РЖД прицепилась к офисным центрам

Как стало известно „Ъ“, его дочерняя компания «Желдорипотека», вышедшая недавно на рынок жилой недвижимости, планирует построить в Челябинске, Уфе и Перми деловые центры. Так, в Челябинске компания рассчитывает возвести 2 объекта до конца 2009 года, инвестировав в них $160 млн. Отраслевые эксперты прогнозируют: развитие этого направления в девелоперском проекте РЖД может быть выгодным, если компания будет ориентироваться на строительство офисов класса А.

По словам начальника отдела управления проектов в сфере коммерческой недвижимости «Желдорипотеки» Алексея Лебедя, предложение о строительстве офисных центров в Центральном районе Челябинска его компания получила от владельцев двух земельных участков в Центральном районе города. «Этими площадками наши партнеры владеют на правах аренды, и нам передадут право застройки этих участков», — рассказал господин Лебедь, но подробнее говорить отказался, сославшись на то, что параметры соглашения еще окончательно не оговорены. При этом он отметил, что, вероятнее всего, в счет оплаты арендаторы участков получат «определенную часть офисных площадей».

Согласно планам «Желдорипотеки», на участках площадью порядка 1 га каждый будут построены офисные центры общей площадью порядка 50 тысяч кв. метров. Инвестиционная емкость каждого из объектов, по словам господина Лебедя, составляет $80 млн. Категория центров, как отмечает представитель «Желдорипотеки», пока не определена: «Проект еще в работе, определимся мы только после того, когда окончательно поймем, что будет наиболее востребовано к сроку сдачи центров в эксплуатацию», — отмечает он. Предполагается, что строительство объектов будет завершено к концу 2009 года. «Продадим мы здания или оставим в собственности, а площади сдадим в аренду, будет зависеть от конъюнктуры рынка, которая сложится к тому времени. Однако в любом случае мы рассчитываем, что рентабельность проекта должна составить 20-25% — это нормальный показатель для данного сегмента рынка», — сказал господин Лебедь.

ЗАО «Желдорипотека» было создано в феврале 2001 года для решения жилищных проблем работников федерального железнодорожного транспорта, является стопроцентной дочкой ОАО «РЖД». С 2006 года ЗАО «Желдорипотека» является головной управляющей компанией, привлекаемой для реализации инвестиционных проектов в сфере строительства. Согласно данным системы СПАРК, уставной капитал «Желдорипотеки» составляет 500 млн рублей, оборотные активы по итогам 2006 года составили 11,6 млрд рублей, выручка — 2,14 млрд рублей, чистая прибыль — 86,57 млн рублей. Стоит отметить, что строительство челябинских проектов — не первый опыт строительства объектов коммерческой недвижимости РЖД. Первый офисный центр площадью 23 тыс. кв. метров компания планирует сдать в 2008 году в Ростове-на-Дону. В Уральском регионе «Желдорипотека» рассматривает возможность возведения деловых центров в Перми и Уфе (площадью 40 тыс. квадратных метров и 80 тыс. квадратных метров соответственно). Инвестиции в пермский проект составят в среднем 1 млрд 250 млн руб. , в уфимский — около 2, 5 млрд руб. (без учета стоимости инженерных сетей).

Участники местного строительного рынка считают, что дочка РЖД развивается в Челябинске в верном направлении. «Сегмент офисной недвижимости — динамично растущее направление, к тому же в Уральском регионе он еще далек от насыщения», — отмечает председатель совета директоров ГК «Корин» Андрей Бриль. «Емкость рынка офисной недвижимости в Челябинске составляет порядка 500 тысяч квадратных метров, из них более 70% — офисы класса С, расположенные в основном в зданиях, построенных еще в советские времена. В современных центрах категории А и В заполняемость находится на уровне 70-80%, но это пока. С учетом того, что в Челябинск активно приходят новые игроки, город еще долго будет нуждаться в новых площадях», — отмечает эксперт отдела недвижимости Южно-Уральской торгово-промышленной палаты Оксана Спицына. А генеральный директор специализированной компании инвестиционного маркетинга Solar Investments Сергей Казаков считает, что проект ОАО «РЖД» будет успешен в случае, если речь будет идти об офисах классов А и В+, которые в условиях стремительного развития всех форматов бизнеса в Челябинске будут востребованы все больше. «Общая площадь офисных зданий такого класса в городе составляет по разным оценкам от 40 до 47 тыс. кв. м., или 0, 04 кв. м на одного жителя. Уровень насыщения, согласно экспертным оценкам, наступит лишь при 0, 15 кв. м. на жителя. Даже постепенный ввод строящихся сейчас площадей (по данным ChelReal, сегодня на разных стадиях строительства находятся 120 тысяч кв. м. — „Ъ“) только временно насытит бурно растущий рынок», — считает он.

Александр Лакедемонский