Между существующими торговыми комплексами идет активная борьба за клиента. Один из элементов этой борьбы — рост в торговых центрах развлекательной составляющей.
Комплексы, где торговая функция соседствует с развлекательной, пользуются хорошим спросом, поскольку олицетворяют не просто торговый объект, а новую форму организации досуга. Развлекательная часть торгового комплекса может быть представлена в виде мультиплекса, фитнес-центра, боулинга, аквапарка, бильярдного зала, ночного клуба, залов игровых автоматов и даже океанариума (ТРК "Планета Нептун"). Доля развлекательных учреждений в составе арендаторов различных ТРК растет. По словам старшего консультанта департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Всеволода Щербакова, "если раньше доля развлечений составляла 5-10 процентов от общей площади торгового центра, то сейчас она может составлять до 30 процентов". С коллегой согласен Игорь Горский, управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). По его оценке, "доля развлекательной составляющей будет расти, и уже через два-три года, в зависимости от местоположения комплекса, она будет колебаться от 20 до 50 процентов".
У такого соседства есть как положительные, так и отрицательные стороны. "С одной стороны, развлечения привлекают покупателей, с другой — часть помещений необходимо отдавать операторам индустрии развлечений по более низким арендным ставкам", — говорит Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитических исследований компании Becar Commercial Property SPb. К тому же арендаторы с различными направлениями деятельности запрашивают и различные площади. "Для продовольственного гипермаркета приемлемым может быть помещение от 5 тыс. до 15 тыс. кв. м, под кинотеатр требуется от 2 тыс. до 8 тыс. 'квадратов', а для ресторана — всего 30-100 кв. м", — говорит эксперт. Все это приводит к увеличению сроков окупаемости многопрофильных объектов. "Если раньше торговый комплекс мог окупиться за два-три года, то срок окупаемости торгово-развлекательного комплекса увеличивается до шести-семи лет. И девелоперы сознательно идут на это, поскольку такая тактика обеспечит им конкурентоспособность в долгосрочной перспективе", — говорит господин Лучков.
По мнению генерального директора Центрального агентства недвижимости Алексея Попова, такой формат наиболее востребован в спальных районах, где высока плотность населения и есть свободные территории для реализации больших по площади проектов. "В центре Петербурга строительство крупных ТРК тоже возможно, но в этом случает затраты будут настолько велики, что окупаемость проекта может оказаться под угрозой", — говорит он. Коллегу поддерживает Роман Уревич, руководитель отдела маркетинговых исследований компании Praktis CB. Он тоже считает, что развлекательная функция может довольно серьезно увеличить срок окупаемости проекта. В качестве примера господин Уревич приводит ТРК "Родео-драйв" с аквапарком и "Планета Нептун" с океанариумом. Окупаемость этих проектов, по словам специалиста, в два раза превышает окупаемость обычных ТРК.
Интересной тенденцией в этой нише является увеличение форматов ТРК районного масштаба. "Если раньше средняя площадь такого объекта составляла 10-15 тыс. кв. м, то теперь девелоперы реализуют проекты более крупные — по 45-60 тыс. кв. м. Тенденция к укрупнению ТРК наблюдается по всему городу", — говорит господин Попов. При этом эксперты отмечают, что востребованность районных центров зависит от выбранной концепции объекта и пула арендаторов. "Конкуренция сейчас уже достаточно высока. Поэтому принципиальным моментом является позиционирование объекта", — говорит господин Лучков. А Роман Уревич прогнозирует, что "насыщение в этой нише наступит через два-три года". Он также подчеркивает, что "ставка капитализации в проектах торговой недвижимости сегодня снизилась до 8-9 процентов и в ближайшие годы прогнозируется ее снижение до 7 процентов". "Это означает, что крупные проекты, стартующие в ближайшие годы, будут окупаться в течение 13-14 лет", — говорит господин Уревич.
Мария Яковлева