Уральский рынок жилой недвижимости продолжает стагнировать. Снижение стоимости жилья в пределах
1-1,5%, а в некоторых сегментах и до 10% нельзя считать обвалом, но это уже долгосрочный тренд. Многие участники рынка прогнозируют, что ситуация изменится уже в октябре. Впрочем, ожидать аномального всплеска активности покупателей, как это было в начале 2006 года, не стоит. Рынок будет вести себя в соответствии с присущей ему цикличностью: осень — период повышения деловой активности после летнего затишья.
Принято считать, что рынок недвижимости развивается волнообразно: периоды роста сменяются спадами или даже кризисами, после чего снова начинается подъем. Даже длительность периодов известна — от 8 до 12 лет в разных странах. Ситуация в России по-своему уникальна: еще 15 лет назад в нашей стране вообще не было рынка недвижимости, поскольку квартиры не обращались в свободной продаже, и, строго говоря, ни одного кризиса этот рынок с тех пор не пережил. Как подчеркивают аналитики исследовательской группы «РЭА—Риск-Менеджмент» при Академии имени Плеханова, недвижимость — та сфера экономики, где цена объекта крайне слабо связана с его реальной себестоимостью. Например, прошлогоднее повышение цен в среднем на 70% по Уральскому федеральному округу значительно превысило рост стоимости стройматериалов, тарифов и заработной платы. Реальная цена зависит прежде всего от соотношения спроса и предложения, и, делая прогнозы, эксперты анализируют, прежде всего, возможный платежеспособный спрос.
С одной стороны психологический предел цен в уральских городах был достигнут еще в конце 2006 года. Цены на жилье за прошлый год выросли вдвое, что превзошло все прогнозы специалистов. «В начале 2006 года мы предполагали, что цены вырастут на 30-35%, однако уже через три месяца прогнозируемые показатели были перекрыты, и к концу года рост цен составил 107%», — сообщил исполнительный директор Уральской палаты недвижимости (УПН) Рустем Галеев. Больше всего, по данным УПН, выросли в цене «хрущевки» и «брежневки» — на 112, 79% и на 115, 2% соответственно. В конце ноября стоимость одного квадратного метра «хрущевки» составила 62,1 тыс. рублей, «брежневки» — 62,252 тыс. рублей. На 101% (до 62,762 тыс. рублей за квадратный метр) выросла стоимость квартир улучшенной планировки.
В то же время в Челябинске рост цен на жилую недвижимость составил порядка 90%, в Тюмени — 85%. «Для риэлторов и инвесторов в уральскую жилую недвижимость прошедший год оказался крайне удачным. Возможно, ни одна другая сфера для инвестиций не дала такую высокую доходность», — полагает аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили.
Как и прогнозировали отдельные риэлторы, в начале 2007 года цены на жилье стабилизировались вслед за ситуацией на московском рынке, где коррекция стоимости жилья началась еще в октябре прошлого года. Так, по информации Уральской палаты недвижимости, с начала года цены на вторичном рынке жилья в целом выросли на 3,5%, это повышение произошло в январе–марте. Но даже этот незначительный рост спровоцировали некоторые продавцы, которые по инерции рассчитывали, что увеличение цен продолжится, и заложили ожидаемое повышение в стоимость жилья. В Тюмени также первые два месяца 2007 года рост цен на жилье составил порядка 9%, в Челябинске — 6%. При этом, указывают в челябинской гильдии риэлторов, в отдельных районах областного центра Южного Урала снижение цены наметилось уже в феврале. К примеру, тогда жилье в новостройках Центрального района подешевело на 5,1%, а в Калининском районе — 0,68%.
Причин начала стагнации на рынке жилой недвижимости было несколько. Во-первых, рекордный уровень цен стал недостижим для потенциальных покупателей. «Средний класс, который сейчас является наиболее активным покупателем недвижимости, исчерпал свои финансовые возможности — цены на жилье настолько высоки, что стоимость квартир не покрывает банковский кредит», — указал генеральный директор АН «Тюменская недвижимость» Анатолий Холоша. Другая не менее важная причина — на продажу стали выставляться «инвестиционные квартиры». Как указал исполнительный директор УПН Рустам Галеев, в течение 2006 года выработал ресурс быстрого роста цен стоимости жилья — рынок ипотеки. «Преимущественное большинство граждан, кто мог позволить себе купить квартиры, в том числе и с помощью банковского кредита, сделали это уже к осени. К этому времени цены достигли рекордного уровня, и стали недоступны для потенциальных покупателей. Чтобы получить максимальную прибыль, часть владельцев жилья, приобретенного в инвестиционных целях, стали активно выставлять квартиры на продажу. Это явление отметили и уральские финансовые брокеры. «С конца 2006 года мы наблюдали, как частные лица, освобождая денежные средства путем продажи квартир, вкладывают их в рынок ценных бумаг. Таких людей становится все больше в нашем инвестиционном центре», — указал начальник управления финансовых институтов и инвестиционных услуг казначейства Уральского банка реконструкции и развития Владимир Зотов.
Деформация спроса и предложения
По данным Уральской палаты недвижимости, начиная с апреля текущего года, цены на жилье на вторичном рынке начали снижаться — за пять месяцев падение составило 2%. А средняя цена одного квадратного метра — 65,8 тыс. рублей. Причем, по данным экспертов, происходит корреляция не только цен, но и качества объектов: в первую очередь и наиболее активно дешевеет переоцененное жилье. Это некачественное жилье 70-х годов постройки с небольшими кухнями, низкими потолками, расположенными в мало привлекательных районах города. «Владельцы таких квартир сегодня готовы торговаться и существенно занижают цену. Поэтому зачастую квартира, выставленная на продажу по определенной цене, продается на порядок дешевле», — уточнил аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили. В то же время, по его словам, на квартиры улучшенной планировки, напротив, наблюдается пусть микроскопическое, но повышение цены.
Во многом эта ситуация обусловлена значительным превышением предложения над спросом на рынке недвижимости. Так, на 14 августа 2007 года предложение на вторичном рынке жилья в Екатеринбурге достигло своего исторического максимума — 12 тыс. объектов, в том числе 10 тыс. квартир и 2 тыс. комнат. «Это связано с традиционным летним затишьем, периодом отпусков и низкой активности потребителей. Однако в большинстве случаев покупатели заняли выжидательную позицию. Видя, что цены на жилье пусть медленно, но снижаются, они надеются на дальнейший спад», — пояснил Гурам Тухашвили.
Вторичный рынок жилой недвижимости в других городах Уральского федерального округа развивался более благоприятно для продавцов. Так, с начала года в Челябинске, по данным сайта ChelREAL.ru, в целом цена на квадратный метр выросла на 7,1%, хотя в июле этот показатель и снизился на 3,2% по сравнению с предыдущим месяцем. В итоге к августу в Челябинске стоимость квадратного метра составила 37 тыс. 143 рубля. В Тюмени, по информации консалтинговой компании «Лекс», подорожание жилья на вторичном рынке и вовсе составило 18%, а стоимость квадратного метра составила 53,7 тыс. рублей по данным на август.
При этом аналитики указывают, что в этих городах, как и в Екатеринбурге, наблюдается устойчивая ситуация, когда предложение превышает спрос, а хоть и незначительный, но рост цен на жилье обусловлен более активным развитием ипотеки. Руководитель отдела маркетингового анализа управляющей компании «Масштаб» Игорь Лебедев считает, что именно ипотека сейчас толкает рынок недвижимости в отдельных городах на повышение. «Ипотека наконец-то вошла в массы, банки снижают процентные ставки, очень легко одобряют кредиты», — пояснил он. Более того, нынешним летом банки, предлагающие на Урале ипотечное кредитование, активизировали различные PR-акции по привлечению клиентов. Например, с июня по август ряд уральских банков запустили акции по ипотеке: согласно условиям при оформлении ипотечной сделки каждый клиент получает скидку на банковскую комиссию, скидку на комиссию в агентствах недвижимости, а также скидки на услуги страховых и оценочных компаний. Так, по данным полпредства в УрФО, объем жилищного кредитования за I полугодие 2007 года составил 22,43 млрд рублей (за I полугодие 2006 г. — 7,5 млрд руб.). Ставки по кредитованию населения снизились до 10,75 — 13,0%, сроки кредитования возросли до 30 лет, возраст граждан, которым предоставляется кредит, увеличен до 65 лет; сумма первого взноса по кредитам в отдельных случаях снизилась до 10%. Отличился Ханты-Мансийский автономный округ Югра — здесь по региональным программам ставки по жилищному кредитованию отдельных категорий населения снижены до 5%.
Активизировали PR-мероприятия и застройщики, так как ситуация на первичном рынке жилья оказалась еще более критичной с точки зрения продаж. Как рассказала аналитик рынка недвижимости консалтинговой компании «Лекс» Валентина Трошина, первичный рынок жилой недвижимости в Тюмени просто встал с ценой на квадратный метр в 41,5 тыс. рублей. «Начиная с весны здесь мертвый сезон. Число сделок купли-продажи микроскопическое. Для привлечения клиентов местные застройщики проводят промо-мероприятия, в том числе при 100% оплате жилья — скидка 10% или весь август общая цена на квадратный метр во всех объектах 33 тыс. за квадратный метр», — пояснила Валентина Трошина. Похожая ситуация в Челябинске и Екатеринбурге.
Более того, как указывает коммерческий директор девелоперской компании «Олипс» Евгений Мельников, многие уральские застройщики и вовсе оказались под угрозой банкротства из-за отсутствия спроса. «Те строительные компании, которые создавались как "однодневки" на волне ажиотажного роста рынка или те, кто закладывал в свои планы развития те же темпы продаж и рост цен, что и в прошлом году, безусловно, оказались в сложном финансовом положении, — указал господин Мельников. — Однако если даже часть мелких компаний ушла с рынка, а их объекты оказались заморожены, сказать, что это повлияло на рынок в целом, нельзя. Во-первых, продажи идут, в крупных привлекательных жилых районах их темпы практически не замедлялись. Во-вторых, динамика поддерживается различными методами стимулирования спроса — акции, скидки». А директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования /САИЖК/ Александр Комаров добавил: «Естественно, что такого лавинообразного роста цен, как в прошлом году, нынче ждать не стоило. Но драматизировать ситуацию не стоит. Когда застройщик не может продать квартиры, то это говорит не об избытке жилья, а скорее о неправильно выбранной ценовой политике или о неверно подобранных потребительских свойства жилья».
Неоднозначный застой
Как указывает большинство участников рынка жилой недвижимости Уральского федерального округа, он сейчас напоминает шар на вершине пирамиды. Достаточно небольшого толчка — и шар покатится в ту или иную сторону. Причем вектор могут задать не только объективные обстоятельства, но и пиар-акции, и даже слухи. Психологический предел цен вроде бы уже достигнут или почти достигнут. Однако этот предел за полгода стал уже привычным для уральцев, и уже поэтому может начаться рост. В Уральской палате недвижимости указывают, что основные причины роста цен в прошлом году останутся и в 2007 году. Во-первых, на уральском рынке по-прежнему огромный дефицит квартир, для его покрытия необходимо построить не менее 10 млн новых квадратных метров. С учетом того, что за I полугодие 2007 года в УрФО введено 1570,67 тыс. кв.м. жилья, это произойдет не скоро. Покрыть дефицит по версии полпредства в УрФО смогут три крупных строительных проекта в Уральском федеральном округе — три строящихся района: «Академический» в Екатеринбурге на восемь миллионов квадратных метров жилья, «Тюменский» в Тюмени на два миллиона квадратных метров и Краснопольская площадка номер один в Челябинске на полтора миллиона квадратных метров жилья. Впрочем, сроки их реализации до сих пор не ясны, а, следовательно, дефицит жилья по-прежнему значительный.
Во-вторых, по словам экспертов, рост цен на жилье подтолкнет активное развитие ипотечного кредитования. «По нашим оценкам, 35-40% от объема купли-продажи жилья приходятся на ипотеку. В связи с этим мы ожидаем 45-50% рост стоимости жилья по итогам 2007 года», — говорит руководитель проекта «Ипотека в Тюмени» Владимир Андреев. Фактор кредитования подтверждают и специалисты аналитического центра www.irn.ru, называя его «ипотечной подушкой». «В период ажиотажа в 2006 году большинство ипотечных покупателей не успевали за рынком — цены росли быстрее, чем они успевали оформить кредит или подобрать квартиру. Следовательно, стоит ценам некоторое время постоять на месте или немного снизиться, как огромный потенциальный спрос на жилье, подкрепленный возможностью покупки жилья в кредит, вновь подтолкнет цены вверх, не дав им заметно упасть», — говорят эксперты. А директор агентства недвижимости «Роттердам» Илья Шкоп считает, что цены на жилье будут активно расти с октября 2007 года: «Свою роль сыграет инфляция и то, что в преддверии президентских выборов население будут накачивать деньгами, к тому же осенью в сфере недвижимости начинается сезонная активность». А коммерческий директор девелоперской компании «Олипс» Евгений Мельников добавил: «После летнего затишья, которое в 2005 году было обусловлено сезонностью рынка, а в этом — "пережитками" ажиотажа 2006 года, должен начаться плавный рост цен. Он составит, по оценкам аналитиков, 1-2% в месяц. Помимо фактора привыкания и окончания сезона отпусков, в сентябре рынок также будет подогреваться уже сделанными ранее прогнозами об осеннем повышении цен и продолжающимся ростом цен на стройматериалы».
Как указала аналитик рынка недвижимости консалтинговой компании «Лекс» Валентина Трошина, о продолжении незначительного, но все-таки роста цен на жилье свидетельствует и ситуация в Москве. «Уральский рынок жилой недвижимости развивается по столичному сценарию. Практика показывает, что события в Москве повторяются у нас спустя 4-5 месяцев», — добавила эксперт. Если следовать этой традиции, то в Москве в конце июля, в самые «сонные» недели летнего сезона, некоторые эксперты вдруг заговорили о начале роста цен. Так, по данным аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль», в июле 2007 года на вторичном рынке жилья Москвы впервые за последние полгода зафиксировано увеличение цены продажи столичных квартир и рекордное уменьшение объема предложения. Средняя удельная цена предложения столичных квартир по итогам месяца увеличилась на 1,1% и составила 4799 $/кв. м. Предложение же квартир снизилось на 9,9% и достигло уровня начала года.
Впрочем, эксперты отмечают, что зачастую уральские риэлторы, оставшись без потенциальной прибыли в нынешнем году, сами подогревают ситуацию на рынке жилья, говоря о росте цен. «То и дело, постоянно слышны навязчивые советы от застройщиков и риэлторов — покупайте жилье сейчас, пока рынок стабилен. Однако следует понимать, если предложение на рынок жилой недвижимости будет увеличиваться по соотношению к спросу, продавцы будут вынуждены снижать цены на квартиры вопреки любым прогнозам», — добавила Валентина Трошина. Эксперты рынка недвижимости советуют не забывать, что себестоимость одного квадратного метра жилья Уральского региона сейчас составляет 15-20 тыс. рублей.
Татьяна Шушакова