Считается, что осень — традиционная пора активизации рынка недвижимости в целом и рынка аренды жилых помещений в частности. То есть, казалось бы, именно на это время года должен приходиться максимальный рост арендных ставок. Однако этого не происходит. А самым ярким трендом последнего времени стало распространяющееся на все сегменты московского рынка аренды стирание какой-либо сезонности.
Конкуренция на съеме
С приходом осени в Москву вливается свежая кровь в лице студентов и специалистов, решивших за лето переметнуться в столицу. Не говоря уже об иностранных сотрудниках, деловая активность которых заметно нарастает также с приходом осени. Более двух третей из них — потенциальные претенденты на роль арендаторов жилой недвижимости. Их конкуренты в поисках съемных квартир — люди с более продолжительным стажем проживания в столице, у которых всплеск желания сменить жилплощадь также приходится на первые два месяца осени. "К сентябрю количество желающих снять квартиру в Московском регионе увеличилось приблизительно в два раза",— говорит Игорь Лебедев, руководитель отдела маркетингового анализа компании "Масштаб".
В абсолютных значениях общее число потенциальных арендаторов московского жилья превышает миллион.
На первый взгляд конкурентная борьба за проживание в столице предстоит довольно жесткая: по разным данным, на начало сентября спрос на аренду квартир в 4-6 раз превышал предложение. Из чего, как утверждает Наталья Сивко, руководитель отдела аренды "МИАН — Агентство недвижимости", со всей очевидностью следует, что из года в год осенью цены вырастают на 10-15%. На взгляд второй рост должен быть и того больше: как в абсолютных числах подсчитали в аналитических агентствах, на начало сентября 2007 года в аренду в Москве сдается от 75 тыс. до 100 тыс. квартир. Впрочем, как успокаивает претендентов на съем Игорь Иванов, коммерческий директор финансово-строительной корпорации "Лидер", эти цифры только верхушка айсберга, не более одной десятой реального объема рынка. Остальная часть по-прежнему находится в тени. 20 сентября, к слову, правительство РФ должно рассмотреть проект долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан, которой предусмотрены налоговые вычеты по расходам на съем квартиры для арендаторов и освобождение от подоходного налога для арендодателей--физических лиц при условии, что они будут заключать легальные договоры аренды. Впрочем, в любом случае до реализации этих мер дело дойдет еще не скоро.
Пока же можно констатировать сам факт: квартир, выставленных на сдачу в Москве, достаточно много. "Причина выхода на рынок такого большого количества сдаваемых квартир объясняется тем, что в результате сложившегося в последние годы ажиотажа на рынке недвижимости у населения на руках оказалось слишком много квартир, которые просто простаивают,— говорят в компании "Масштаб".— Возможно, они и хотят их продать, но ситуация на рынке не благоприятствует этому. Спрос не настолько велик, к тому же люди помнят, что всего несколько месяцев назад эту же квартиру можно было продать на 10% дороже, и ждут очередного витка цен". С учетом таких поправок вполне может оказаться, что разница между спросом и предложением будет минимальной, что, по сути, будет означать не столько активизацию рынка аренды, сколько его нормализацию. Так какое же утверждение ближе к истине?
Проверка ставкой
Понять это можно разными путями. Прежде всего полезно проанализировать ежемесячные средние арендные ставки в разных сегментах недвижимости за два-три последних года и попытаться обнаружить в них ценовые скачки как самый очевидный показатель диспропорции между предложением и реальным спросом. За основу мы взяли данные, предоставленные компанией "Миэль-Аренда", особое внимание уделив осенним месяцам. И вот что обнаружилось. Скажем, в 2005 году средние цены на аренду однокомнатных квартир в домах экономкласса в сентябре по сравнению с августом увеличились на 3,8%, в октябре остались практически на сентябрьском уровне, а в ноябре подросли немногим меньше 2%. Для сравнения: с июля по август в этой же категории квартир прирост цен аренды составил 7%. Годом позже ситуация практически повторилась. Помесячный осенний прирост цен составил 2,55, 2,48 и 0% соответственно, в то время как максимальный скачок арендных ставок пришелся на июнь (7% по сравнению с маем).
Примерно такая же картина наблюдалась в этом сегменте и с квартирами, состоящими из большего числа комнат. Иными словами, если уж и говорить о сезонности колебаний спроса на аренду, то можно констатировать летний всплеск активности, но уж никак не осенний. В пользу отсутствия осеннего всплеска говорит и относительно — несмотря на осень — увеличенные сроки экспозиции. "Если раньше дешевая квартира находила своего клиента за два часа, то сегодня этот процесс растягивается на неделю, и все это происходит в условиях ограниченного по объему предложения",— уверяют в компании "Инком-Недвижимость".
Что же касается арендуемых квартир в домах бизнес-класса, не говоря уже о классе "элит", то ставки на них вообще в последние три года меняются довольно гладко, без явно выраженной сезонности. Исключение составляют лишь четырехкомнатные квартиры и квартиры с большим числом комнат, арендные ставки на которые совершают хаотические прыжки то вверх, то вниз, стартуя в начале года со среднего уровня $6713, достигая в июле пика $10 143, а в августе прыгая вниз до $8493. Впрочем, и тут искать причину стоит не в сезонности. "Многие арендодатели стали повышать арендную плату, чтобы вернуться к характерным для этого сегмента прежним уровням доходности,— говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.— Однако в ряде случаев ставка поднималась слишком высоко, время экспозиции квартир увеличивалось значительно. В итоге арендодателям уровень арендной платы приходилось снижать".
Задержка развития
Из этих данных вывод буквально напрашивается: раз существенно выраженного прироста арендных ставок нет, то и никакого сверхвысокого спроса на аренду квартир осенью в Москве не происходит. Что кажется довольно нелогичным и вызывает желание поискать причины отсутствия скачка арендных ставок в других плоскостях.
Прежде всего, отступив от диктующих порядок цен рыночных законов взаимодействия спроса и предложения, следует обратить внимание на корреляцию между ценами на недвижимость как таковую и арендными ставками на нее. Константин Ковалев из компании Blackwood, отступая в недалекое прошлое, напоминает, что после резкого роста цен на недвижимость в первой половине 2006 года и некоторого летнего затишья осеннее повышение прошлого года стало скорее показателем возобновления активности. "Что же касается рынка аренды,— говорит он,— то осенью 2006 года резкого повышения уровня арендной платы не было. Более активное повышение началось к концу 2006 — началу 2007 года. Рынок аренды более стабилен и инертен, поэтому на резкое повышение цен продаж в 2006 году он отреагировал с некоторой задержкой".
Таким образом, арендные ставки стабилизировались, а длящееся на протяжении нескольких месяцев 2007 года затишье с ценами продажи недвижимости способствовало тому же. Правда, в сегменте экономкласса с наступлением осени наблюдается довольно интересное явление: участники рынка все активнее переходят на рублевые расчеты. "Это, конечно, была инициатива арендодателей: курс доллара снижается, и при долларовых расчетах их доходы от аренды стали снижаться,— говорит эксперт агентства недвижимости DOKI Алла Аксенова.— Рубль показался арендодателем более стабильной валютой".
Куда подальше
Если все же считать достоверным фактом довольно существенную разницу между спросом и предложением на осеннем рынке, то можно попробовать понять, куда подевалась львиная доля потенциальных арендаторов. А она действительно куда-то подевалась. "В 2006 году спрос на квартиры экономкласса превышал предложение в 2-3 раза в начале августа и в 10 раз к концу месяца (с приходом осеннего оживления),— рассказывает Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании "Инком-Недвижимость".— В текущем же году мы отмечали превышение спроса над предложением в начале августа в 2 раза, а в конце месяца — только в 4 раза".
Чтобы понять, куда разбрелись арендаторы, стоит обратить внимание на наблюдающийся с начала сентября нынешнего года явный дисбаланс в структуре спроса и предложения. "Картина складывается такая,— говорит Игорь Иванов из ФСК "Лидер".— Основной объем предлагаемого в аренду жилья, до 40%, составляют двухкомнатные квартиры. Доля однокомнатных квартир гораздо меньше — около четверти общего объема. Примерно столько же приходится на трехкомнатные квартиры. При этом в структуре спроса доля "однушек" подскакивает до 70%. Двухкомнатными квартирами интересуется всего 25% квартиросъемщиков, а трехкомнатными еще меньше — от 5 до 10%". Таким образом, поскольку в пределах Москвы подобрать устраивающие потенциальных арендаторов предложения не предоставляется возможным, они обратили взгляд на Подмосковье. В котором, к слову, в последнее время значительно увеличился ассортимент предложения. Как отмечает Наталья Сивко из "МИАН — Агентство недвижимости", число сдаваемых квартир в Московской области, особенно в новостройках, заметно выросло, в этом смысле областной рынок аренды сегодня для потенциальных нанимателей является более перспективным, чем столичный. Наибольшей популярностью пользуются города, расположенные непосредственно за МКАД, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, интегрированной в столичную: Химки, Красногорск, Мытищи, Люберцы. Здесь стоимость найма однокомнатной квартиры начинается от $600 в месяц, аренда двухкомнатной квартиры обойдется минимум в $700. Квартиры с тремя и более комнатами пользуются меньшим спросом, поскольку в данном случае (при наличии бюджета свыше $800) потенциальные наниматели скорее предпочтут снять жилье меньшей площади в спальных районах Москвы.
Дешевые закрома
Вообще, как не перестают напоминать специалисты, ситуация на рынке аренды — лакмусовая бумажка, позволяющая оценить реальный платежеспособный спрос жителей города. Еще год назад аналитики говорили, что стоимость аренды жилья в Москве достигла критического уровня. К нынешней осени в связи с активным исходом значительной доли арендаторов жилой недвижимости из Москвы этот рубеж уже перейден. Подтверждением тому служит и резко возросший интерес к съему не целых квартир, а отдельных комнат в черте столицы. Впрочем, тут немаловажную роль сыграли риэлтеры, утверждающие, что дешевле $700 (по данным "Миэль-Аренды") или $750 (по информации "МИАН — Агентство недвижимости") квартир днем с огнем не сыскать. Но без огня, как уверяют в корпорации "Лидер", даже с учетом традиционно возросшего к сентябрю спроса можно найти предложения квартир стоимостью $400 в месяц. Однако не стоит предаваться радужным надеждам на увеличение доступности съемного жилья. Во-первых, такие предложения единичны. Во-вторых, за эту сумму вас могут поселить только в так называемый ветхий жилой фонд, то есть в полуразвалившуюся пятиэтажку с выбитыми подъездными окнами и висящей на одной петле входной дверью. Вдобавок такая квартира может оказаться без мебели и бытовой техники. Подобные варианты расположены в экологически неблагополучных зонах и могут заинтересовать только трудовых мигрантов и совсем бедных студентов.
"Если не брать в расчет такие исключения, то минимальная стоимость квартиры экономкласса на сегодняшний день — $600 в месяц,— говорит Игорь Иванов.— Столько будет стоить однокомнатная квартира в доме типа "старая панель" и "плохой кирпич" с минимальным набором мебели и бытовой техники. Как правило, такие квартиры расположены в наименее благополучных районах столицы — это Бирюлево, Гольяново, Текстильщики, Выхино, Жулебино, Марьино, Капотня, Люблино, Сабурово, Бескудниково. При удачном расположении — поблизости от метро или на крупной транспортной магистрали — стоимость аналогичного предложения вырастет до $800-1000. Примерно в $1300-1500 обойдется двух-трехкомнатная квартира в современном панельном или даже монолитном или монолитно-кирпичном доме, с хорошим косметическим ремонтом, необходимым комплектом мебели и бытовой техники".
Динамика арендных ставок в Москве ($, мес.)
|
По данным компании "МИЭЛЬ-Аренда"