирование страны было фактически завершено в 1960-х годах. Описание сопровождало изменения границ владений даже во времена, когда колхозы дважды в год прирезали или урезали участки для ведения личного подсобного хозяйства. Вряд ли к началу 1980-х в стране осталось хоть одно село или садоводческий поселок, не прошедший геодезическую съемку, которая трижды была продублирована для хранения в архивах районного, областного и главного управления геодезии и картографии.
Картографирование регулярных поселков последних лет, как правило, безупречно. Границ охраняемых природных территорий — тоже. Даже карты, съеденные мышами в земкомах, легко поддаются восстановлению. В конце концов, геодезические знаки мышам не по зубам. Правда, и их иногда выковыривают: сначала трактор проедет неловко, столбик полежит немного, а потом его уже и нет. Большинство же участков просто не нуждаются в новых обмерах.
Во-вторых, необходимо избавиться от мифа о бесспорных преимуществах и необходимости унификации документов, подтверждающих права собственности. В Британии владелец участка может показать вам купчую или пожалование от 1715 года. Да, они заметно отличаются от современных правоустанавливающих документов. Ну и что? В каждой юридической компании есть соответствующие каталоги образцов. И даже если документ окажется совсем древним, это приведет не к катастрофе, а к восторженным откликам в местной прессе.
Наконец, третий миф гласит, что именно граждане обязаны заботиться об оформлении права собственности в соответствии с последними новинками законодательства. Собственно, почему? Законодатели и исполнители могут менять правила игры хоть ежегодно. Что ж, пусть это будет их радостью и их головной болью. Землевладелец должен узнавать об этом в последнюю очередь, когда получит заказным письмом новое свидетельство о праве собственности с описанием и планом участка.
Большинство владельцев его внимательно изучат и положат в сейф или папку с документами, да и старое свидетельство оставят там же. Чаще решать проблему пришлось бы не столько с ФРС, сколько с соседями, поскольку несоответствие плану смежного забора задевает интересы обоих. А значит, решение будет найдено. Сегодня совместного заявления об отсутствии претензий недостаточно — вы хоть женитесь на соседке, но землемера пригласить обязаны. Одно только устранение этого непонятного правила сделало бы возможным межевание поселка целиком и в разы облегчило бы непосильный труд геодезистов.
При таком подходе "амнистия" прошла бы почти незаметно для добропорядочных граждан (как это и должно быть) и не поставила бы на уши полстраны.
Издержки бумагооборота
Итак, государство в очередной раз объявило амнистию не гражданам, а себе. И как всегда, за счет граждан. Первоначально на частные геодезические компании был пролит золотой дождь. В считанные недели стоимость оформления земли в Подмосковье взлетела до 30 тыс., а затем и до 50 тыс. рублей. Еще чуть позже оказалось, что с 30 тыс. все только начинается.
Многих владельцев участков эти суммы не смущают ("Дайте мне только такую бумажку... Окончательную бумажку! Настоящую! Броню!"). Для других это больше, чем пенсия за год.
Региональные органы власти пытаются ограничить верхний предел выплат землемерам. Например, в июле этого года Мособлдума приняла закон "О предельной максимальной цене работ по проведению территориального землеустройства". Предел установлен в размере не более 450 рублей за сотку и будет действовать до 1 января 2010 года. При этом максимальная общая сумма оплаты работ землеустроителя на одном участке не может превышать 7 тыс. рублей. То есть максимальная стоимость землеустроительных работ установлена для участков в 15-16 соток, далее цена не увеличивается.
Согласно областному закону, "землеустроитель обязан выполнить для заказчика следующую работу: собрать информацию о земельном участке, содержащуюся в государственном земельном кадастре, государственном градостроительном кадастре, государственном фонде данных, геодезической, картографической и иной (связанной с использованием, охраной и перераспределением земель) документации".
Обратите внимание на количество и статус инстанций, в которых землеустроитель должен собрать информацию о земельном участке, и станет понятно, почему геодезисты говорят, что им проще закрыть лавочку, чем работать по 450 рублей за сотку. Расходы на осуществление только первой стадии работ ("сбора бумаг") подразумевают суммы в полтора-два раза большие, чем 450 рублей за сотку.
Казалось бы, зачем эти справки частному землемеру? По-хорошему, он должен обмерить и нарисовать то, что есть, и передать в Росрегистрацию. Сегодня же граждане, по сути, оплачивают бумагооборот государственных учреждений через частного посредника!
Умилительное в своей простоте решение проблемы предложил председатель заксобрания Тверской области Андрей Епишин, заявив, что стоит просчитать возможность компенсации из бюджета части затрат организациям, занимающимся межеванием.
Ну а пока... "В Армизонском районе Тюменской области одна из землеустроительных компаний взимала плату за проведение работ по межеванию в большем размере, чем это предусмотрено региональным законодательством. Прокурор Армизонского района оспорил действия компании в суде. Коммерческая организация согласилась с требованиями прокурора и добровольно отменила незаконные расценки". Вот и все санкции.
Оптом дешевле
По данным газеты "Орловская правда" (N76 за 15 мая), средняя стоимость межевания всего участка под личное подсобное хозяйство составляет по области 2,7-3 тыс., под садоводческие участки — 1,5-2 тыс., под гаражи — 1,3-1,8 тыс. рублей. Стоимость межевания участка под ИЖС составляет в Орловской области 2,3-2,5 тыс. рублей, в Калужской — около 6 тыс., Брянской — от 2 тыс. до 6 тыс., Тамбовской — до 4 тыс., Рязанской — 3-5 тыс. рублей.
Правда, по данным ОГУП "Орловский центр "Недвижимость"" (до 55% рынка межевания в области), себестоимость землеустроительных работ составляет около 4 тыс. рублей за средний участок. Убытки покрываются за счет других видов деятельности (межевание занимает около 18% в общем объеме услуг предприятия). Кстати, межевание в садовых товариществах часто проводится "оптом", и это обходится садоводам в 700 рублей за участок.
Но чего ждать 10 млн "участковладельцев" Московской области? Сегодня определились три категории граждан. Одни оплачивают ускоренную процедуру или обращаются к компаниям, оказывающим посреднические услуги,— нотариальным, юридическим, риэлтерским. Другие штурмуют территориальные отделы Росрегистрации, третьи, что называется, "не парятся". Участок у них не отнимут в любом случае. Они лишь не смогут после 1 января 2010 года совершить сделку с ним без свидетельства о праве собственности. Если они этого не планируют, то могут ждать сколь угодно долго.
Николай Иванов, замруководителя ФРС по Московской области:
— Проблемы, свойственные практически всем бюджетным организациям, есть и у нас. В первую очередь сложности при заполнении вакансий. Не секрет, что квалифицированного специалиста, отвечающего всем требованиям государственного гражданского служащего и владеющего спецификой регистрационной работы, привлечь зарплатой в 6-8 тыс. рублей непросто.
Ощутимые улучшения в диалог между регистрационной службой и заявителями привнес утвержденный приказом Министерства юстиции Российской Федерации "Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который устанавливает единые часы приема заявителей, обязанность вести предварительную запись на прием по телефону и электронной почте, требования к оборудованию присутственных мест.
Количество обращений в Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области, связанных с упрощенным порядком оформления прав, невелико. Так, в июле этого года подано около 24 тыс. заявлений, что составляет менее 1% от общего количества заявлений, поданных в этот период. Таким образом, основная масса обращений еще впереди.
Владимир Сметанин, старший партнер юридической фирмы "Мегаполис":
— Итог "дачной амнистии" легко было предсказать. Сегодняшняя система регистрации "без финансовых, моральных и временных затрат" в собственность дачных участков и домов на них прямо противоположна тому, что было транслировано населению. Намерение навести порядок в земельном вопросе за три года, помноженное на стремление чиновников отчитаться о победе, придало кампании ажиотажный характер, обернулось высокой стоимостью услуг по межеванию (несмотря на постановления региональных властей, регламентирующих максимальную стоимость, рынок диктует свои цены), увеличением обслуживающего "амнистию" чиновничьего аппарата, усилило нагрузку на судебную систему. В судах уже лежат "соседские дела". На подходе иски против местных администраций. Пока люди еще только входят "во вкус" этой кампании.
Что касается снижения стоимости межевания и упрощения процедуры составления кадастровых планов участков, можно сказать следующее. Проще процедуры не будет и не должно быть. Документ должен содержать все основные данные для целей сделки, целей использования, кадастровой стоимости, как ориентира для фискалов, профессиональных оценщиков и т. д. Создать такой документ, а также межевое дело к нему дешево не получится.
Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости "МИАН-агентство недвижимости":
— С введением "дачной амнистии" услуги по проведению геодезии и межевания возросли в разы. Официальный прейскурант коммерческих структур, которые проводят эти работы, начинается с 18 тыс. рублей. За эти деньги клиент может ждать специалиста больше полугода, он приедет к вам, когда у него будет время. Если требуется провести работы в течение трех-четырех месяцев, то цена поднимается уже до 50-60 тыс. рублей.
Если вы хотите получить услугу через Земельный комитет, где тарифы гораздо ниже (4-5 тыс. рублей), то имейте в виду, что дождаться проведения работ в прогнозируемые сроки практически невозможно, так как геодезистов всего один-два человека на район. Введение предельной цены межевания пока никак не повлияло на реальную картину — люди предпочитают пользоваться услугами коммерческих структур, и те, как и прежде, готовы их обслужить.
Участки однозначно нужно приватизировать. Вряд ли будет возможно дождаться ситуации, когда процесс облегчится до такой степени, что все можно будет сделать за неделю без нервов и лишних денег.
