Смена класса

Едва ли не каждый обитатель многоквартирной "панельки" мечтает сменить ее на дом бизнес-класса — с подземным паркингом, охраной, цветами в подъезде и, конечно, с квартирами большей площади, чем было установлено еще советскими нормативами. Приобрести такую недвижимость "с нуля" для представителя среднего класса практически невозможно, а вот обмен типовой многоэтажки на так называемый дом повышенной комфортности вполне реален.

Две одинаковые разницы

"Она такая огромная, что там можно играть в футбол: 90 квадратных метров! Как войдешь — гостиная, а дальше — длинный коридор. Приятная неожиданность — туалет вдалеке от кухни и столовой. Муж сам все спроектировал, и две комнаты такие большие получились! Перед нашим домом не мусорный контейнер, а зеленая лужайка, и наша территория огорожена заборчиком. Раньше я и не знала, что двухкомнатная квартира на Рязанском проспекте — это настоящая дыра, и мое счастье было в том, что я просто не знала, как плохо я живу",— рассказывала одна знакомая, сотрудница одного из престижных издательств страны. Три года назад они с мужем переехали с юго-восточной окраины Москвы в престижный комплекс на севере, став, таким образом, обладателями жилья бизнес-класса. Молодая женщина, до этого жившая то в студенческом общежитии, то в съемной хрущевке, то в панельной многоэтажке, просто влюбилась в новую квартиру. Она уверяет, что ее семья не ставила задачи сменить экономкласс на "бизнес": им хотелось купить загородный дом или просто квартиру побольше. Но попав в новостройку, она приняла решение купить квартиру именно здесь. Чтобы приобрести жилье лучшей планировки, семье пришлось вначале продать "двушку" на Рязанке за $80 тыс. и прописаться у родителей в Подмосковье. Более полугода понадобилось на оформление сделок, ремонт и покупку мебели. "На все мы потратили почти $300 тыс., квадратный метр обошелся нам чуть дороже $3 тыс., плюс, конечно, в копейку влетел и ремонт: квартиру мы покупали со свободной планировкой,— делится она.— Но я не жалею о покупке".

Конечно, за три года цены выросли более чем на 100%, однако это только способствует увеличению количества сделок обмена экономкласса на "бизнес". При том что цена квадратного метра росла во всех секторах недвижимости, а в самой дешевой — даже опережающими темпами, по-прежнему остается вполне реально произвести такой обмен примерно с той же доплатой, что и три года назад. "Двушка" на Рязанке сейчас стоит $200-250 тыс., а 90-метровую квартиру в доме, отвечающем стандартам бизнес-класса, можно купить за $400-450 тыс. За последние годы доходы среднего класса не только выросли, но и "побелели", соответственно, расширились возможности получения ипотечного кредита.

"Такой вид альтернативной сделки, как переезд из дома экономкласса в дом бизнес-класса, в последнее время достаточно распространен в риэлтерской практике, однако эту тенденцию нельзя назвать бурной,— говорит эксперт агентства недвижимости DOKI Алла Аксенова.— По нашим подсчетам, 2-3% продавцов квартир в типовом панельном доме планируют, продав свое жилье, переехать в дом бизнес-класса. Разницу в цене они восполняют посредством накоплений, продажи другой недвижимости и с помощью ипотеки".

Однако не всегда удобства домов бизнес-класса людей радуют. Вот что рассказывает Алексей, служащий Министерства иностранных дел: "Я получил квартиру в жилом комплексе бизнес-класса в Митине полтора года назад. Ее купило для меня министерство. Другой бы на моем месте радовался, а я, получается, смотрю дареному коню в зубы. Потому что немного затратно получилось: мало того что почти 2 млн я потратил на ремонт и постройку стен, так еще пришлось заплатить 30 тыс. за место в паркинге, ежемесячно плачу около 10 тыс. руб. за коммунальные услуги (говорят, что за мои 70 кв. м это еще не много), кроме того, соседи то и дело предлагают скинуться то на домофон, то на нового консьержа. Весь этот сервис стоит дорого, и за свой счет я никогда не купил бы такую квартиру".

Что приобретаем

Ни в каких официальных документах параметры домов бизнес-класса пока не зафиксированы. Но считается, что главными характеристиками жилья бизнес-класса являются хорошая транспортная доступность жилого комплекса, развитая инфраструктура, вид из окна на реку, лес и т. д. Подъезд должен охраняться круглосуточно, в том числе и с помощью системы видеонаблюдения, в паркинге на одну проживающую семью положено не менее двух машиномест. Стандарт площади — от 40 кв. м на одного проживающего. Добавим, что на первичном рынке жилье бизнес-класса сдается всегда со свободной планировкой, дабы клиент мог по своему вкусу расставить все перегородки, и, конечно, строится вдалеке от промышленных зон.

В общем, дом бизнес-класса — это фактически маленький город в городе. Переезжая в такую квартиру, человек платит как за существенное увеличение метража, так и за улучшенную инфраструктуру.

Для того чтобы понять, за что и сколько придется платить желающему перебраться в бизнес-класс покупателю, корреспондент "Жилого дома" изучал предложение на этом рынке. Почти сразу выяснилась одна интересная деталь: не все то золото, что называется "бизнес-класс". К примеру, в компании "Домострой" нам предложили такой вариант: в построенном комплексе на улице Новаторов, 12 на пересечении с Ленинским проспектом находится дом, однокомнатная квартира в котором метражом 61,1 кв. м стоит $347 тыс. Правда, выяснилось, что нет в доме ни паркинга, ни таких обязательных атрибутов бизнес-класса, как централизованная приточно-вытяжная вентиляция, дополнительные уровни водо- и воздухоподготовки, современные слаботочные и коммуникационные сети.

Получалось, что на самом деле предлагали квартиру экономкласса, высокая цена которой объясняется только престижным местоположением. Риэлтер, впрочем, и не опровергал этого: "Знаете, если бы все эти блага присутствовали, так квартира стоила бы полмиллиона долларов". И тут он опять же оказался неправ (или сознательно лукавил). По обозначенной им цене нам удалось найти несколько предложений, вполне отвечающих стандартам "бизнеса". Компания "Миэль" на просьбу предоставить самый дешевый вариант в бизнес-классе предложила в комплексе "Гранд-паркъ" однокомнатную квартиру площадью 61 кв. м и стоимостью 7 млн 136 тыс. руб. ($285 тыс.). Двухкомнатная квартира в этом же месте метражом 83 кв. м стоит около 9 млн ($360 тыс.).

В жилом комплексе "Шуваловский" (инвестор компания "Интеко") однокомнатная квартира площадью 60 кв. м стоит $355 тыс., двухкомнатная — $410 тыс. Разница в цене компенсируется отличным расположением "Шуваловского" — в непосредственной близости от университета на Воробьевых горах.

Временной разрыв

Надо отметить, что квартиры в домах бизнес-класса на ранних стадиях строительства стоят значительно дешевле (от $300 тыс. за "двушку), но позволить себе такой обмен может только тот, кто имеет второе жилье или готов арендовать квартиру на время ожидания. А каким будет это время, точно сказать не может никто. Большинство жилых комплексов сдаются с опозданием на несколько месяцев по сравнению с продекларированными сроками, а порой ожидание затягивается на год и более.

Продать квартиру в панельном доме — тоже непростое мероприятие. Чтобы продать ее за максимально возможную цену, нужно, во-первых, чтобы на момент продажи на этой жилплощади никто не был прописан и квартира не находилась в чьей-то собственности. В противном случае за квартиру вам заплатят на 15% меньше ее реальной стоимости. Ипотечные сделки сопровождаются необходимостью одновременной продажи старой и покупки новой квартиры. Как правило, срок переезда ограничен банком и составляет около одного месяца, за это время клиент должен успеть оформить все документы, сделать ремонт, купить мебель. Именно эти сложности останавливают многих при решении квартирного вопроса.

Впрочем, уже есть предложения от банков, которые позволяют решить проблему "временного разрыва". "В рамках программы ИпоPlus мы готовы предоставить кредит на покупку новой квартиры и дать возможность клиенту заниматься переездом и продажей старой квартиры целых шесть месяцев после покупки новой,— говорит Елена Шилина, старший вице-президент Ипотекбанка.— Залог при этом оформляется только на приобретаемую квартиру. Таким образом, препятствий для продажи старой квартиры нет. После продажи собственной квартиры необходимо погасить не менее 20% от предоставленного кредита — то есть у клиента еще могут остаться дополнительные средства от продажи старой квартиры, которые он может использовать для ремонта в новой квартире".

Домов экономкласса в Москве строится все меньше, соответственно, спрос на самое дешевое жилье будет превышать предложение. А вот в бизнес-классе, на долю которого приходится основная часть коммерческих новостроек, возрастает конкуренция, постепенно формируется "рынок покупателя". Таким образом, возможности для "смены класса" расширяются, и эта тенденция наверняка сохранится в будущем.

Анна Героева

Оценочная статистика

Как часто совершается такой вид сделок, как обмен эконом-класса на бизнес? Точной статистики на этот счет, естественно, нет и быть не может. А риелтеры дают различные оценки.

"Скорее всего, их почти столько, сколько сделок на рынке по бизнес-классу,— бескомпромиссно заявляет Александр Винокуров, начальник отдела жилой недвижимости компании RIGroup.— По моему мнению, почти любая покупка (95%) - это улучшение жилищных условий. Оставшиеся 5% - это, скорее всего, люди, остро нуждающиеся в денежных средствах (продают квартиру в "бизнесе" - покупают в "хрущевке"). Процент покупателей, переезжающих из бизнеса в бизнес, также чрезвычайно мал".

Пресс-секретарь компании "Домострой" Елена Буравцова соглашается с ним, но осторожно: "С целью улучшения качества жизни совершается 95% сделок. Основной объем (более 60%) проводится с целью приобретения квартиры, имеющей большее количество комнат и больший метраж.". Но очевидно, что улучшить качество можно и в пределах своего класса, например, увеличив площадь или сменив район.

А эксперт агентства DOKI Алла Аксенова дает самую пессимистичную оценку: "По нашим подсчетам, 2-3% продавцов квартир в типовом панельном доме планируют, продав свое жилье, переехать в дом бизнес-класса".