Сборка по-крупному
Разница между крупносборным (панельным) домостроением и монолитным методом возведения домов только на первый взгляд чисто технологическая. Монолит традиционно стоит дороже панелек, и при этом — парадокс — панельное домостроение развито главным образом в Москве и Петербурге. Тем не менее крупносборное домостроение в России все же постепенно реанимируется.
Счета им нет
Разговоры о низких потребительских качествах панельных домов давно напоминают малоинтересную риторику. О чем, собственно, вести речь, если такой тип домостроения в существенном объеме сохранился только в Москве и пригороде, а в регионах едва ли покрывает 10% от ведущегося там строительства? Подтверждением низкого интереса со стороны государства к такой строительной технологии служит простой факт: достоверной централизованной статистки по количеству функционирующих на сегодняшний день в России ДСК, ЖБИ и прочих причастных к панельному домостроению предприятий не существует. В полном объеме этой информацией не владеет даже Росстрой. Известно лишь то, что суммарная потенциальная мощность предприятий оценивается в 50 млн кв. м в год, что может покрыть сразу все планы по объемам ввода жилья в нынешнем году. Реальная же картина, по словам первого вице-премьера Дмитрия Медведева, такова: "Более половины российских ДСК и крупных комбинатов железобетонных изделий (ЖБИ) за последние 15-20 лет или остановились, или перепрофилировались на выпуск продукции для загородных домов".
В результате если в 1990 году в стране возводилось 32,9 млн кв. м панельного жилья, то по прогнозам на этот год — не более 6,6 млн, почти половина из которых придется на Москву и Московскую область. Следующий, что вполне очевидно, по объемам панельного строительства город — Санкт-Петербург, где, по данным корпорации "Петербургская недвижимость", на долю такого жилья пришлось 27% всех возведенных в прошлом году (2,5 млн кв. м) жилых площадей. По данным Росстроя, есть еще несколько регионов с относительно благоприятной ситуацией. Кроме Московской и Ленинградской областей ситуация с крупнопанельным домостроением нормализована в Тульской и Курской областях, где на него приходится порядка 33% общего объема строящегося жилья, в Челябинской области и Красноярском крае — по 42%, а в Ханты-Мансийском автономном округе — около 38%. Особенности всех этих регионов заключаются в том, что ДСК и ЖБИ там были модернизированы под выпуск серийных домов, отвечающих современным требованиям.
В большинстве же остальных регионов ситуация патовая. "Имеющиеся в регионах предприятия панельного домостроения остановились в своем развитии на стадии десятиэтажек,— говорит Алексей Шепель, глава правления корпорации SHolding.— После этого страна развалилась, вместе с ней из-за отсутствия средств и спроса встало и домостроительное производство. Технологическое развитие шло лишь в Москве, дойдя и до 17, и до 25 этажей, а теперь уже и до возможности строительства 35-этажных промышленно изготавливаемых домов. В большинстве же регионов выше десяти этажей панельные дома по-прежнему не строят. Однако для быстрого решения жилищной проблемы в стране этого недостаточно. Да и менталитет населения давно уже изменился. Регионы начали тяготеть к более высотному жилью. А предложить им практически нечего".
Москва наступает
Возрождать панельное домостроение в России активно пытаются столичные застройщики. Например, СУ-155 владеет производственными активами в Ленинградской области, ЖБИ в Нижегородской области, а в прошлом году приобрело Ивановский ДСК. В настоящий момент мощность Ивановского ДСК — более 60 тыс. кв. м жилья в год, к концу года ее планируется довести до 100 тыс., а через год, после модернизации завода, его годовая мощность составит 250 тыс. кв. м. Суть модернизации — в переходе на изготовление изделий для новой специально разработанной серии домов, в которой учтены современные требования к жилью, в частности в области противопожарной безопасности. Кроме того, пересмотрена планировка квартир в соответствии с рыночными требованиями.
Самой же необычной в этом направлении стала покупка ростовского Комбината крупнопанельного домостроения (ККПД) небезызвестной компанией "Интеко". Напомним, что почти три года назад компания продала принадлежащий ей столичный ДСК-3 группе компаний ПИК (к слову, комбинат на тот момент обладал сформированным пакетом инвестиционно-строительных программ на 1 млн кв. м). Причину сделки в "Интеко" тогда объяснили консолидацией собственных финансовых и управленческих ресурсов на развитии строительства монолитного жилья и создании пула коммерческой недвижимости. И вот теперь индустриальное домостроение, хотя и не в Москве, вновь попало в поле интересов компании. Напомним, что хозяйка "Интеко" Елена Батурина является членом правительственной рабочей группы по исполнению ФЦП "Жилище" и нацпроекта "Доступное жилье"
На вновь приобретенном комбинате сейчас идет активная модернизация, первую очередь которой планируется завершить в 2008 году. После этого суммарная мощность ККПД составит порядка 150 тыс. кв. м, а по окончании полной реконструкции возрастет еще в два раза. Суть всех изменений заключается в том, что комбинат перейдет с выпуска деталей для 9-10-этажного дома (как это было до сегодняшнего дня) на новую серию высотой 16-17 этажей. За ее основу взята московская серия И-155 (ею владеет компания СУ-155), позволяющая гибко подходить к архитектурным решениям — возводить дома разнообразной конфигурации, разной этажности, с разными типами квартир и пр.
Выше и теплее
Может сложиться мнимое впечатление, что без столичного присутствия панельное домостроение в регионах поднимать некому. Безусловно, это не так. Инвестиции в производство (по усредненным оценкам, они составляют $10 млн в каждое предприятие) делаются и на местном уровне. Прежде всего модернизации подвергаются теплотехнические и высотные характеристики домов. В Казани, например, планируют модернизировать предприятие, изготовляющее элементы для десятиэтажных панельных домов, такие же планы у компании "Уральские строительные технологии", занимающейся этим типом домостроения в Перми. На Курском заводе КПД уже выпускаются модернизированные блок-секции для 17-этажных домов. Очень активную позицию занимает строительная компания "Массив", возводящая панельку в Челябинске (она же, к слову, единственная занимающаяся сносом ветхого жилья). ДСК города Коврова (Владимирская область) уже строит 17-этажные дома серии, разработанные НИИ "Владимиргражданпроект". А Тюменская домостроительная компания, возводящая сейчас дома в 9-10 этажей серии 121Т, в нынешнем году обещает из-за внесенных в проект изменений дорастить новые объекты до 14 этажей, а в 2008-м разработать принципиально новый 16-этажный крупнопанельный дом.
Но в целом это только начало пути. Потенциальных возможностей для развития панельного домостроения в России немало, поэтому в ближайшие годы там можно ждать появления новых игроков.
Разрыв в технологиях
Если в советские годы государство в меру сил стремилось к внедрению новых технологий, то сегодня новые строительные методы применяют только на редких элитных стройках. Небольшие компании сейчас практически не вкладывают средства в покупку технологий, так как они могут окупить себя только при больших объемах строительства. К тому же инновации отторгаются сегодня на всех этапах градостроительного процесса — при сертифицировании, проектировании, согласованиях.
В российский период произошел даже откат от индустриальных методов строительства к более кустарным. Так, успех более дорогого монолитного домостроения, где весь процесс происходит непосредственно на стройке, связан во многом с тем, что не требует вложений в инфраструктуру. Для монолита не нужно вкладываться в производство, а достаточно только купить опалубку.
Если учитывать европейский опыт, то следующим шагом в развитии многоэтажного домостроения должен стать переход к каркасным технологиям, которые сочетают плюсы крупнопанельного (заводское качество и быстрота возведения) и монолитного (разнообразие архитектурных решений) домостроения. Однако активное внедрение более прогрессивных технологий вряд ли возможно без внятной градостроительной политики государства.
Александр Мещеряков, генеральный директор группы компаний СУ-155:
— Для меня национальный проект "Доступное жилье" начинается не столько с освоения масштабных площадок (этот опыт уже есть, и он применяется), сколько с реформирования строительной базы. В настоящий момент мощности российских заводов железобетонных изделий загружены до предела на несколько лет вперед — подобная загрузка позволяет домостроительным комбинатам сдавать около 40 млн кв. м ежегодно. Нацпроект предполагает удвоение данной цифры.
Если просчитать программу "Доступное жилье" не в квадратных метрах, а в количестве необходимых для их возведения материалов, то картина будет примерно следующая: в рамках задачи по удвоению ежегодного объема строящегося жилья необходимо к 2010 году производить 90 млн тонн цемента ежегодно. При этом располагаемые мощности — 65 млн тонн в год. В то же время износ основных фондов цементных предприятий, по данным Росстата, постоянно растет и к началу года составил более 56,3%!
Поэтому в каждом регионе, где работает группа компаний СУ-155, она начинает свою практическую деятельность с приобретения там местных заводов ЖБИ с целью их модернизации и вывода на необходимые строительные мощности.
Марат Джубуев, заслуженный строитель РСФСР:
— Панельное жилье — это совсем не то, что требуется современной России. У него нет ни одного конкурентного преимущества перед монолитно-сборным. Аргументирую свою точку зрения. Средний срок эксплуатации панельного дома составляет 50-70 лет, в то время как монолитно-сборный простоит 300-400 лет. Учитывая скорость ликвидации проблемы с ветхим жильем, люфт в два-три с половиной столетия не помешает. Далее. Панельные дома имеют четкие и постоянные границы по посадке на земельный участок. С одного и того же участка при сборно-монолитном строительстве можно получить значительно больший выход жилых площадей. И, наконец, себестоимость строительства. Во всем мире панельное домостроение на 10-15% дороже монолитно-сборного. При правильной методике подсчета и у нас получатся те же значения. При панельном домостроении нужно учитывать, например, налоги на землю, на которой расположены заводы ДСК, затраты на транспортировку панелей и пр. При монолитном прикидку по себестоимости проще всего вести через отпускные цены на бетон. На сегодняшний день в Москве кубометр бетона обходится в 12 тыс. рублей. На каждый квадратный метр в среднем уходит примерно 0,7 кубометра бетона, а в себестоимости доля, приходящаяся на бетон, составляет 40%. Произведя простые подсчеты, получаем, что себестоимость строительства сборно-монолитного дома составляет $500 за 1 кв. м.
