Загородная гигантомания
Подмосковье
На загородном рынке царят "разброд и шатание": одни продавцы утверждают, что в сентябре спрос на загородные дома остался таким же низким, как и летом, другие, наоборот, сокрушаются, что сезон активных покупок завершился. А вот девелоперы коттеджных поселков оживились и выводят на рынок много новых проектов.
Можно сказать, что август стал месяцем "новых городов". Правительство Москвы наконец одобрило проект комплексной застройки 13 тыс. га по Калужскому шоссе, который более известен как проект УК "Масштаб" А101. Этот проект получил одобрение и в правительстве РФ. Одним из партнеров строительства станет петербургская группа ЛСР, которая намерена вложить в проект $500-700 млн и построить на 50 га 500 тыс. кв. м жилья.
Во-вторых, стало известно о планах группы АСТ застроить принадлежащие ей земли колхоза Клинский. Компания намерена построить на территории 3,5 тыс. га около 1 млн кв. м жилья экономкласса и принять участие в национальном проекте "Доступное жилье". Пока ведется проектирование, строительство планируется начать в следующем году.
В-третьих, греческая компания Michaniki Group планирует построить на Киевском шоссе поселок Hellas общей площадью 900 тыс. кв. м жилья на территории 70 га. Планируется строить преимущественно малоэтажное жилье с развитой социально-бытовой и торгово-развлекательной инфраструктурой.
А компания AFI Development объявила о планах строительства санаторно-курортной зоны на участке размером 120 га в Рузском районе Подмосковья. Там планируется построить не менее 100 тыс. кв. м помещений.
Мнения участников рынка
Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости":
— В августе общий объем предложения объектов загородной недвижимости по сравнению с июлем практически не изменился и составил около 21,3 тыс. объектов. Спрос также остался на уровне прошлого месяца. При этом по отдельным наиболее ликвидным объектам отмечен рост спроса на уровне 5-10%, по основной массе предложений — снижение на 10-15%. Средняя стоимость 1 кв. м в загородном доме, предлагаемом на рынке в августе (вне зависимости от категории объекта — первичный или вторичный), составила $2492 (рост около 2%).
Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills:
— Максимальную доходность летом показали проекты, расположенные на большом удалении, например "Рузские просторы", "Московское море", "Ривьера на Истре", где сильно выросла не только цена 1 кв. м, но и стоимость земли (на 70-80%).
Из поселков, недавно вышедших на рынок, в настоящее время с инвестиционной точки зрения привлекательна "Барвиха-вилладж" (Рублево-Успенское шоссе, 9-й км). Сейчас подготовлена строительная площадка. Строительные работы начались в конце августа. Дополнительное достоинство места — наличие водоема с прогулочными зонами. Индекс инвестиционной привлекательности, по нашим расчетам, составит 50-95%.
Также хочется отметить новый проект "Баден-Баден" (Калужское шоссе, 12-й км). Это 40 домовладений площадью от 470 до 900 кв. м, участки порядка 0,30 га. Цены в коттеджных поселках за август повысились примерно на 3-4%, тогда как стоимость земли продолжает расти гораздо быстрее, чем дорожают квадратные метры.
Василиса Баженова, руководитель проекта "Гагаринлэнд":
— В августе — начале сентября цены повышались по разным направлениям по-разному, но в среднем на 3-5%. Продолжает ощущаться дефицит качественных и недорогих предложений в сегменте экономкласса. В связи с этим несколько крупных компаний заявили о намерении построить сетевые поселки экономкласса, но пока это только планы. В ближайшем будущем на рынок должно выйти несколько предложений в сегменте "дальних дач".
Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood:
— Можно отметить старт очередного проекта компании Rodex Group "Звенигорье". Поселок располагается на 56-м км по Новорижскому шоссе. Планируется строительство 146 домов площадью 210-350 кв. м на участках 15-25 соток. Необходимо отметить, что это первый дачный поселок бизнес-класса, реализуемый компанией.
В августе наблюдалось падение активности на рынке недвижимости. Несколько снизился темп роста цен (в среднем по рынку 2,1% в августе), а также снизился спрос. Число заявок, поступивших в нашу компанию в августе, сократилось на 39% по сравнению с июлем. Такое падение активности объясняется фактором сезонности (конец лета и начало осени — период отпусков), поэтому со второй половины сентября стоит ожидать активизации на рынке загородной недвижимости.
Олег Борисенок, маркетолог-аналитик компании "Комстрин":
— На загородном рынке основной тенденцией можно назвать повышение внимания девелоперов к сегменту экономкласса. Целевая аудитория более высоких классов уже не может обеспечить спрос на новые объекты, а сегмент экономкласса охвачен еще далеко не полностью.
В целом же по загородному рынку наблюдается повышение цены на 1-2%.
Алексей Бабкин, директор департамента элитной загородной недвижимости HomeHunter:
— В отличие от рынка городской недвижимости и вопреки сезонной покупательской пассивности, развитие рынка загородной недвижимости летом 2007 года было вполне динамичным и удачным с точки зрения продаж. Платежеспособный спрос в основном ориентирован на готовое предложение — недвижимость, расположенную не далее чем в 30 км по Новорижскому, Калужскому и Рублевскому шоссе. Тем не менее ценовые ожидания клиентов в 80% случаев не соответствуют реальному положению дел на рынке: согласно нашим исследованиям, клиенты чаще всего рассчитывают купить готовый коттедж на 10-15% дешевле рыночной стоимости. К примеру, на указанных направлениях минимальная стоимость подобного предложения составляет порядка $1 млн.
Рост цен на первичном рынке также обусловлен девелоперскими коррекциями и в среднем по рынку составил порядка 5-10%. В первую очередь это коснулось активно продвигаемых на рынке объектов, находящихся на стадии активного строительства и расположенных на расстоянии до 30 км по Новорижскому, Калужскому и Рублевскому шоссе. Остальной коттеджный рынок дорожает менее впечатляющими темпами: Дмитровка — порядка 4-6%, Ленинградка — 4-5%, Киевское шоссе — 5-7%, Симферопольское — 3-4%.
Строящиеся коттеджные поселки Подмосковья
|
Источники: ОПИН, "Инком-недвижимость", "Миэль".