С динамичным развитием рынка коммерческой недвижимости уральского региона все более актуальной становится тема брокериджа — поиска и привлечения арендаторов в бизнес-центр в соответствии с концепцией управления объектом. На западе, а теперь и в Москве, собственники объектов коммерческой недвижимости уже давно передали эти функции профессиональным компаниям. На Урале пока эта практика плохо приживается из-за большого дефицита высококлассных помещений и низкого качества управления бизнес-центрами.
В настоящее время офисный фонд крупнейших городов Урала — Екатеринбурга, Челябинска, Тюмени — составляет порядка 6 млн квадратных метров, и объемы вводимых в эксплуатацию новых объектов ежегодно растут на 5-10% как за счет строительства новых центров, так и за счет перепрофилирования бывших государственных предприятий, промышленных объектов, гостиниц. И хотя, по данным Уральской палаты недвижимости, на сегодняшний день заполняемость новых площадей не более 50%, потенциальные арендаторы постоянно говорят о дефиците на уральском рынке недвижимости офисных помещений. Как признаются сами крупные московские и международные компании, заинтересованные в экспансии в Уральский регион, им приходится иногда тратить на поиск подходящего помещения от года до 3 лет. По словам председателя правления Международного московского банка (ММБ) Илкки Салонена, их финансовой организации потребовалось почти два года, чтобы найти соответствующий требованиям компании офис, чтобы открыть в Екатеринбурге филиал. «Так как ММБ носит статус международного, мы хотели, чтобы помещения были современными и отвечали западным стандартам — современные инженерные системы, удобные подъездные пути, высокий уровень отделки, широкий спектр дополнительных услуг — и при этом, чтобы, филиал находился в центральной части города» — говорит господин Салонен. Руководству международного московского банка даже пришлось прибегнуть к помощи правительства Свердловской области, чтобы найти нужное помещение.
Складывается парадоксальная ситуация: с одной стороны, девелоперы заинтересованы в том, чтобы скорее найти клиента, с другой — потенциальные арендаторы (покупатели) тратят месяцы и годы, чтобы подыскать себе нужный вариант. Отраслевые эксперты называют несколько основных причин. Во-первых, уральские девелоперы зачастую не придерживаются международной классификации зданий, завышая им категории, говорит специалист Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. Тем самым, считает он, местные девелоперы дезинформируют потенциальных арендаторов, чем усложняют им поиск нужного помещения.
Еще одна причина сложного взаимодействия уральских собственников деловых центров и потенциальных арендаторов в том, что по оценкам консалтингового агентства Jones Lang LaSalle, 70% объектов в Уральском регионе строятся «на продажу» в связи с отсутствием долгосрочного финансирования и преследованием цели получить прибыль в короткие сроки. «В результате объекты распродаются по частям, что приводит к наличию большого количества собственников внутри одного проекта, что противоречит долгосрочному построению арендного бизнеса. Нередко, когда в центре появляется много собственников, то он начинает напоминать коммунальную квартиру: вопрос управления отдельными блоками в здании может обернуться настоящей головной болью», — говорят в Jones Lang LaSalle. А аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили приводит в пример торговый центр «Восточный» (кроме торговых площадей, здесь расположены и офисы). «Именно из-за того, что площади принадлежат разным собственникам, постоянно возникают проблемы по эксплуатации здания, и, как следствие, наблюдается низкое качество управления объектом», — отметил эксперт. «Наличие нескольких собственников в одном здании, не связанных одним юридическим лицом, создает риск несогласованности совместного владения объектом, — считает заместитель генерального директора УК RED (Екатеринбург) Андрей Брауде. — Ведь владение объектом, кроме прибыли, связано с большим числом обязательств, затрагивающих различные аспекты: хозяйственные, технические, юридические и порой этические».
НАВСТРЕЧУ ДРУГ К ДРУГУ
Вопросы взаимодействия собственников объектов недвижимости и арендаторов уже давно решаются за счет специалистов по офисному брокериджу. Брокер получает вознаграждение, которое может устанавливаться в виде процента от стоимости сделки или определенной суммы. В случае с офисным брокериджем, услуга заключается в грамотном наполнении объекта арендаторами или поиске покупателей площадей. Как известно, на Западе практически ни одна серьезная сделка не будет заключаться без помощи надежного брокера. Директор агентства коммерческой недвижимости «E.R.A.» (Челябинск) Сергей Еремеев пояснил: «Клиенты заинтерсованы в офисных площадях, которые бы соответствовали их корпоративным стандартам. Любая компания желает, чтобы ее помещение находилось в удобном клиенту месте и имело хорошую парковку. Ничего сверхъестественного в этих требованиях нет, но уделять им должное внимание еще не привыкли». По его словам, в мировой практике принято привлекать консультантов и брокеров коммерческой недвижимости еще на стадии проектирования объекта. Специалисты проводят правильное зонирование площадей, адекватно оценивают перспективы будущих помещений и ищут арендаторов и покупателей. «Кроме того, одна из главных задач брокера — юридическое сопровождение сделки. Ведь специалисты имеют обширный опыт по заключению договоров купли-продажи и аренды объектов и могут просчитать варианты исхода сделки», — отмечает господин Еремеев.
В Уральском регионе эта практика пока плохо приживается. Преимущественное большинство уральских девелоперов предпочитают искать арендаторов для своих офисных помещений без посредников, полагаясь исключительно на собственные силы. Участники рынка недвижимости выделяют две главные причины: недоверие к брокерам, консалтинговым структурам, а также высокую цену и, нередко, жесткие условия со стороны брокеров. «Нет сильных риэлторов-агентов, которые занимаются продажей коммерческой недвижимости, — считают в аналитическом отделе Nova-Строй. — Федеральные компании на Урале привлекаются только на часть работ и выполняют их дистанционно».
Как рассказал владелец ТРЦ «Антей» (Екатеринбург) Андрей Гавриловский, хотя рынок консалтинговых услуг на местном рынке коммерческой недвижимости еще не сформировался, уже существует высокий уровень недоверия к московским брокерам. «Есть реальный пример с Райффайзен банком, который в настоящее время арендует офисные площади в «Антее». Финансовая структура еще два года назад обратилась к посредникам с просьбой найти помещение под офис в Екатеринбурге, в итоге банку предложили площади в старом административном здании на первом этаже, которые в принципе не отвечали никаким мировым или даже общероссийским стандартам. В результате представители Райффайзен банка в России самостоятельно приехали в город в поиске нужных площадей. — Эта ситуация легко объясняется: с одной стороны — западные и московские брокеры плохо знают местный рынок и его специфику, с другой стороны — нередко их главная задача заработать как можно больше денежных средств с клиента, не неся ответственности за то, как компания будет работать в предложенном помещении». Более того, владелец «Антея» Андрей Гавриловский считает, что в нынешней ситуации, когда предложение по качественным офисным площадям на Урале ограничено, обращаться к посредникам — бессмысленная трата времени и денег. Как рассказали опрошенные представители уральского девелоперского бизнеса, в среднем стоимость услуг брокеров составляет: для арендаторов — 50% от месячной арендной платы (единоразовый платеж), для покупателей — 3-5% от стоимости приобретенного помещения.
Опрошенные игроки уральского рынка офисной недвижимости отметили еще один нюанс: на уральском рынке коммерческой недвижимости уже известны случаи, когда московские консалтинговые компании не смогли оказать местным девелоперам качественную услугу по офисному брокериджу, а также подготовить достойную концепцию бизнес-проекта. «Нередко московские специалисты действуют в регионах по отлаженному штампу, не пытаясь вникнуть в специфику конкретного рынка», — пояснил руководитель одной из челябинских девелоперских компаний. Он также добавил, что в работе с инорегиональными профессионалами в сфере коммерческой недвижимости нередко возникает другая проблема, когда последние готовы работать исключительно на условиях эксклюзивного брокериджа. Его суть заключается в том, что брокер готов браться только за полное наполнение арендаторами офисного здания, а не частичное, что выгоднее для многих уральских девелоперов. Обычно они готовы отдать «на откуп» консалтерам поиск крупных клиентов с целью экономии денежных средств, а нахождением мелких арендаторов заняться самостоятельно.
АЛЬТЕРНАТИВА
Несмотря на присущее недоверие к западным и столичным консультантам, уральские девелоперы все же медленно, но верно пытаются с ними наладить сотрудничество. Как признают участники уральского рынка недвижимости, западные и столичные консалтеры больше общаются с местными компаниями, желающими зайти в тот или иной регион, они четко знают их желания, требования к офисным помещениям. Поэтому регионалам, которые в меньшей степени обладают такой информацией, интересно сотрудничать с московскими брокерами. Более того, указывает заместитель руководителя ГК «RED» Андрей Брауде, их компания начала сотрудничать по брокериджу с Jones Lang LaSalle, так как это позволит уральскому девелоперу сформулировать современные требования к офисным центрам и внедрить их в отношения с арендаторами, что в свою очередь позволит им успешнее продвигать свои бизнес-центры класса А.
Совладелец общества «Малышева-73» (девелоперская компания, Екатеринбург) Игорь Заводовский считает: «Если вы хотите привлечь в качестве арендаторов и покупателей крупных федеральных игроков, экономически целесообразно сэкономить время и усилия и обратиться в компании с большим опытом в сфере консалтинга на рынке коммерческой недвижимости. Нашей компании оказывали услуги по брокериджу специалисты консалтинговых агентств Colliers International и Jones Lang LaSalle, и мы остались довольны проделанной работой». Кроме того, добавил господин Заводовский, его компания занимается строительством офисного центра в Юго-Западном районе Екатеринбурга с площадями «ниже уровня В». «Очевидно, что в поиске клиентов для таких помещений обращаться за услугами к крупным брокерам мы не будем, так как сможем самостоятельно найти арендаторов и покупателей среди местного бизнес-сообщества», — добавил он.
Впрочем, как отмечает заместитель директора по маркетингу и анализу группы компаний «Чистые активы» (Челябинск) Антон Ромза, искать уральских арендаторов девелоперам стоит все же через местных брокеров. «Брокеры имеют большой опыт работы на рынке коммерческой недвижимости, знают все его течения, готовы индивидуально подходить к каждому клиенту, и , как следствие, привлечь в офисные центры более дорогостоящих и долгосрочных клиентов, нежели это может сделать сам девелопер», — уверен господин Ромза.
В ОЖИДАНИИ ПЕРЕМЕН
Эксперты и участники уральского рынка коммерческой недвижимости сходятся во мнении, что пока в регионе наблюдается острый дефицит высококлассных офисных площадей, развитие услуг офисного брокериджа так и будет находиться в зачаточном состоянии. Как рассказал исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев, сегодня крупные московские и международные компании, желающие попасть на местный рынок, от безысходности соглашаются и на аренду, и на покупку офисных помещений, и нередко не самого лучшего качества. Сейчас уральский рынок офисной недвижимости динамично развивается, когда на рынке появится достаточный объем предложения, можно будет говорить и о привлечении уральскими девелоперами профессиональных брокеров. В настоящее время, помимо местных агентств недвижимости, эти услуги стали предлагать московские и западные игроки — London Consulting & Management Company, Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, «БЕКАР», Knight Frank и другие. Участники рынка полагают, что перемены в брокеридже произойдут в ближайшие 2-3 года, когда будет запущен в эксплуатацию ряд крупных офисных объектов. «Когда рынок наполнится качественными офисными площадями, для специалистов по брокериджу наступит золотое время», — надеется заместитель директора по маркетингу и анализу группы компаний «Чистые активы» (Челябинск) Антон Ромза. С его мнением согласны представители консалтинговых агентств London Consulting & Management Company, Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, «БЕКАР», Knight Frank, которые все активнее в последнее время осваивают уральский рынок девелопмента. Андрей Жамкин, консультант из московской Jones Lang LaSalle отмечает «Безусловно, сейчас на местном рынке офисной недвижимости достаточно проблем во многом из-за неразвитых арендных отношений. Местные девелоперы стремятся к минимизации затрат за счет управления зданием, из-за чего впоследствии могут возникнуть проблемы с его заполняемостью. Сами местные потенциальные арендаторы не хотят открыто взаимодействовать с девелопером, раскрывать свои финансовые показатели, структуру собственников и т.п. Это также создает трудности для выгодного взаимодействия сторон». Однако консалтеры уверены, что это лишь переходный этап на уральском рынке офисной недвижимости.
Татьяна Борисова