Урбанизированная идиллия
Подмосковье
На берегу Истринского водохранилища в полусотне километров от МКАД началось строительство нового коттеджного поселка бизнес-класса "Высокий берег". Поселок должен стать ядром курортной зоны, которую собираются построить на берегу Истры компании "Инком-недвижимость", Soho Realty и Blackwood. Общий объем инвестиций в проект оценивается в $100 млн.
Добраться до будущего поселка можно по трем автодорогам — Новорижскому, Волоколамскому или Пятницкому шоссе. Логичнее (правда, не всегда быстрее) приезжать сюда по Волоколамскому шоссе — это самый короткий путь (57 км от МКАД). Если ехать в "Высокий берег" по Пятницкому или Новорижскому шоссе, значительную часть пути придется проехать по будущей ЦКАД — нынешней бетонке. Участки расположены на берегу Истринского водохранилища рядом с деревней Лечищево (смешанная застройка из современных коттеджей и небольших деревянных домов). Рядом с деревней находятся санаторий "Песчаный берег" и небольшая гостиница.
Бесспорное достоинство поселка — хорошая транспортная доступность и близость к стремительно развивающейся инфраструктуре города Истры. От будущего поселка "Высокий берег" до Истры на машине ехать не больше 15 минут. Там есть вполне приличные супермаркеты, спортивный и детский клубы, салоны красоты, кафе и рестораны, а также Новоиерусалимский монастырь с его роскошным парком.
Рядом с "Высоким берегом" есть и построенные организованные коттеджные поселки — "Лебедь" около деревни Дьяково, Istrian Bay у деревни Ламишино, "Борисоглебский" и "Славный" (деревня Куртниково).
Согласно генплану поселка "Высокий берег", его общая площадь составляет 65,32 га и условно разделена на две части — западный (48,86 га) и восточный (16,46 га) берега. Западный берег будет застроен 147 коттеджами площадью от 250 до 500 кв. м с участками от 16 до 50 соток и таунхаусами площадью 200 кв. м. На восточном берегу планируется возвести всего 26 коттеджей площадью 400-500 кв. м на больших участках от 30 соток до 1 га.
Концепцию поселка "Высокий берег" разрабатывал институт "Курортпроект". Архитектура жилых домов — работа мастерской под руководством одного из самых востребованных российских архитекторов, Михаила Хазанова. Среди наиболее известных работ архитектора — комплекс административных зданий правительства Москвы и Мосгордумы в "Москва-Сити", здание Государственного центра современного искусства в Москве, всесезонный горнолыжный комплекс в Павшинской пойме, комплекс Административно-общественного центра Московской области в Мякининской пойме.
"Редкий случай — потрясающая природа, большая вода, выразительный рельеф, ни одного диссонирующего элемента в панораме Истринского водохранилища, вменяемая программа, культурный, заинтересованный и продвинутый в вопросах вкуса заказчик,— делится впечатлениями от работы над проектом архитектор Михаил Хазанов.— Основа идеологии поселка — создание комфортного пространства для отдыха в том месте, которое идеально для этого подходит".
Поселок проектировался комплексно со всеми объектами инфраструктуры, с общественной прибрежной парковой зоной. "Постоянная визуальная связь застройки и открытого пространства Истринского водохранилища, возможно, самая важная смысловая часть общей планировочной концепции поселка",— рассказывает архитектор.
Близостью к водохранилищу, к "большой воде" во многом был предопределен будущий стиль жизни в проектируемом поселке, который, в свою очередь, продиктовал композиционно-пространственные, объемно-планировочные, масштабные, стилевые характеристики будущей застройки.
Поселок "Высокий берег" — часть формирующейся в настоящее время большой градостроительной программы развития территорий, прилегающих к Истринскому водохранилищу. Жанр "Высокого берега" — полусельское-полугородское поселение последнего поколения.
По мнению Михаила Хазанова, специфика работы архитектора на подобных площадках в основном состоит в чрезвычайно высокой степени ответственности, связанной прежде всего с тем, что любая урбанизация идиллического сельского ландшафта, нетронутого природного пейзажа в известном смысле всегда явление негативное. Принцип "не навреди" в градостроительной практике, возможно, самый главный и самый трудновыполнимый. В проекте поселка "Высокий берег" было решено максимально сохранить уникальный природный ландшафт береговой линии, сохранить и дополнить все существующие вдоль берегов зеленые насаждения для организации развитой парковой зоны — открытого для прогулок и посещений общественного пространства.
В планировочной структуре поселка предусмотрены пешеходные бульвары, являющиеся своего рода озелененными променадами прибрежной парковой зоны.
Для сохранения общих ландшафтных характеристик уникальной парковой зоны в застройке поселка жестко ограничена этажность и регламентированы высотные параметры отдельных вертикальных элементов всех зданий комплекса.
Поселок спроектирован в едином стилевом, композиционном, масштабном решении с общими для всех сооружений архитектурными характеристиками. Архитекторы разработали пять основных типов коттеджей — площадью 250, 300, 350, 400 и 500 кв. м. В домах предусмотрены панорамное остекление, эксплуатируемые кровли, лоджии и террасы. Высота потолков — 3-3,2 м. Если ни один из предложенных вариантов не устроит будущих покупателей, архитекторы готовы разработать индивидуальный проект дома в рамках общего стилевого решения поселка. Естественно, за дополнительные деньги. Стоимость работы рассчитывается индивидуально и зависит от ее объема.
"При достаточно большом разнообразии разработанных проектов домов-особняков, блокированных жилых домов и апартаментов, зданий общественного назначения все объемно-планировочные решения основывались на общих композиционных, масштабных, стилевых приемах, призванных обеспечить индивидуальность и целостность архитектурного образа поселка",— рассказывает Михаил Хазанов.
Все дома будут сдаваться со свободной планировкой. Гарантия на дома определяется гарантией на материалы, из которых они изготавливаются (покупателю предоставляются сертификаты). Дома предполагается строить на основе монолитного каркаса. Стены будут выкладываться из пеноблоков, а затем обкладываться облицовочным кирпичом. Покупатели могут выбрать отделку фасадов из таких материалов, как штукатурка, натуральный камень или дерево. Крыши будут сделаны из профнастила.
Коммуникации поселка (газ, водоснабжение, электричество, канализация, интернет, телефон, спутниковое телевидение) предполагается сделать центральными. Кроме того, предусмотрена автономная система отопления и горячего водоснабжения. Безопасность жителей поселка будут обеспечивать собственная служба охраны и техническое оборудование. В каждом доме установят также "тревожные кнопки", связанные с диспетчерским пультом охраны.
Сейчас, на старте продаж, стоимость коттеджей в поселке "Высокий берег" составляет от $540 тыс. до $3 млн в зависимости от площади домов и участков, таунхаусов — от $300 тыс. Возможна покупка по ипотечному кредиту. Партнерами девелоперов по ипотечному кредитованию являются МДМ-банк и Сбербанк.
По прогнозам застройщика, в ближайшие несколько лет рост цен на недвижимость в поселке составит порядка 45-50% в год. Участники рынка считают, что эти ожидания несколько завышены. Более вероятно, что они составят 25-40% в год на фоне продолжения строительства вокруг поселка курортной зоны. Однако первым жителям придется наблюдать стройку по соседству не один год.
Схема оплаты домов выглядит следующим образом. 50% стоимости покупатель оплачивает при заключении договора купли-продажи. 45% от стоимости вносится через шесть месяцев после заключения договора. Оставшиеся 5% — после завершения строительства дома. Для совершения сделки можно взять кредит в МДМ-банке или Сбербанке.
Земля, на которой будет строиться "Высокий берег", принадлежит компании Mozaik Development. Земельный участок отведен под дачное строительство. Предполагается, что управлять объектом будет компания, входящая в холдинг Mozaik Development.
Строительные работы планируется вести в три очереди. Первым начнет застраиваться западный берег. Запланированный срок окончания строительства всего поселка "Высокий берег" — четвертый квартал 2009 года.
В перспективе поселок "Высокий берег" должен стать центром курортной зоны. В ближайшие пять лет компания Mozaik Development собирается построить вокруг своего первого объекта спортивно-развлекательные и торговые комплексы, включая теннисные корты, поля для гольфа, яхт-клуб, SPA-центры, ипподром, горнолыжный спуск с подъемником, базы отдыха и рестораны.
Коттеджный поселок "Высокий берег"
Местоположение: Волоколамское шоссе, 57 км
Общая площадь: 65,3 га
Тип застройки: коттеджи, таунхаусы
Площадь коттеджей (кв. м): 250-500
Площадь таунхаусов (кв. м): 200
Площадь участков (соток): 7-50
Цена домовладения ($): 300 тыс.-3 млн
Начало строительных работ: лето 2007 года
Окончание строительства: четвертый квартал 2009 года
Характеристики проекта
Положительные:
— авторский проект, вписанный в окружающую среду;
— близость к "большой воде";
— хорошая транспортная доступность;
— обширная рекреационная зона.
Отрицательные:
— значительная удаленность от МКАД;
— перспектива длительной стройки после заселения первых жителей.
Характеристики отмечаются на основании субъективных наблюдений авторов "Ъ-Дома".
Мнения конкурентов
Олег Маринин, президент группы компаний "Парк Групп", управляющий сетевым проектом "Витро":
— Одним из главных достоинств коттеджного поселка "Высокий берег" является его уникальное местоположение. Проект будет построен на берегу Истринского водохранилища, одного из самых крупных водохранилищ Московской области. Оригинальные авторские решения главного архитектора проекта "Высокий берег" Михаила Хазанова позволяют не только создать единую стилевую концепцию, но и обыграть уникальный природный ландшафт этого места.
Кроме того, девелопер поселка Mozaik Development грамотно продумал внутренние рекреационные зоны. В окружении объекта планируется создание курортной зоны, одной из самых больших на территории Подмосковья.
Однако покупатели должны понимать, что это не поселок для постоянного проживания. Удаленность "Высокого берега" от МКАД составляет 55 км, что не позволит ежедневно ездить в Москву и обратно. С другой стороны, учитывая разумную ценовую политику застройщика, а также все перечисленные выше достоинства, можно предположить, что предложение, несомненно, будет пользоваться спросом, даже несмотря на не очень хорошую транспортную доступность.
Валерий Мищенко, директор по развитию компании Rodex Group:
— Поселок "Высокий берег", безусловно, хорошо расположен. Удобно, что до него можно добраться по трем шоссе — Пятницкому, Волоколамскому и Новорижскому. Тем не менее, на наш взгляд, класс поселка не соответствует запросам рынка. Возможно, девелопер столкнулся с низким уровнем продаж (компания привлекла дополнительных риэлтеров).