Дорогая моя столица
По данным международного агентства TRI Hospitality Consulting, московские гостиницы лидируют среди крупных европейских городов по ставкам доходности. Рентабельность московских отелей в первом полугодии 2007 года достигла 15% годовых против 5-10% в Европе. BG выяснил, какие еще виды российской коммерческой недвижимости приносят доход выше западноевропейского.
Московским отельерам могут позавидовать их коллеги из других европейских столиц. По данным международного агентства TRI Hospitality Consulting, в первом полугодии этого года каждый гостиничный номер принес его владельцу {euro}149 чистой прибыли, что на {euro}36 больше, чем в Лондоне ({euro}113), занявшем второе место, и на {euro}63 больше, чем в Париже ({euro}86),— третье место. Доходность в данном случае — это средняя стоимость номера, умноженная на загрузку гостиницы в рассматриваемый период.
"В настоящее время Москва является самым дорогим городом в мире по уровню цен на номера в гостиницах категории "четыре и пять звезд",— рассказывает Андрей Славецкий, заместитель гендиректора, руководитель департамента управления гостиничными объектами компании "Русские отели".— По сравнению с итогами 2006 года в первом квартале 2007 года стоимость номера в сутки в среднем выросла на 18-25%. При этом наибольший рост цен был зафиксирован в сегменте гостиниц категории "четыре звезды", в котором увеличение стоимости в некоторых отелях достигло 30%. Такой стремительный рост цен на фоне незначительного процента инфляции и, как следствие, небольшого роста накладных расходов содержания объекта, очевидно, ведет к увеличению доходности объекта".
Рост доходности российских гостиниц наблюдается не первый год. Связано это прежде всего с ежегодным сокращением номерного фонда столицы. Так, на реконструкцию был закрыт крупнейший отель столицы "Украина", годом ранее — "Минск" и "Россия", а до этого "Москва" и "Интурист". На фоне закрытия этих мощных столичных гостиничных предприятий (номерной фонд только "России" составлял 2500 мест) новые открывающиеся отели не меняют общей ситуации с местами размещения в Москве. В ближайшие годы на рынок выйдут крупные реконструированные советские гостиницы, например "Москва", уже открыта гостиница на месте бывшего "Интуриста", но, скорее всего, дефицит гостиничных мест сохранится еще долгое время. Пока наблюдается превышение спроса над предложением, цена на проживание будет расти. По данным консалтингового агентства Becar, на конец 2006 года в Москве насчитывалось порядка 215 гостиниц с совокупным номерным фондом около 35 650 номеров. На конец первого квартала 2007 года в столице стало на три отеля меньше, а номерной фонд сократился до 34 687 единиц.
Отельеры связывают свой коммерческий успех и с тем, что за последние годы гостиницы перестали быть для их постояльцев местом для ночлега. "До 60% доходов отелей приносит сопутствующий сервис. Этот факт взят на вооружение управляющими компаниями не сегодня, но сравнительно недавно,— объясняет Андрей Славецкий.— Клиент перестал быть постояльцем, он стал гостем. Рестораны и бары в отеле уже являются обязательным условием для сертификации гостиницы в определенной категории. К услугам гостей предлагается все более широкий спектр дополнительных сервисов. Например, сегодня актуальным считается предложение спа-услуг и специальные бизнес-пакеты".
Однако, говоря о доходности гостиниц, следует отметить большую разницу в доходности гостиниц высших категорий — "четыре-пять звезд" — и доходности и окупаемости гостиниц категории "три звезды". "Наиболее привлекательны для западных и российских инвесторов гостиницы высших категорий ввиду растущей стоимости номеров, соответственно, доходности на номер и доходности всего проекта,— рассказывает Илья Левков, старший инвестиционный аналитик Midland Development.— Так, по гостиницам категорий "четыре-пять звезд" средний срок окупаемости составляет шесть-восемь лет, в то время как для "трех звезд" — восемь-двенадцать лет".
Для российского рынка характерно нежелание инвесторов развивать гостиничные проекты категории "три звезды" ввиду меньшей доходности.
"Нехватка гостиничных мест ведет к отсутствию жесткой конкуренции, и, как следствие, не всегда адекватно соотношение уровня сервиса и цены, особенно в несетевых гостиницах",— отмечает Андрей Славецкий. Вице-президент Федерации рестораторов и отельеров Вадим Прасов считает сегодняшнее соотношение "цена-качество" катастрофическим: "Ценовая политика, сложившаяся в настоящий момент, наносит серьезный удар по рынку в первую очередь традиционного туризма, на преодоление которого уйдет не менее пяти-семи лет. Одновременно при достижении темпов строительства отелей согласно графику, заявленному правительством Москвы (что представляется малореальным), мы можем получить ситуацию избыточного предложения отелей высших ценовых сегментов, что в целом приведет к снижению цен".
"В 2007 году мы откроем 15 новых гостиниц, а в следующем — уже 100, это фактически новая гостиница каждые три дня",— делится планами развития гостиничного бизнеса в Москве заместитель столичного мэра Иосиф Орджоникидзе. Участники рынка настроены менее оптимистично. По их мнению, планам мэрии вряд ли суждено сбыться в заданные сроки. Для этого уже сейчас под строительство отелей должно быть выделено гораздо больше площадок, нежели фактически оформлено.
Сложности с утверждением предпроектной документации в столице по-прежнему испытывают едва ли не все девелоперы вне зависимости от той ниши рынка недвижимости, в которой они работают. Одним именем, даже всемирно известным, открыть двери необходимых кабинетов не удается. По мнению участников рынка, к 2009 году в столице гостиниц станет больше, но не на 115, а на 30-40 объектов. Среди них отелей под брэндом западных гостиничных сетей меньше десятка.
И так сойдет
Что касается других видов коммерческой недвижимости, согласно исследованию компании Knight Frank, по итогам первого полугодия 2007 года Москва стала лидером среди крупных европейских городов по ставкам доходности и во всех остальных нишах недвижимости для бизнеса. Доходность столичной офисной недвижимости составила 8,5-10,5% годовых, складской — 10-12%. Второе место заняли Будапешт (6 и 7,25% соответственно) и Лиссабон (6,5 и 7,5%).
Причем если в торговой недвижимости, по оценке экспертов, соотношение "цена-качество объектов" близко к аналогичному соотношению торговой недвижимости Западной Европы, то по остальным видам коммерческой недвижимости российский сервис во многом уступает западному. Особенно показательна в этом смысле российская складская недвижимость.
"В этом году мы наблюдаем снижение доходности при сделках со складской недвижимостью с 15 до 14%,— отмечают специалисты девелоперской компании GVA Sawyer,— тем не менее этот показатель выше среднеевропейского (от 1,6% в Копенгагене до 7-9% в Вене)". Подтверждают небольшое снижение доходности и сами застройщики складской недвижимости.
"Два-три года назад склады окупались примерно за восемь лет, доходность составляла 15-20% годовых,— вспоминает Алла Лаоз, руководитель отдела внешних связей в Восточной Европе компании FM Logistic.— Объяснялось это нехваткой складских помещений класса А. Пустующих помещений не было. Стоимость земельных участков, стройматериалов и работ была ниже. Сейчас доходность должна стабилизироваться или, во всяком случае, не увеличиваться, поскольку увеличивается конкуренция среди девелоперов. Они уже не могут безоглядно повышать арендные ставки".
Дефицит складских помещений все еще не исчерпан, но заявлено и строится столько проектов складов, что дальнейшего роста доходности этого вида коммерческой недвижимости ждать не стоит, уверены эксперты.
Сравнение качества складских помещений, к сожалению, не в пользу российских складов, отмечает Дмитрий Чельцов, генеральный директор Itella (у компании более 300 тыс. кв. м складских площадей в Финляндии и свыше 20 тыс. кв. м в России). "Условия работы в России и в других странах разные, и даже категории складских помещений различны,— рассказывает Дмитрий Чельцов.— В России даже то, что сдается, сдается с недоделками. Они устраняются, но на это требуется время, и недоделки не влияют на размер арендной ставки. Даже если по какой-то причине на складе не работает несколько доков, вместо основного электроснабжения используется резервное, это никак не влияет на ставку".
Российская практика работы складов сегодня такова: если есть площади и возможность начать операции — это уже большое достижение. На Западе такого не может быть в принципе: там очень велика конкуренция. А в России рынок складских помещений молод, и арендаторам приходится мириться с неидеальными условиями, потому что лучшие найти сложно.
По мнению участников ежегодной специализированной конференции для профессионалов рынка складской недвижимости, качество строительства и сервиса российских складских комплексов уступает европейскому. У нас используются самые дешевые материалы. Если требуется более качественная отделка, то, как правило, арендатор должен сам искать подрядчика, который выполнит работы, либо оговаривать повышенные требования на этапе переговоров предаренды, что, соответственно, повышает арендную ставку.
Недвижимость для бизнеса
"Сегодня доходность девелопмента бизнес-центров в Москве составляет до 30% годовых,— рассказывает член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко.— Причем рост доходности офисной недвижимости коррелируется с ростом арендных плат. Если раньше средняя годовая ставка аренды $500 за кв. м считалась обычной, то сейчас она выросла до $1-1,5 тыс. Поэтому, даже с учетом увеличения себестоимости строительства, за последние пару лет доходность бизнес-центров выросла вдвое — на 50-60%".
Речь идет о доходности девелоперских компаний, которые строят офисную недвижимость с нуля и затем управляют объектами. Этот сегмент рынка коммерческой недвижимости во многом зависит от макроэкономических показателей — насколько уверенно себя будут чувствовать российские корпорации. И пока сырьевая экономика чувствует себя неплохо, можно предполагать, что доходность в сегменте коммерческой недвижимости будет оставаться на высоком уровне.
Эксперты вспоминают, что до 2006 года инвесторы, в основном зарубежные, не хотели вкладывать в офисную недвижимость в России, поскольку это было связано с большим риском вложений. До 2006 года в условиях недостатка свободных средств и высокой конкуренции между девелоперами компании были готовы с большим дисконтом продавать объекты, даже не дожидаясь их ввода в эксплуатацию. Одновременно в связи с дефицитом на рынке качественных офисных площадей и существенным превышением спроса над предложением росли ставки аренды, поддерживая высокий уровень доходности по приобретаемым инвесторами объектам.
Вместе с тем в условиях значительного объема глобальной ликвидности на мировых финансовых рынках, связанной с периодическим обвалом на фондовых рынках и снижением доверия к ценным бумагам сегмента, наблюдается существенное повышение интереса иностранных инвесторов к рынку недвижимости России. Так, объем капитала, поступившего на рынок коммерческой недвижимости Москвы в первом полугодии 2007 года, составил около $2 млрд. Указанные факторы стали причиной роста цен продажи на качественные офисные объекты (на отдельных субрынках, например "Москва-Сити", до 70% за год).
Сейчас на рынке офисной недвижимости спрос значительно превышает предложение, отмечают специалисты компании GVA Sawyer. По офисной недвижимости о ненасыщенности свидетельствует крайне низкий уровень вакантных площадей, поддерживающийся на уровне 2,8% для класса А и 4,9% для класса В.
"Обеспеченность качественными офисными площадями на одного жителя в крупнейших европейских столицах и финансовых центрах колеблется от 2,5-4,5 кв. м. В Москве в настоящее время данный показатель составляет 0,5 кв. м на одного жителя,— рассказывает Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer.— На данный момент в Москве происходит развитие и диверсификация экономики в структуре, приближающейся к столицам европейских государств. Для достижения уровня обеспеченности офисными площадями, характерного экономическому развитию, в Москве требуется не менее 20 млн кв. м офисных площадей. В среднесрочной перспективе данный уровень достигнут не будет, даже при условии ввода всех заявленных на ближайшие два-три года объемов".
Прогноз доходности этого вида коммерческой недвижимости, по мнению экспертов, самый позитивный. Рентабельность проектов будет и дальше стремиться к новым мировым рекордам.
Почему мировой финансовый кризис не страшен российскому рынку недвижимости
Возможные последствия финансового кризиса в Америке и Европе для рынка коммерческой недвижимости в России обсуждали эксперты банковского сектора, представители девелоперских и инвестиционных компаний на семинаре, организованном международной консалтинговой компанией Knight Frank.
Последствием ипотечного кризиса в США, начавшегося весной 2007 года, стала нехватка свободных денежных средств на международных финансовых рынках. Многие западные банки, предоставляющие кредиты на строительство недвижимости, стали более консервативны в рефинансировании проектов, сократили объемы кредитования в ожидании более благоприятной ситуации на рынке.
Колебания ставок LIBOR, наиболее заметные в августе 2007 года, отражают нестабильность на фондовых рынках Америки и Европы. На этом фоне некоторые западные банки, работающие в России, уже сейчас начинают пересматривать условия кредитования сектора недвижимости с учетом возросших рисков и дефицита свободных денежных средств, что в целом может привести к удорожанию строительства объектов коммерческой недвижимости. Сегодня на российском рынке около 70-75% сделок по приобретению объектов недвижимости в дальнейшем рефинансируется за счет банковских средств.
По мнению экспертов, при значительном увеличении стоимости заемных средств и, как следствие, строительных затрат девелоперам станет невыгодно увеличивать объемы строительства. Многие из них будут выходить из текущих проектов, спрос на которые снизится при одновременном росте ставок капитализации на рынке. Инвесторы смогут приобретать такие объекты на более выгодных для себя условиях.
Повышение ставок аренды в подобной ситуации не имеет под собой достаточных оснований. Скорее всего, они будут незначительно корректироваться, однако заметного удорожания не произойдет. Это связано прежде всего с покупательной способностью рынка: арендаторы могут быть не готовы к изменению цены предложения за такой короткий период.
В результате сокращения темпов строительства и повышения ставок капитализации количество инвестиционных сделок на рынке может сократиться. В то же время вырастут требования инвесторов к качеству предлагаемых к продаже объектов.
"Привлекательность российского рынка с точки зрения инвестиций в недвижимость достаточно высока, и в силу растущего потенциала и высоких ставок доходности интерес западных инвесторов к этому сектору будет только расти,— считает Джереми Оутс, управляющий директор Knight Frank Russia and CIS.— Мы ожидаем некоторой коррекции российского рынка в связи с временной нестабильностью на финансовых рынках Европы и Америки, однако серьезных изменений в отношении спроса и цены предложения не произойдет. Ситуация останется стабильной, а количество сделок по покупке объектов недвижимости в России и ставки капитализации в среднесрочной перспективе будут продолжать расти".
Тренды последних двух-трех лет в отношении рынка коммерческой недвижимости свидетельствуют о положительной динамике развития всех его секторов — офисной, торговой и складской недвижимости. Увеличивается спрос на такие объекты при одновременном росте ставок аренды, за исключением складского рынка. Конечно, на этом фоне происходило и увеличение стоимости затрат для девелоперов, связанное со строительством, стоимостью электроэнергии и другими расходами.
На фоне общего подъема, наблюдавшегося последние несколько лет в секторе коммерческой недвижимости, закономерным является процесс коррекции рынка на следующем этапе. Финансовый кризис в Америке и Европе несколько ускорил этот процесс. Однако кризис не затронет профессиональных девелоперов, и привлекать заемные средства для реализации проектов им будет намного проще, чем полупрофессиональным игрокам рынка, считает Евгений Семенов, директор отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank.
"Принимая решение о приобретении объектов недвижимости, западные фонды, работающие в России, ориентируются на внутреннюю норму доходности. В сложившейся ситуации можно прогнозировать увеличение стоимости заемных средств, прежде всего со стороны западных банков, что, конечно же, повлияет на стоимость финансирования проектов. Возможно, некоторые банки снизят свою активность на российском рынке, заняв выжидательную позицию, либо пересмотрят условия кредитования объектов,— рассказывает Хайко Давидс, директор по инвестициям фонда Rutley Russia Property Fund.— По мере развития экономики заемные средства становятся дешевле для рынка, однако сейчас абсолютно другая ситуация. Очевидно, что в подобных условиях будут пересмотрены требования инвесторов к качеству приобретаемых объектов недвижимости, договоров аренды и структуре сделок, в которых участвуют российские партнеры. Если пересмотра условий со стороны продавцов не произойдет, можно ожидать уменьшения числа инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости".
Экономика России остается одной из наиболее динамично развивающихся в Европе вследствие растущего внутреннего потребления, так что вероятность развития у нас пессимистического сценария очень мала. Значительная часть свободных денежных средств идет в наиболее высокодоходные отрасли, включая рынок недвижимости. По-прежнему одним из основных критериев является дефицит предложения во всех секторах рынка, поэтому ситуация на российском рынке останется стабильной.
подписи
Каждый новый девелоперский проект в Москве можно вписывать в книгу рекордов бизнеса
Коммерческая недвижимость Москвы стала самой прибыльной в Европе
Доходность растет, а качество сервиса оставляет желать лучшего