Как стало известно „Ъ“, руководство Управляющей компании «Альфа-Капитал» ведет переговоры с «Ренова-СтройГруп» о создании ЗПИФН для инвестирования в строительство района «Академический» в Екатеринбурге, стоимость которого оценивается в $28-30 млрд. В «Альфа-Капитале» рассчитывают, что в течение 21 года удастся привлечь $30 млрд от институциональных вкладчиков. Отраслевые аналитики по-разному оценивают эффективность этого финансового инструмента. С одной стороны они отмечают бурный рост строительства в Екатеринбурге, с другой — указывают на то, что период свердоходов на рынке недвижимости уже прошел.
Как сообщил вчера на пресс-конференции заместитель генерального директора УК «Альфа-Капитал» Валерий Ушаков, переговоры по созданию закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости с «Ренова-СтройГруп» (дочка группы компаний «Ренова») начались еще несколько месяцев назад. Для «Реновы» он может стать одним из инструментов для привлечения дополнительных инвестиций в строительство жилого комплекса «Академический» в Екатеринбурге (стоимость проекта оценивается приблизительно в $28-30 млрд). Предполагаемый срок реализации проекта паевого фонда 21 год. Его инициаторы в успехе уверены, так как, по их словам, при разработке учли многие факторы: от демографической обстановки до перспектив социально-экономического развития региона. «На момент закрытия паевого фонда размер привлекаемых инвестиций в ЗПИФН может превысить $30 млрд. Интерес к участию в нем уже проявили два крупных зарубежных инвестиционных фонда», — отметил заместитель генерального директора УК «Альфа-Капитал» Валерий Ушаков. Предполагаемую доходность и размер пая он назвать отказался, ссылаясь на коммерческую тайну. Известно лишь, что пайщиками выступят корпоративные клиенты.
В «Ренова-СтройГруп» ход переговоров не комментируют. Президент компании Вениамин Голубицкий лишь подтвердил, что такой вариант финансирования строительства «Академического» обсуждается. А заместитель директора по связям с общественностью Евгений Красиков добавил, что «Ренова СтройГруп» в настоящее время рассматривает «достаточно предложений по формам инвестирования, в том числе и через ПИФ».
По данным «Альфа-Капитала», под управлением компании находится более $860 млн. Компания входит в тройку лидеров российского рынка по СЧА в розничных (открытых и интервальных) паевых фондах. Под управлением «Альфа-Капитала» находятся активы 16 ПИФов, 14 негосударственных пенсионных фондов и15 страховых компаний. УК входит в консорциум «Альфа-Групп». Стратегическим партнером Управляющей компании «Альфа-Капитал» является Альфа-Банк.
Проект «Академический» реализует «Ренова-СтройГруп». По планам инициаторов застройки, в новом районе города строители возведут около 4, 5 млн квадратных метров жилья, более 2, 3 млн квадратных метров объектов нежилой недвижимости. Первая очередь района рассчитана на проживание 175 тысяч человек.
Участники рынка отмечают, что, с одной стороны, ЗИПФНы — привлекательный инструмент. Так, руководитель инвестиционно-финансовой компании «Еврогрин» Евгений Костарев отмечает, что преимущество закрытого ПИФа недвижимости в том, что инвесторы получают дополнительные гарантии: жесткая система регулирования расходов приводит к уменьшению себестоимости строительства, а это сказывается и на снижении стоимости готовых объектов недвижимости. Его поддерживает и финансовый директор девелоперской компании «Олипс» Борис Терентьев, считающий ЗПИФН отличным инструментом для привлечения инвестиций. Правда, он отмечает, что его компания пытается использовать другие способы для получения дополнительных средств. «Для финансирования своих строительных проектов, таких, как вторая очередь ТЦ “Дирижабль”, многофункциональный центр “Парковый”, офисный центр класса “А” на улице Репина, мы пока решили использовать другие инструменты. В частности, мы ведем переговоры о привлечении в качестве соинвесторов в эти проекты крупных международных компаний», — сказал господин Терентьев.
С другой стороны, как констатируют аналитики, в настоящее время ПИФы показывают низкую доходность. «Сейчас из-за ситуации на фондовом рынке доходность ПИФов находится на достаточно низком уровне, сравнимом с доходностью по банковским депозитам», — отмечает начальник отдела биржевых операций уральского филиала инвестиционно-финансовой группы «Аккорд-Инвест» Николай Катков. Это привело к тому, что в сентябре при хорошем росте рынка был отмечен отток средств из ПИФов на сумму порядка 1, 8 млрд рублей. Впрочем, как подчеркивают отраслевые аналитики, это временное явление.
Между тем расходятся аналитики и в оценках перспектив рынка недвижимости. А Андрей Горбатов из финансовой корпорации «Открытие» отмечает перспективность развития именно региональных рынков недвижимости: «С учетом того, что Екатеринбург называется в числе самых перспективных городов, ЗИПФН “Альфа-Капитала” и “Ренова СтройГруп” может показать неплохую доходность». Иного мнения придерживается господин Катков: «Что касается фондов работающих с недвижимостью, сомневаюсь, что они будут показывать темпы роста, сколько-нибудь сильно отличающиеся от фондов акций. Скорее всего, период сверхдоходов от строительства уже прошел. Цены столь высоки, что нет адекватного спроса, поэтому не факт, что объекты недвижимости будут сильно расти в цене». Таким образом, отмечает аналитик, подобные фонды могут столкнуться с таким негативным явлением, как падение цен на недвижимость ниже допустимого уровня. «Также, по-видимому, будет наблюдаться рост операционных издержек, что скажется на доходности», — говорит господин Катков
Виталий Мосеев
