В #21 Ъ опубликован пакет документов, в соответствии с которыми расширяются и возрастают платежи, связанные с арендой и владением недвижимостью. Земельный налог увеличен в 2,5 раза. Определена новая методика расчета земельного налога для совместных предприятий, в результате чего для некоторых фирм размеры земельных платежей увеличились в сотни раз. Установлена жесткая система штрафов. Не оставлены вниманием и фирмы-подрядчики: им теперь придется выплачивать ощутимые суммы за превышение проектных сроков строительства.
Создается впечатление, что муниципалитет окончательно убедился в огромном потенциале рынка недвижимости и всерьез решил связать с ним благополучие своего бюджета. К тому же постановления носят прецедентный характер: их совокупность представляет собой своеобразное ноу-хау, позволяющее увеличивать размеры сборов за землю в обход действующего налогового законодательства. А значит, вслед за Москвой по пути выкачивания денег за недвижимость могут устремиться и другие муниципалитеты.
Парадокс: увеличили ставки вдвое, а они втрое уменьшились. 1 апреля истек срок действия базовых ставок земельного налога (они соответствуют минимальной арендной плате за землю), установленных в апреле прошлого года. Надо признаться, истек — и слава Богу: инфляция превратила земельные платежи, установленные весной прошлого года, в фикцию, поскольку даже в момент установления этих ставок они не соответствовали реальной стоимости московской земли. По прежним расценкам минимальная ставка земельного налога в пределах Садового кольца составляла 810 тыс. рублей за га в год — $5062 по существовавшему тогда курсу. А через год, в апреле 1993 года, она составила по текущему курсу всего $1170 за гектар в год — смешная сумма! В итоге за весь 1992 год от земельных платежей город получил лишь около 2,6 млрд рублей. Эта величина составляет в городском бюджете ничтожную долю — лишь 0,07%. Заметим, что на Западе земельный налог формирует до 60% дохода городских бюджетов.
Для того чтобы земельные платежи постоянно оставались на реальном уровне, правительство Москвы выпустило распоряжение (#334): начиная с апреля этого года ставки земельного налога закреплены в твердой валюте — ЭКЮ. Выплаты должны производиться ежеквартально в пересчете в рубли по действующему на момент исполнения платежа курсу. В среднем по городу ставка теперь составляет 693 ЭКЮ ($845) за гектар в год. Таким образом по сегодняшнему курсу средняя по городу ставка земельного налога в рублевом выражении подорожала в два раза по сравнению с апрелем 1992 года, а в пересчете на твердую валюту подешевела почти на 60% (!) — см. таблицу 6.
Таблица 6
Минимальные и максимальные ставки земельного налога в Москве
ставки налогов
нынешняя прежняя
ЭКЮ $ тыс. рублей ЭКЮ $ тыс. рублей
Максимальная 4594 5062 6173 6174 7532 810
Средняя 693 845 932 1809 2206 353
Минимальная 232 283 312 1192 1387 222
Результат фискальных послаблений властей просто поражает. Может, Москву потихоньку превращают в ильф-и-петровский вольный город Черноморск? Вряд ли: отцы города совсем не похожи на черноморских "пикейных жилетов".
Тогда, может быть, нет спроса на землю? Что ж, для окраинных районов это предположение допустимо, но вот что касается центра, то здесь любой здравомыслящий человек закричит, как Станиславский на репетициях: "Не верю!" И окажется прав. Приведем несложные подсчеты.
Новые ставки земельного налога по различным оценочным зонам изменились неравномерно: дифференциация ценности городской территории теперь поставлена в более жесткую зависимость от ее коммерческой привлекательности. Теперь разница в стоимости аренды земли от центра города к его окраинам различается в двадцать раз, тогда как раньше она отличалась лишь в шесть раз.
В итоге минимальная ставка налога для российских юридических и физических лиц теперь составляет 232 ЭКЮ в год за га (сегодня это 303 тыс. рублей). Она распространяется на самый удаленный район столицы — окраинную территорию Зеленограда рядом с Солнечногорским лесничеством.
Максимальная ставка назначена за землю в районе Кремля и Китай-города — 4594 ЭКЮ ($5555 по текущему курсу). Таким образом, по сравнению с ранее действующими ставками (810 тыс. рублей за гектар в год, или $5062 по курсу апреля прошлого года) платежи за самую дорогую землю в центре города увеличились лишь на 3%. Парадоксальнейший результат!
Знают ли в муниципалитете об этом раскладе? Конечно, знают. Конечно, московские власти хотят получить больше денег. Причина же столь умеренного повышения цен — вовсе не благотворительность. Дело в том, что правительство города связано по рукам и ногам федеральным законодательством, ограничивающим ставку налога. Возможность повышать ставку, установленную в законе "О плате за землю" еще в 1991 году, появляется только раз в год — когда принимается новый бюджет. А дабы новый закон (о бюджете) не опровергал старый (о плате за землю), в бюджете текущего года утверждается не новая ставка налога, а повышающий коэффициент к старой — своего рода дефлятор. В середине 1992 года был принят закон "О республиканском бюджете РФ на 1992 год", в котором установлен предельный коэффициент увеличения ставок земельного налога — в два раза, и естественно, в рублях. Этот лимит как раз и был выбран правительством города.
Однако пока разрабатывались ставки в соответствии с "потолком" 1992 года, был принят новый лимит. 14 мая парламент утвердил закон "О республиканском бюджете России на 1993 год", где в статье 8 указывается, что ставки земельного налога повышаются с коэффициентом 7 к базовым ставкам. Таким образом, новый лимит — на 1993 год — выше прошлогоднего в 3,5 раза. По словам заместителя председателя Московского земельного комитета Сергея Мельниченко, это вовсе не значит, что земельные платежи в Москве сразу автоматически увеличиваются именно в 3,5 раза. Напротив, утверждает Мельниченко, что пока они останутся на уровне, установленном распоряжением #334.
Однако эксперты Ъ считают, что московские власти вряд ли смогут устоять от соблазна увеличить земельный налог на полную катушку. Неизвестно только, как оперативно они будут действовать. Дело в том, что готовится еще один закон: о внесении изменений и дополнений в закон "О плате за землю", в котором устанавливаются новые базовые ставки земельного налога. Они превышают прежние в 8-9 раз и оказываются выше тех, которые можно "накрутить" из старых базовых ставок, используя коэффициент 7. По всей видимости, правительство Москвы сейчас занимает выжидательную позицию и не склонно проводить лишнюю работу, пересчитывая ставки под коэффициент 7.
Но не сидеть же без дела, когда под финансовым "паром" гуляет столь лакомый кусок. Никто и не сидит: деньги берут не мытьем, так катаньем.
Первыми, как обычно, поплатились СП. В самых тяжелых условиях оказались совместные предприятия, арендующие землю. Для них определен особый порядок формирования базовых ставок налога на землю. Если раньше они платили столько же, сколько российские фирмы, то теперь эта "нечаянная радость" для них завершилась. Для компаний с участием иностранного капитала ставка налога будет рассчитываться исходя из соотношения долей российских и иностранных учредителей в уставном фонде. За долю, адекватную части в уставном фонде российского капитала, предприятия будут платить на общих основаниях. А вот за другую часть участка, пропорциональную вкладу иностранных учредителей, — согласно прошлогоднему распоряжению мэра, по повышенным расценкам.
Напомним, что это распоряжение касается иностранных юридических лиц и фирм со стопроцентным иностранным капиталом. Для них установлены базовые ставки ежегодной арендной платы за землю в Москве от 111 тыс. до 405 тыс. ЭКЮ за га в зависимости от местоположения участка, что в сотни, а то и в тысячи раз превышает нынешние платежи. Эти цифры кажутся пугающими, особенно тем, кому трудно сразу привыкнуть к мысли о том, что за землю теперь придется платить.
Однако расчеты показывают, что и этот уровень не так высок. Для того чтобы понять, какую же сумму арендной платы придется совместным предприятиям вносить в бюджет города, эксперты Ъ оценили типичные случаи владения землей подобными организациями в центре Москвы.
Обычно СП-землевладелец имеет здание под собственное представительство или же занимается коммерческим строительством на занимаемом участке земли (real estate development). В первом случае во владении обычно находятся небольшие особняки площадью 600-1500 м2, как правило, в центре города. Такой объект занимает участок площадью около 0,1 га. Для совместных предприятий арендная плата составит теперь от 13 тыс. (30% иностранного участия в доле СП, это минимальная доля, обеспечивающая для СП льготы) до 40 тыс. ЭКЮ в год (99% иностранного участия). Для владельца особняка в центре столицы — вполне терпимо.
Для второго варианта наиболее типичный случай — только что построенный комплекс СП "Москва-McDonald`s" (на ул. Огарева), учредителями которого являются департамент торговли московского правительства (51%) и канадская компания McDonald`s (49%). Общая площадь офисных помещений в здании, расположенном на участке 0,8 га, составляет 6200 м2 Минимальная арендная плата за этот участок — 160 тыс. ЭКЮ в год. В то же время от сдачи в аренду офисов СП получит $4,3 млн (в среднем по $700 в год за 1 м2). Таким образом плата за самую дорогую землю составит лишь около 4% от дохода СП.
Почему так мало? Скорее всего, вот почему. В городах Западной Европы ставки земельных платежей в среднем в 2,5 раза больше самых высоких московских норм. Но это ведь Европа. Выйди мы на ее уровень, кто же тогда будет рисковать вкладываться в России?
Вот где власти возьмут свое. Именно так можно охарактеризовать другое распоряжение мэра из пакета — "О повышении ответственности за несоблюдение сроков строительства и реконструкции объектов при освоении земельных участков в г. Москве". Оно направлено, по словам Сергея Мельниченко, на экономическое стимулирование рационального использования городских территорий. Отныне в каждом новом распоряжении правительства Москвы по предоставлению земельных участков и в документах, удостоверяющих право на землю, будут зафиксированы нормативные сроки проектирования и строительства объектов. Старые долги таким образом прощены, и счетчик для "долгостройщиков" включился с 21 мая 1993 года.
Счетчик жесткий: за незавершение строительства в срок на инвесторов будут налагаться значительные штрафы. Они вычисляются по довольно замысловатым формулам, но суть одна: размер штрафов составляет примерно 1% стоимости инвестиционного проекта в месяц.
Чтобы понять масштабы возможного штрафа, который придется платить нарушителю, можно в качестве примера взять земельный участок площадью 2 га по Рязанскому проспекту, выставленный на конкурс Московским правительством. Градостроительным заданием предусмотрено строительство гостиничного комплекса на 1500 мест. Стоимость возведения трехзвездочного отеля составит около $42 млн. Таким образом, штраф за превышение установленных сроков строительства или неосвоения участка в течение двух лет составит $421 тыс. в месяц.
Сумма, как видите, немалая, а сроки строительства, заметим, как правило, не выполняются. Конечно, можно рассчитывать на то, что через год--полтора инфляция в инвестициях вырастет настолько, что все штрафы обесценятся до смешного: плати — не хочу. Однако и здесь риэлтерам, похоже, перекрыли кислород. Все сметы рассчитываются исходя из базовой стоимости строительства в ценах 1991 года. Ежемесячно Мосстройкомитет вводит поправочный инфляционный коэффициент, умножением на который сметы корректируются с учетом инфляции. Так что размеры штрафов безусловно будут расти — и немалыми темпами. И на инфляцию рассчитывать не приходится.
Можно, конечно, занизить стоимость строительства, а с подрядчиком заключить "секретный" договор, или сделать так называемый "боковик" — дополнительную смету, официально не фигурирующую. Но и здесь возникнут сложности: у Госземинспекции есть полномочия пересчитать стоимость строительства. Поэтому желательно или все-таки соблюдать сроки строительства, или предусмотреть в договоре с подрядчиком автоматический трансфер штрафов на строителей.
Президент АО "Корпорация 'Жилищная инициатива'" и Российской гильдии риэлтеров Владимир Кудрявцев (его фирма недавно начала заниматься строительством) полагает, что сильнее всего штрафная система отразится на небольших фирмах, которые из-за ограниченности в средствах не могут достаточно быстро вести застройку. Им г-н Кудрявцев предлагает избегать типовых проектов, привычных для городских чиновников, и применять нестандартные архитектурно-строительные решения: здесь можно найти множество аргументов для удлинения договорных сроков строительства.
По сильным же фирмам новый порядок не ударит: они платят строителям достаточно, чтобы те выполняли заложенные в проектах сроки. А заместитель генерального директора фирмы "Альфа-эстейт" Николай Марков даже приветствует такое повышение штрафов. Он утверждает, что на фирмы, которые давно занимаются коммерческим строительством, это повышение не повлияет, так как они, как правило, имеют хороших подрядчиков, не склонных нарушать сроки строительства. Однако те фирмы, которые берут "под себя" землю, не имея на строительство достаточно денег, будут вынуждены отказываться от земельных участков. По мнению г-на Маркова, в этом случае будет создаваться активный вторичный земельный рынок.
Муниципалитет развивает успех. Еще одним шагом московского правительства по "дойке" землепользователей является предусмотренная пакетом документов принципиально новая система штрафных санкций. До настоящего момента штрафы были зафиксированы в российском Земельном кодексе, принятом еще в апреле 1991 года. Сейчас реальный размер этих штрафов уменьшился в десятки раз. Кроме того, в Земельном кодексе была упущена "незначительная" деталь — штрафы установлены в абсолютном выражении: захламил 1 га — получай штраф в 10 тыс. рублей, загадил 100 га — заплатишь столько же.
Однако увеличить эти штрафы московские власти были не в состоянии — мешал Земельный кодекс. Но, как оказалось, и его можно обойти: штрафы в Москве теперь установили в расчете на единицу площади. Причем за неустранение выявленных Государственной земельной инспекцией Москомзема нарушений в установленные сроки юридические, должностные и физические лица подвергаются повторному штрафу, размер которого вдвое превышает наложенную ранее сумму. Затем устанавливаются новые сроки устранения нарушения. При каждом повторном неустранении нарушения штрафы удваиваются и применяются вплоть до полной ликвидации безобразия.
АНДРЕЙ Ъ-ШМАРОВ, АЛЕКСАНДР Ъ-ВОДЯНОВ, ТАТЬЯНА Ъ-ГУРОВА, ВАЛЕРИЙ Ъ-ФАДЕЕВ, ВЛАДИМИР Ъ-БЕССОНОВ, МАКСИМ Ъ-РУБЧЕНКО, ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ Ъ-DAILY