В конце лета на ипотечном рынке США грянул кризис, который привел к падению мировых фондовых рынков. Его отголоски ощутили и в России. Аналитики уверены, что теперь местные банкиры пересмотрят методы работы с ипотекой.
Опасная доступность
Эксперты склонны искать причины того, что произошло в США, в политике доступной ипотеки. Курс на дешевые кредиты правительство США взяло в 2000 году, когда иссяк пласт надежных заемщиков, составляющий примерно 60% от их общего числа. Кредитные организации принялись выдавать деньги так называемым субстандартным кредиторам (гражданам с нестабильным доходом, не способным подтвердить достаток должным образом), а также низкокачественным заемщикам (с плохой кредитной историей, с просрочками и дефолтами по старым кредитам).
Первые предвестники кризиса появились в 2006 году, когда рост цен на жилье в США закончился. В этот же период был зафиксирован большой рост инфляции, и ставки рефинансирования выросли. В результате произошло повышение ставок по кредитам и, как следствие, рост уровня дефолтов (особенно у проблемных кредиторов). Если в 2005 году число дефолтов составляло 3,3%, то в 2006 году их было уже 4,5%. А в июле 2007-го каждая 693-я американская семья лишилась дома из-за проблем с невыплатами. Объем рынка ипотеки сократился. По прогнозу на 2007 год, он сократится минимум на 9%. Если в 2006 году его объем составлял $2,81 трлн, то в 2007 году он составит $2,65 трлн.
За счет квартир, конфискованных у неплательщиков, выросло число предложений на рынке недвижимости. На конец июля на продажу в США было выставлено 4,5 млн домов. Это исторический максимум за 16 лет. А спрос на недвижимость в этот же период упал за счет ужесточения условий по кредитованию. В июле он оказался минимальным за последние пять лет. Это уже привело к падению цен на недвижимость на 3%, и, по прогнозу, в ближайшие полгода жилье в США подешевеет еще на 10%. Такая ситуация привела к банкротству более 50 ипотечных компаний и кризису на фондовых рынках, где обращаются ипотечные бумаги США. Объем бумаг, которые оказались необеспеченными, составил около $2 трлн.
С минимальными потерями
Эксперты считают, что Россия неизбежно испытает на себе последствия глобального кризиса, но они будут минимальными. "В этом году мы поняли, что существуем внутри мировой кредитной системы и все, что происходит там, может коснуться и нас", — заявила Ъ начальник отдела ипотечного кредитования ЦИК "ВТБ 24" Татьяна Хоботова, подчеркнув, что серьезного кризиса на отечественном рынке все-таки не будет. "Объем ипотечного кредитования в стране пока небольшой. Он составляет около 1,5-2 процентов от ВВП. Кроме того, есть недостаток предложения жилья. В 2005 году в России было построено 45 млн кв. м жилья, в 2006 году — 50 млн кв. м, а потребность, согласно нормам жилищного строительства, — 140-150 млн кв. м. При этом нужно помнить, что 35 процентов жилфонда РФ нуждается в реновации или сносе, да еще растет себестоимость строительства", — заявила она. Кроме того, по словам эксперта, "пока недвижимость в стране скупается для проживания, а не для инвестиций". "Высок и процент досрочных погашений ипотечных кредитов. В 2006 году он превысил 6 процентов", — сообщила госпожа Хоботова.
В то же время директор по ипотечному кредитованию филиала "Санкт-Петербургский" АКБ "Альфа-банк" Вячеслав Михайлов отмечает, что "российские банки, которые занимают средства за рубежом, уже почувствовали рост стоимости этих финансовых ресурсов". "До конца года около 10 российских банков повысят ставки и приостановят выдачу ипотечных кредитов. А риэлтеры, ипотечные брокеры и застройщики, которые работали с этими кредитными организациями, получат ощутимый удар по репутации", — отметил эксперт. В свою очередь заместитель управляющего Санкт-Петербургским филиалом Номос-банка Павел Изюмов заявил, что "удорожание заемных средств отразится на тех банках, которые не имеют программ евробондов и высоких кредитных рейтингов".
Урок для умных
Тем не менее заместитель председателя правления ООО "Городской ипотечный банк" Игорь Жигунов считает, что многим участникам рынка придется пересмотреть подход к ценообразованию по кредитным продуктам, к условиям кредитования, а также к требованиям по предметам залога. "Вполне возможны и изменения в рамках программ рефинансирования, когда одни банки покупают кредитные пулы других. Например, большим интересом будут пользоваться пулы, кредиты в которых выданы заемщикам с первым взносом не меньше 25-30 процентов на срок до 20 лет, с понятной структурой дохода клиента", — говорит эксперт. Коллегу поддерживает начальник отдела ипотечного кредитования Энергомашбанка Евгения Кохановская. По ее словам, "уже сейчас даже те российские банки, которые декларируют либеральный подход к ипотеке, на самом деле очень жестко отбирают клиентов". "Период, когда можно увидеть неплатежеспособность заемщика, исчисляется тремя-четырьмя годами. Если учесть, что массовая выдача кредитов в России происходила только в 2006-2007 годах, то выявить неплатежеспособных заемщиков можно будет не раньше 2010 года", — отмечает специалист.
Кризис, по мнению экспертов, преподал хороший урок банкирам. "Он дал понять, что основной способ избежать системного ипотечного кризиса — это использование разных механизмов финансирования кредиторов", — говорит господин Жигунов. По его словам, необходима также поддержка процесса ипотечного кредитования на уровне государства. "Кроме того, важно стимулирование развития рынка ипотечных ценных бумаг в России. Для этого необходимо в ближайшее время принять ряд изменений в налоговое законодательство об ипотечных ценных бумагах, предусматривающих защиту интересов инвесторов, возможность участия средств пенсионных резервов, предоставление налоговых каникул для инвесторов на первом этапе развития рынка, стимулирование развития региональных программ", — говорит эксперт.
Мария Яковлева