Согласно данным опроса фонда «Общественное мнение», порядка 58 % россиян считают идеальным жильем не квартиру, а частный дом. В регионах стремительно растут темпы малоэтажного строительства с использованием современных экономичных технологий. В этой ситуации государство ищет варианты для решения с помощью малоэтажек проблемы доступного жилья. Однако, считают застройщики, пока предлагаемые новации не годятся для практического применения.
По данным Минрегионразвития РФ, в 2002 году в стране было построено около 30 млн кв. метров жилья, а в 2006-м — уже 50,2 млн. К 2010 году президент Владимир Путин поставил задачу выйти на отметку в 80 млн кв. метров ежегодно и тем самым превзойти «жилищный рекорд» советских времен, установленный в середине 80-х (тогда в РСФСР сдавалось до 76 млн кв. метров в год). При этом резерв достижения рекордных показателей кроется именно в малоэтажном секторе, которое к этому периоду должно составлять половину всего строящегося жилья. «Две трети населения развитых стран — США, Канады, Финляндии и т.д., живут в малоэтажном жилье. Оно не только комфортно, но и экономично: в последние годы на рынке появилось немало технологий, позволяющих строить дома за считанные недели, с минимальным привлечением людей и техники», — отмечает руководитель Территориального управлении Росстроя в УрФО, председатель Ассоциации предприятий строительной отрасли Свердловской области Александр Лощенко.
Впрочем, для уральского рынка это уже не является откровением. В последние годы в субъектах УрФО отмечен настоящий бум малоэтажного строительства. По данным территориального органа федеральной службы Госстатистики по Свердловской области, в первом полугодии 2007 года индивидуальные застройщики построили на Среднем Урале 225,1 тыс. кв. метров жилья, что на 40,2% больше, чем в январе-июне прошлого года. В Екатеринбурге за семь месяцев 2007 года было построено 67,7 тысяч кв. метров малоэтажного жилья — почти в два раза больше, чем за аналогичный период 2006 года (38,3%). «Еще два-три года назад основным продуктом на рынке недвижимости были отдельные земельные участки и "недострои", а сегодня интерес населения смещается в сторону коттеджной застройки в организованных поселках с охраняемой территорией и развитой инфраструктурой», — отмечает заместитель министра строительства и ЖКХ Свердловской области Алексей Крупкин.
«Принятый в 2004 году Генеральный план города предполагает строительство до 2025 года 17,4 млн. кв. метров жилья различной этажности, где 40% составит малоэтажная индивидуальная жилая застройка — под нее отводится 1,5 тыс. га земли. Будут строиться целые районы малоэтажной застройки с развитой инфраструктурой, транспортом», — говорит заместитель главы Екатеринбурга по вопросам строительства и землепользования Владимир Крицкий. «Практически все крупные застройщики имеют в разработке участки под коттеджное строительство, — отмечает генеральный директор НП УСК «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев. Впрочем, по мнению экспертов, Екатеринбург уже сейчас занимает третье место в России по объемам рынка загородной недвижимости. По оценкам столичной консалтинговой компании Vesco Consalting, общий объем предложений в екатеринбургских коттеджных поселках оставляет $142 млн, потенциал покупательского спроса — $182 млн.
Динамично развивается малоэтажное строительство и на Южном Урале. По данным министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области, в 2006 году в регионе введено в эксплуатацию 1234,5 тыс. кв. метров жилья, в том числе малоэтажного — 482,89 тыс. кв. метров (39%). А уже сейчас по данным за пять месяцев 2007 года в области введено в эксплуатацию 375 тыс. кв. метров жилья, причем 231 тыс. кв. метров (62%) приходится на индивидуальных застройщиков. По информации Управления градостроительства администрации города Челябинска, в 2006 году в городе было сдано 97 тыс. кв. метров малоэтажки, в 2007 году планируется увеличить этот показатель вдвое.
По данным, озвученным первым заместителем полномочного представителя президента в Уральском федеральном округе Виктором Басаргиным, в 2006 году в регионах УрФО было сдано в эксплуатацию 1 млн. 375 тыс.кв. метров индивидуальной застройки (33% в общем объеме возведенного жилья). А только в январе–апреле 2007 года — более 520 тыс.кв. метров жилых площадей (43% в общем объеме строительства).
Фактор спроса
Темпы малоэтажного строительства растут в силу самых разных причин. Во-первых, в силу изменившихся приоритетов уральцев. «Если раньше для большинства было важно получить хотя бы крышу над головой, то сегодня люди хотят качественно улучшить свою жизнь», — отмечает Владимир Крицкий. «Согласно данным соцопросов, потенциальными покупателями загородной недвижимости являются люди с уровнем месячного дохода от 1,5 тыс. долларов на одного члена семьи, имеющие автомобиль стоимостью не менее 30 тыс. долларов и, как правило, квартирой в Екатеринбурге площадью от 100 кв. метров. Доля данной группы населения уральской столицы составляет около трех процентов (35–40 тыс. человек) и более половины опрошенных выразили намерение приобрести коттеджи в ближайшие пять лет», — отмечает Алексей Крупкин. Однако в последнее время к ним активно подтягиваются и граждане с более низким уровнем доходов. «Активная, работающая часть населения после 40 предпочитает переезжать за город, инвестируя свои накопления в коттеджи, благо ипотечное кредитование сегодня развивается динамично. Почти двукратный рост малоэтажного строительства за последний год служит тому подтверждением», — считает главный архитектор проектов института УРАЛНИИПРОЕКТ Российской академии архитектуры и строительных наук Дамир Сафин. «Сегодня предпочтения граждан изменились. Они хотят помимо жилья иметь рядом участок земли, плюс отсутствие соседа за стеной. В целях улучшения жилищных условий городские жители готовы продавать свои квартиры и переезжать за город, с условием, что в новых концептуально развитых малоэтажных поселках условия проживания так же комфортны, как и в городе — есть вся коммунальная и социальная инфраструктура», — отмечает вице-президент Ассоциации предприятий строительной отрасли (АПСО) Челябинска Владимир Сучилов.
По мнению экспертов южноуральского портала недвижимости Chelreal, рост спроса на малоэтажное жилье связан еще и с перенасыщением рынка многоэтажного жилья и с необходимостью искать новые горизонты для прибыльного инвестирования. После недавнего скачка цен на рынке жилой недвижимости в Челябинске (в 2005 году — почти на 100%, в 2006 году — на 35%) спрос на нее значительно упал, и вкладывать в нее средства стало невыгодно. В то же время цены на загородную недвижимость, когда-то непомерно высокие, практически сравнялись с ценами на аналогичное жилье в черте города.
Для инвесторов данный сегмент рынка интересен тем, что по сравнению с нестабильными ценами на жилье в Челябинске стоимость загородной недвижимости растет стабильно и планомерно — на 20-25% ежегодно, считают эксперты ChelReal.
Бремя выбора
Строительные компании реагируют на повышающийся спрос. Если в 2006 году в окрестностях Екатеринбурга было всего семь организованных коттеджных поселков, то в самое ближайшее время их количество должно увеличиться в разы. В настоящее время в стадии строительства находится порядка полутора десятков поселков, еще по 10-15 площадкам инвесторы сегодня прорабатывают возможность застройки. Категории коттеджей строятся самые разные: от эконом-класса («Георгиевские дачи») — до класса «люкс» («Метеорит»), количество домов в каждом поселке от 57 (поселок «Новый»)— до 390 (родовое поселение «Уральская слобода»).
Настоящий скачок деловой активности произошел в Челябинске. Еще год назад малоэтажная застройка велась хаотично, местные застройщики реализовывали всего лишь два концептуально продуманных проекта коттеджных поселков. Однако в конце года началось строительство сразу пяти новых поселков, а в ближайшее время начнется реализация еще трех новых проектов, причем с привлечением средств инвесторов из других регионов России. Они также рассчитаны на самые различные категории покупателей. К примеру, застройщики поселков «Петроград» и «Петровский-2» — ПСО «Дом» и АПСО — предлагают экономичные (от 100-130 кв.метров) коттеджи по цене 20-22,5 тысячи рублей за квадратный метр. Стоимость жилья в поселках бизнес-класса «Видово» (застройщик — ООО «Видово») — и «Соколиная гора» (ГК «Аркаим») составляет 45-49 тысяч рублей за кв. метр.
Стремясь привлечь потребителя, застройщики используют практически все новые технологии, имеющиеся сегодня на рынке. В июне 2007 года в Екатеринбурге на территории коттеджного поселка «Галактика» прошла презентация первой российской экспозиции технологий малоэтажного домостроения.
Ее целью было продемонстрировать всю широту возможностей работающих на местном рынке компаний в сфере индивидуального строительства. 34 екатеринбургских застройщика представили индивидуальные дома с использованием различных современных материалов: щитовых и каркасных домов, теплоблоков, несъемной опалубки.Аналогичный демонстрационный проект планируется реализовать и в Челябинской области. «В коттеджном поселке Петровский-2 будет улица, состоящая из домов, построенных по самым различным технологиям, а покупатели будут выбирать то, что им понравилось», — говорит Владимир Сучилов.
При этом он отмечает, что покупатели в последнее время отдают предпочтение домам, построенным каркасным способом и с применением полистирол-бетонных блоков с кирпичной кладкой. По мнению Дамира Сафина, данные материалы не только экологически чисты и эстетичны, но и экономичны. «Одно из их главных преимуществ — легкость. В результате дом весит меньше, а значит, ниже механическая составляющая. При строительстве дома из традиционных материалов 30% себестоимости составляет оплата кранов, транспортных механизмов, ЖБИ, многочисленного штата рабочих. Новые технологии позволяют привезти все материалы на одном КАМАЗе и за две недели собрать их вручную силами одной небольшой бригады», — отмечает он. Владимир Крицкий: «Дома, построенные из таких материалов, в чистом виде попадают под формат доступного жилья: по себестоимости они не отличаются от многоэтажек жилья эконом-класса, которое сегодня наиболее востребовано на рынке. К примеру, себестоимость 1 квадратного метра в каркасном доме, сданном под ключ с отделкой и мебелью, находится в пределах 30 тысяч рублей. Столько же составляет себестоимость квартир в панельных домах».
Сами застройщики всерьез заявляют, что готовы бороться за потребителя с «многоэтажными» конкурентами за счет строительства домов эконом-формата — 130-150 кв.м. Об этом, в частности, говорит глава корпорации «Рай» Алексей Вторушин. «Рай» специализируется на строительстве коттеджных поселков таун-хаусов из теплоэффективных блоков. Ближайший к окончанию проект — поселок эконом-класса «Снегири» в Белоярском районе, который будет состоять из 21 сблокированного дома-таунхауса, рассчитанного на 120 семей. Как утверждает господин Вторушин, стоимость квадратного метра в таунхаусе составляет 33 тысячи рублей, с учетом метражности каждой секции (130-150 метров), цена квартиры будет на уровне 4,16-4,8 млн рублей — примерно столько стоит трехкомнатная квартира эконом-класса в Екатеринбурге. Группа компаний «Гифас» разработала типовой модуль для блокированного и отдельно стоящего жилья площадью 110, 160 и 200 кв. метров по технологии «Русская стена» (в ее основе лежит блок из вспененного полистирола, армированный с двух сторон специальными сетками и диагональные стержни из оцинкованной или нержавеющей проволоки). «Благодаря тому, что стоимость материалов 1 кв. метра Русской стены» стены в полтора — два раза ниже стоимости 1 кв. метра стены из кирпича, трудоемкость возведения ниже в 1,4 раза, а время строительства при ее использовании сокращается в 4-6 раз, стоимость строительно-монтажных работ при "социальной" отделке (обои, стяжка, линолеум) в таких домах составит всего порядка 15 тысяч рублей за кв. метр», — отмечает Александр Лощенко. Компания «Уралкомплект» приступила к строительству коттеджного поселка эконом-класса общей жилой площадью 500 тысяч кв. метров в пригороде Екатеринбурга, под Березовским. По словам генерального директора компании Максима Хмелева, экономичность жилья будет обеспечена за счет особенностей планировки (площадь коттеджей составит от 110 до 230 кв. метров), а также применения конвейерной технологии строительства: поселок будет строить одна бригада, которая последовательно будет переходить с объекта на объект. Принимая во внимание, что строительные работы в стоимости жилья составляют 30-40%, компания может позволить себе продавать коттеджи по цене 25-27 тысяч рублей за квадратный метр. С учетом метража декларируемая главой компании стоимость одного такого дома получается на уровне цены 1-2 — комнатной квартиры в Екатеринбурге.
Запутанные сети
Однако, несмотря на все перечисленные выше плюсы, не стоит обольщаться, что доступность малоэтажного жилья будет увеличиваться пропорционально росту его объемов. «Стоимость возведения коробки составляет всего лишь 30%, и стоимость прочих составляющих зачастую может свести экономический эффект от использования легких материалов к нулю», — отмечает Валерий Ананьев. В первую очередь речь идет о высокой стоимости инженерной инфраструктуры, которая в малоэтажном секторе составляет порядка 30% себестоимости. В многоэтажных домах этот показатель в среднем колеблется от 15 до 20%. Дело в том, что, как правило, коттеджные поселки находятся в отдалении от городской черты, и воду, свет, канализацию к ним приходится тянуть издалека. В результате стоимость дорог и сетей увеличивает цену коттеджа на 2-3 миллиона рублей. К примеру, каждый из застройщиков показательного поселка «Галактика», по данным "Ъ", заплатил за сети и дороги порядка 2,8 млн рублей. «Получается, что застройщикам невыгодно строить экономичные коттеджи, ведь чем меньше площадь дома, тем выше получается его себестоимость — нагрузка на каждый квадратный метр выходит больше. Чтобы снизить ее, нужно строить дома большей площади, но они будут еще менее доступны для населения: далеко не каждый сможет позволить себе купить дом площадью в 500 метров, даже если застройщик будет продавать его по 20 тысяч рублей квадратный метр — в сумме-то получится 10 миллионов», — отмечает Дамир Сафин.
В этой ситуации, считают застройщики, не обойтись без помощи государства. «Во всем мире существует практика, что вся инфраструктура на земельных участках под жилищное строительство делается за счет бюджетных средств. У нас, к сожалению, это пока не предусмотрено», — отмечает генеральный директор компании «Наш дом» (один из крупнейших застройщиков на рынке Екатеринбурга) Сергей Лекомцев. Представители власти этого не отрицают. И с оптимистичными прогнозами не спешат. «Средства на инженерные коммуникации не предусмотрены ни в одном уровне бюджета, потому хочется нам того или нет, расходы ложатся на застройщика», — отмечает председатель комитета по строительству администрации Екатеринбурга Александр Чураков.
Пока единственным крупным проектом строительства доступного малоэтажного жилья, реализуемом в УрФО под эгидой государства, является возведение нового жилого района «Комарово» в Тюменской области. Согласно генплану Тюмени, в течение пяти лет в экологически чистом районе областного центра будет возведено 800 тысяч кв. м жилья — индивидуальных жилых домов и таун-хаусов из современных экономичных стройматериалов. По словам начальника управления градостроительной политики ГУС Тюменской области Александра Малышкина, отличительной особенностью проекта является то, что прокладка инженерных сетей оплачивается из областного бюджета (только в 2006 году на эти цели было выделено порядка 1,4 млрд рублей), а строительство дорог — из бюджета Тюмени. В результате дома в первой очереди поселка будут продаваться гражданам по цене 26 тысяч рублей за кв. метр, тогда как средняя стоимость жилья на рынке Тюмени составляет порядка 40 тысяч рублей за кв. метр. Однако пример одного из богатейших регионов России пока скорее исключение из правил.
Свой вариант, как убрать затраты на инфраструктуру из себестоимости жилья, предлагают разработчики проекта федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Правительства Российской Федерации по вопросу малоэтажной жилищной застройки территорий». Согласно ему, застройщику будет предоставляться банковский кредит на обустройство земельного участка инфраструктурой. При этом он заключит договор с муниципалитетом, по которому город в дальнейшем выкупит у него эту инфраструктуру в рассрочку, при условии продажи застройщиком жилья по фиксированным ценам. Законопроект уже прошел первое чтение и теперь готовится ко второму чтению, с учетом поправок, присланных из вовлеченных в процесс министерств и ведомств.
Муниципальные власти возлагают на него большие надежды. «Схема сложная, но если она будет работать — вопрос строительства доступного малоэтажного жилья можно будет значительно продвинуть. Реализация ее начнется в ближайшее время — средства на кредиты будут выделены Москвой. Мы пытаемся договориться о том, чтобы в список территорий-счастливчиков попал и новый малоэтажный район Екатеринбурга — Медный, к строительству которого мы планируем приступить в ближайшее время», — отмечает Александр Чураков.
В строительных компаниях пока новацию воспринимают без энтузиазма. «Кредит подразумевает проценты, а выкуп в рассрочку — нет. Пока я не вижу в данном проекте выгод для застройщиков», — отмечает первый заместитель гендиректора ПСК «Монолит» Сергей Чурочкин. Его коллеги настроены еще более пессимистично. «В благотворительность государства верится слабо. Сомнительно, что федерация откроет муниципалитетам дополнительное финансирование, скорее всего, предложат искать деньги самим. А они скорее всего тряхнут застройщиков, к примеру, увеличат процент отчислений на инженерную инфраструктуру. Нам в свою очередь придется закладывать эти непредвиденные расходы в себестоимость жилья — получится замкнутый круг», — заявил руководитель одной из крупных строительных компаний Екатеринбурга, попросивший не называть его фамилию.
Александр Лакедемонский, Мария Усенко