Владельцев квартир, сдающих в аренду жилье, иногда называют рантье. И не всегда справедливо. Сдача квартиры — это работа, требующая немало времени и нервов. Впрочем, решение всех этих проблем можно доверить профессионалам. Особенно если квартира дорогая. И тем более если недвижимость только предстоит купить, чтобы затем получать с нее стабильный доход. Как выгоднее купить квартиру, чтобы сдать ее на милость агентов, выясняла корреспондент «Ъ-Дома». НАТАЛЬЯ СТАРОСТИНА
Если всего несколько лет назад подобная услуга относилась к разряду VIP, то сегодня в риэлтерских компаниях существуют целые направления по покупке и дальнейшему управлению недвижимым имуществом заказчика. Вот как описывает работу такого отдела директор департамента городской недвижимости компании «Усадьба» Екатерина Батынкова: «Необходимо наличие в компании не только специалистов по аренде и продаже элитных квартир с большим опытом работы, но и специалистов по инвестиционному консалтингу и девелопменту, способных оказать содействие инвестору на всех этапах работы — начиная с глобального исследования рынка, подготовки проекта и маркетинговых мероприятий и заканчивая его реализацией и последующим менеджментом. Здесь очень важно глубокое понимание рынка аренды, тенденций и перспектив его развития с учетом новых государственных программ в сфере жилой недвижимости и развития таких направлений, как доходные дома и гостиничные апартаменты».
Аналитика рынка продажи квартир, поиск соответствующих объектов, проведение сделок купли-продажи, аналитика рынка аренды квартир, подготовка архитектурного проекта, проведение ремонта, маркетинговые мероприятия по сдаче квартир в аренду, брокеридж при сдаче квартир в аренду, проведение сделок по сдаче в аренду объектов, последующий property- и lease-менеджмент — и это далеко не полный список услуг, оказываемых профессиональной компанией.
Один из самых распространенных вариантов — индивидуальный подбор недвижимости для клиента, рассказывают в Vesco Group: «Есть специальная программа, которая предполагает обслуживание клиента с точки зрения управления его частными активами. Речь идет о том, что он заявляет бюджет, которым располагает, наши аналитики, ориентируясь на это, советуют ему, во что лучше эти деньги вложить».
Размер вознаграждения, как правило, варьируется в зависимости от степени вовлеченности агентства в каждый из этапов реализации индивидуального проекта клиента. В дальнейшем по разным расценкам агентства берут от 10 до 20% от годовой аренды. Как правило, компании охотно берут под свое управление объекты с арендной ставкой не ниже $5 тыс. в месяц.
Когда вы доверяете временное управление жильем компании, вы минимизируете собственные риски, такие как длительный простой квартиры, несвоевременные выплаты арендатору, ущерб имуществу. К тому же, обладая необходимыми аналитическими данными, специалисты-риэлтеры могут предугадать развитие того или иного района столицы, чего клиент не в состоянии сделать самостоятельно. Это важно на начальном этапе — при инвестировании в покупку квартиры, предназначенной для сдачи в аренду.
«В условиях растущего рынка кажется, что покупка любой квартиры — предприятие чрезвычайно доходное. В краткосрочной перспективе это действительно так, — говорит Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard. — Но длительность этой перспективы неизвестна. Так, квартиры в определенных районах, которые сейчас не являются ликвидными и имеют наименьшую стоимость, в силу ряда перспективных обстоятельств могут через определенный промежуток времени значительно вырасти в цене».
Как правило, инвесторы поручают риэлтерам управление сразу несколькими объектами. «Одна или даже две квартиры значительно дороже в обслуживании, чем пять. Оптимальный средний пакет сегодня — четыре-пять квартир. Среди клиентов нашей компании есть собственники с 50-70 квартирами, — приводит пример заместитель генерального директора Vesco Group Андрей Федака. — Правда, в таких случаях часть недвижимости мы рекомендуем все же продать».
В структуре компании в месяц совершается порядка четырех-пяти подобных сделок. При этом еще около 20 клиентов обращаются к специалистам уже с готовым пакетом, им необходимо дальнейшее управление существующими активами.
Эксперты считают, что инвестиционно-арендный бизнес вполне перспективен. Москву, как и все мегаполисы мира, не минует «великое переселение народов». При перемене места работы люди вместе со своими семьями будут легко срываться с насиженных мест и переезжать из города в город, из страны в страну, а значит, и постоянного жилья уже не понадобится. Спрос на аренду будет расти, следовательно, и желающих заработать на этом будет гораздо больше.
За городом — конкуренция
Несколько лет назад волна инвестиционных покупок докатилась и до Подмосковья. Настал черед вкладывать средства в богатые особняки и уютные коттеджи. И хотя прецедентов с загородным жильем сейчас гораздо меньше, чем с городским, некоторые из специалистов все же видят в этом сегменте отличную перспективу. «Загородная недвижимость в этом отношении только набирает обороты, — описывает тенденцию руководитель отдела загородной недвижимости компании DeltaRealty Анна Папахина. — По моему мнению, если у человека есть свободные деньги, например $1,5 млн, в инвестиционных целях выгоднее купить особняк, чем квартиру в Москве. Квартира за эту цену будет располагаться в хорошем доме в пределах третьего кольца, и сдать ее можно за $5-6 тыс. в месяц. При этом за особняк той же стоимости арендатор отдаст порядка $10 тыс.»
С управлением за городом еще проще, чем в городе: все заботы и хлопоты берет на сегодня управляющая компания конкретного поселка.
Надо отметить, что на начальном этапе у загородных частных инвесторов оказались свои серьезные конкуренты. В области начали возникать целые поселки, целиком или частично предназначенные только для аренды (например, «Никольская слобода»). В числе приоритетных направлений Анна Папахина называет Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. В Ostogenka Real Estate к ним добавляют Киевское и Калужское направления. Конкурировать с сервисом, системой управления и ставками в специализированных доходных местах Подмосковья будет со временем все сложнее. А вот в Москве, где перспективы строительства доходных домов туманны, частные инвесторы-арендодатели находятся практически вне конкуренции.
Заграница нам поможет
Возможность стабильного заработка куда более реальна, когда речь идет об инвестировании в зарубежную недвижимость. Все больше россиян выводят деньги за границу, что гарантирует большую сохранность капитала.
«Большинство российских покупателей зарубежной жилой недвижимости ставят перед собой задачу последующей сдачи жилья в аренду, — рассказывает Лариса Хорева, генеральный директор компании Avenue Property. — Один из первых вопросов после просмотра потенциального объекта покупки: "Его можно сдать в аренду? За какую сумму? Возьметесь ли вы за это?"»
Эксперт выделяет два основных направления — покупка недвижимости в столицах (Париже, Лондоне, Берлине) с одновременной сдачей в аренду на несколько лет и покупка квартиры или дома в прибрежных городах. «Во втором случае, как правило, несколько недель проживания в собственном доме владельцы отводят себе (обычно в мае, июне или сентябре), предпочитая в ликвидные месяцы (июль-август) сдавать дом в аренду», — говорит госпожа Хорева.
Если компания, которая продает клиенту недвижимость за рубежом, соглашается стать управляющей, то есть сдавать объект в аренду, обычно она получает порядка 10% от суммы. «Компания берется охотно в том случае, если очевидно, что человек понимает ценовую ситуацию, осведомлен о расходах, которые он должен будет нести, и не будет требовать невозможного — сдавать виллу, расположенную в 20 км от моря, по цене виллы, расположенной на первой линии», — отмечает генеральный директор Avenue Property.
На географической карте уже появился не один десяток мест, куда россияне готовы вкладывать свои деньги и получать стабильные проценты. Одним из самых прибыльных и интересных регионов, который облюбовали российские клиенты, стал Дубай (ОАЭ). «Апартаменты в Дубае находятся под управлением какого-нибудь отеля, чаще всего пятизвездного, — рассказывает Татьяна Прокофьева, менеджер по развитию компании DeltaRealty, занимающаяся этим направлением. — Клиент приобретает апартаменты для себя в любом из элитных комплексов под управлением отелей мировых брэндов, таких как Fairmont, Kempinsky, Movenpick. Доходность такой покупки составляет около 8-12% от годовой сдачи в аренду, и окупается она примерно за восемь лет». Ставки отелей, как правило, колеблются в пределах 25-50% годового дохода от «частного номера».
Эффектные покупки совершают и за океаном. Так, например, в компании Ostogenka Real Estate советуют клиентам купить собственные апартаменты класса «де-люкс» в Лас-Вегасе (стоимостью от $700 тыс.). «Местные арендные ставки достаточно высоки, поэтому окупаемость вложения достигается за три-четыре года. Это студии, квартиры с двумя и тремя спальнями, пентхаусы, — описывает проект генеральный директор Ostogenka Real Estate Максим Сухарьков. — Привлекает тот факт, что объект передается в собственность уже с отделкой, дорогой меблировкой и оснащенный самой современной бытовой техникой. Фирма может взять на себя эксплуатацию, последующую пересдачу и размещение арендаторов на вашей жилплощади. А к приезду владельцев эксплуатационная организация проведет соответствующую подготовку квартиры. К тому же в таком комплексе есть вся необходимая сервисно-развлекательная инфраструктура».
Покупка зарубежных апартаментов приносит более стабильный доход, чем жилого объекта в Москве или Подмосковье. Особенно сейчас, когда рост цен на недвижимость в Московском регионе практически остановился. Однако арендные ставки растут, поэтому даже среднесрочные инвесторы предпочитают не избавляться от качественной недвижимости, дожидаясь более удачного момента для продажи. Это в ближайшей перспективе будет способствовать развитию арендного бизнеса.
В Тюмени активно сдается в аренду элитное жилье. Как пояснила брокер агентства недвижимости «Новый город» Ольга Чемагина, это связано с тем, что в городе расположено немало представительств нефтегазовых компаний, работающих в северных округах (к ним часто приезжают зарубежные партнеры) и иностранные фирмы. «Иностранцы предъявляют к квартирам очень серьезные требования. Так, в 2004 году, когда мы только начинали заниматься подбором элитной недвижимости, к нам с запросом обратилась одна из крупнейших нефтяных технологических компаний, которая подыскивала жилье для своих сотрудников. Условия, которые они выдвинули, поначалу смутили нас. Компания искала жилье в центре города, в кирпичном доме, закрытом дворе с консьержем, с тремя санузлами в квартире. При этом в каждой комнате по их желанию должны быть кондиционеры, бытовая техника, спутниковое телевидение и т. д. Сегодня в нашей базе насчитывается около 50 элитных квартир и 5-6 владельцев недвижимости, которые сдают такое жилье и получают от этого доход», — отмечает госпожа Чемагина. По мнению Александра Бабичева, элитное жилье имеет в регионе наибольшие перспективы. «Уже сегодня большинство официальных договоров заключается именно на аренду таких жилых квартир», — отмечает он.
В Челябинске, где 10% от числа общего населения составляют студенты, спросом пользуются недорогие квартиры. «Характерно, что больше всего квартир скупается летом, в период отпусков, когда цены на недвижимость замораживаются. Сколько точно наших клиентов становится арендодателями, сказать сложно. Известно только, что очень многие сдают квартиры студентам», — рассказали в риэлтерской компании «Роза ветров».
Стоимость аренды зависит от того, в каком районе и каком доме расположена квартира, насколько она обставлена мебелью, есть ли консьерж и т. д. Так, аренда однокомнатной квартиры в центре Екатеринбурга составляет от 15 тыс. рублей, в Тюмени и Челябинске от 8 тыс. рублей.
За поиск квартиры для покупки и последующей сдачи агентство, как правило, берет 50% от одной ежемесячной арендной платы. Исключение составляет элитная недвижимость, где агентство за оказание услуги получает 100% арендной платы (50% от владельца квартиры, 50% от арендатора). Таким образом, риэлтерские компании за подбор элитного жилья могут зарабатывать от $1 тыс. за квартиру.
Анна Моторина