Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по-прежнему демонстрирует высокие темпы роста. Однако в последнее время сегменты рынка развиваются неравномерно: если офисная недвижимость по-прежнему находится на пике, то количество торговых объектов приближается к порогу насыщения. Что касается складских помещений, то мнения аналитиков относительно перспектив роста в этом сегменте расходятся.
Управляющий УК "Теорема" Игорь Водопьянов согласен с такой точкой зрения. Он считает, что рынок офисной недвижимости будет активно развиваться еще в течение минимум пяти лет. Для бизнес-центров все зависит от того, насколько конкретный объект отвечает требованиям арендаторов. "Правильный бизнес-центр всегда будет востребован", — считает господин Водопьянов. Так, по его мнению, одним из основных недостатков размещения бизнес-центров в центре города являются проблемы с парковкой. В качестве перспективных районов господин Водопьянов называет Свердловскую набережную, где УК "Теорема" сейчас реализует проект по преобразованию промышленной территории под коммерческую недвижимость (на территории бывшего ФГУП "Завод 'Россия'" "Теорема" намерена возвести около 500 тыс. кв. м торговых и офисных зданий), а вот перспективность района Обводного канала, которую отмечают эксперты, он оценивает не так однозначно.
Тенденция роста арендных ставок сохранится. Так, нынешний рост по сравнению с прошлогодними показателями составил 5-10%, а по некоторым объектам — более 20%. Сейчас в Петербурге стоимость офисных помещений класса А достигает $800 за квадратный метр, класса В — $400-500.
Быстрыми темпами в Петербурге развивается и сегмент торговой недвижимости. Однако аналитики уже в ближайшие годы прогнозируют возможное насыщение рынка. По оценкам Николая Казанского, в 2006 году было введено свыше 1 млн кв. м торговых площадей, в 2007 году прирост составит лишь 700-800 тыс. кв. м. В стадии строительства находится более 1 млн кв. м, и еще свыше 60 проектов общей площадью более 3 млн кв. м заявлено. Рост доходов населения и привлекательность региона сказались на обеспеченности торговыми площадями, которая составляет 300 кв. м на 1 тыс. жителей. Эта цифра в полтора раза выше столичных показателей, однако пока отстает от европейских.
Генеральный директор "Ай-Би групп" Юрий Борисов не согласен с тем мнением, что рынок торговой недвижимости близок к насыщению. "Прошлый, 2006 год внес коррективы в прогнозы аналитиков, сразу несколько факторов тормозят приближение точки насыщения. Торговля сегодня переживает беспрецедентный рост. По самым скромным подсчетам, рост оборотов розничной торговли составляет около 25 процентов в год, в то время как в Европе этот показатель составляет в среднем 3 процента", — заявил он.
Даже возможное насыщение рынка торговыми площадями не поставит крест на деятельности девелоперов. По мнению Николая Казанского, сейчас в Петербурге наблюдается бум складских объектов. Объем складских помещений высокого уровня — классов А и В — не превышает 200 тыс. кв. м. Однако сейчас строится и заявлено несколько проектов общей площадью более 2 млн кв. м. "Петербург — четвертый по величине город в Европе, на рынок которого выходят многие международные компании. Всем им требуются складские помещения высокого уровня, поэтому волна строительства складов еще продлится", — считает он. Однако некоторые эксперты придерживаются противоположного мнения. Генеральный директор компании "Интертерминал-Предпортовый" Марина Журкевич считает, что дефицита складских помещений высокого уровня в Петербурге нет. Более того, к весне 2008 года, после ввода некоторых крупных проектов, на рынке будет ощущаться переизбыток складов. По ее словам, распространенное мнение о дефиците спровоцировано агентствами недвижимости, которым выгодно выступать посредниками при покупке земли, затем при сдаче помещений в аренду, а потом при продаже реализованных проектов. Даже приход многих международных компаний не повлияет на изменение ситуации. "Товары растаможивают в Москве. В Петербурге же склады используются только для розничной дистрибуции, в основном классов С и D", — считает госпожа Журкевич.
Яна Карпова,
Мария Мокейчева
Управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Игорь Горский:— Сегодня различные сегменты рынка коммерческой недвижимости развиваются почти одинаковыми темпами, и в ближайшее время рынок в целом будет расти не меньше чем на 15 процентов ежегодно. Однако за последние полгода значительно вырос интерес к складской недвижимости, по-прежнему интересными объектами остаются бизнес-центры, а вот бурный рост сегмента торговой недвижимости приостановился в связи с тем, что на рынок вышли серьезные игроки в виде мультибрэндовых торговых центров, а также крупных сетей супермаркетов. Кроме того, хороших участков у станций метро уже практически не осталось. По нашим оценкам, через два года рынок торговой недвижимости достигнет порога насыщения. Для складов же еще достаточно земли около развязок кольцевой автодороги, где их очень удобно размещать. К тому же склады демонстрируют высокий уровень рентабельности: окупаемость складской недвижимости сегодня от пяти лет, бизнес-центров — от семи лет, торговых центров — от семи-восьми лет. При этом развитие складской и торговой недвижимости связано напрямую, так как супермаркетам нужно где-то хранить свою продукцию. Появляется новая тенденция, когда торговые компании строят собственные склады, где хранят продукцию, а свободные площади сдают в аренду. Таким образом, они, с одной стороны, диверсифицируют свой бизнес, зарабатывая средства на аренде, а с другой — обеспечивают себя складскими помещениями, попутно решая проблемы с логистикой, которая может быть серьезным препятствием для развития бизнеса.
Если говорить о рынке офисной недвижимости, то сейчас существует недостаток бизнес-центров классов А и B+. Можно предположить, что устранение дефицита будет происходить в том числе за счет реконцепции старых бизнес-центров, которые были построены в середине 1990-х годов. Они уже окупили вложенные в них средства и принесли доход своим владельцам. Однако сегодня они не вполне удовлетворяют современным требованиям, и если рядом появится новый современный бизнес-центр, то арендаторы могут просто переехать туда. Поэтому стоит ожидать волны перестройки и перепозиционирования бизнес-центров. Кроме того, следует ожидать расширения географии их размещения. Если сейчас самыми популярными районами являются Центральный, Петроградский и Василеостровский, то наиболее перспективными районами являются территории, прилегающие к Обводному каналу, а также север города — в районе станций метро "Черная речка" и "Пионерская".
Олег Барков, генеральный директор компании "Knight Frank СПб":
— В сегменте офисной недвижимости ожидается высокоустойчивый спрос. Ему будут способствовать несколько факторов. Во-первых, экономический рост в стране: увеличение бюджетов и количества персонала в российских компаниях требует от них аренды более крупных офисных площадей. Во-вторых, возвращение международных компаний после кризиса 1998 года и приход новых игроков на местный рынок также создают спрос на офисы высокого класса. И наконец, еще одним фактором увеличения спроса является тенденция перерегистрации крупных налогоплательщиков в Петербурге. Уже к концу 2010 года в городе будет построено свыше 1,5 млн кв. м офисных помещений, и в ближайшие 10 лет насыщения рынка точно не произойдет. Наиболее перспективными районами для концентрации объектов офисной недвижимости станут Выборгская и Синопская набережные, Московская-Товарная, проспект Обуховской Обороны, Новгородская, Советские улицы и т. д.Сегмент торговой недвижимости развивается более быстрыми темпами, нежели офисной. Но пока сетевые ритейлеры развивают форматы discount, для потребителей с доходами ниже среднего, и luxury. Поэтому сейчас от ритейлеров требуется развитие форматов для среднего класса, что позволит нам догнать европейские показатели. Также в будущем будет сделан акцент на увеличение торговых площадей формата шаговой доступности, "ритейл-парков", освоение спальных районов и территорий неподалеку от КАД. В сегменте складской недвижимости ситуация неоднозначная. Здесь заявлено сразу несколько проектов, но не все реализуются в силу различных причин. Однако, как только закончится строительство КАД, сформируется рынок ритейла, наладится транзитный поток в порту Петербурга, спрос на складские помещения увеличится.