Похоже, что исполнительная власть решила наконец всерьез заняться проблемами жилищного строительства
Новый налоговый детонатор
20 июня было принято постановление Совмина "Об ускорении ввода в действие не завершенных строительством жилых домов", а на этой неделе ожидается окончательное обсуждение и одобрение президиумом правительства государственной целевой программы "Жилище". Реализация постановления и программы способна, с одной стороны, несколько подпортить налоговый климат, а с другой — стимулировать процессы капитализации такого крупного сектора экономики, как жилищное строительство.
Общий пафос программы "Жилище" — ориентация на привлечение централизованных капиталовложений в жилищное строительство и создание благоприятной экономической среды для вложений в жилье, прежде всего за счет ослабления налогового пресса (вплоть до полного освобождения от налогов) на доходы, реинвестируемые в жилищную сферу, причем как в части реальных, так и портфельных инвестиций.
Вместе с тем, как считают эксперты, с принятием программы не следует рассчитывать на быстрый результат — в первую очередь потому, что, с одной стороны, этот документ во многом рекомендательный, а с другой — уж слишком перспективный, рассчитанный на период до 2000 года. Естественно, что заглядывать так далеко вперед — дело не только неинтересное, но и просто безнадежное. И в этом смысле документ в полном соответствии со славной традицией государственных целевых и, конечно же, комплексных программ никого ни к чему не обязывает.
А задумано, как ни странно, в общем-то неплохо. Воплощение в жизнь ряда положений программы, главным образом в части ее финансовых притязаний, уже в текущем году могло бы изменить ход стагнирующего жилищного строительства и именно поэтому заслуживает особого внимания.
Чтобы представить масштабы и возможные последствия реализации финансовой заявки жилищной программы, обратимся к официальному прогнозу предполагаемых в текущем году объемов финансирования жилищного строительства. Общие объемы капитальных вложений в жилье в 1993 году ожидаются на уровне 2173 млрд руб., из которых около 600 млрд руб. (около 27%) будут выделены из федерального бюджета. Для многострадального бюджета это немало, а для жилья, как всегда, — недостаточно. А коли так, то программой предлагается нетривиальное решение. Суть его — в принципиально новом способе использования бюджетных денег, заключающемся не только в прямом финансировании подрядчиков и стройиндустрии, работающих на жилье, но и в льготном кредитовании и субсидировании конечных потребителей — индивидуальных застройщиков и жилищно-строительных кооперативов.
Смысл подобного подхода понятен — в текущем году не дать инфляции свернуть уже ведущееся населением строительство своего жилья, а в последующие годы — вовлечь в строительство собственного жилья средне- и низкодоходные слои населения, компенсируя им от 12,5 до 62% (в зависимости от уровня доходов) стоимости квартир. Ход довольно интересный — заставить бюджетные деньги на первых порах играть роль своего рода локомотива, "затягивающего" частные капиталы на жилищное строительство, а в последующем сократить сферу государственного жилищного собеса кругом наименее социально защищенных слоев населения — как это принято во всем мире. Общий объем предлагаемой дополнительной финансовой поддержки жилищного строительства в 1993 году, по расчетам, оценивается на уровне 505 млрд руб. (в том числе 72,5 млрд руб. — на прямые компенсации населению и ЖСК), а в привязке к темпам инфляции и того больше.
Очевидно, однако, что на указанные суммы компенсаций и льгот с безусловно эмиссионными источниками финансирования в текущем году реально рассчитывать не приходится. Даже непосвященному ясно, что дополнительные траты в таких размерах сегодня явно не по карману российской финансовой системе. Так что, скорей всего, дополнительная финансовая заявка программы на текущий год будет оставлена без внимания, а если и будет принята, то, несомненно, в масштабах на порядок ниже заявленной.
Реальная напасть, заложенная в жилищной программе, связана с тем, что уж если и придется кому платить за решение благородной задачи развития жилищной сферы, то не только и не столько государству, сколько другим агентам российского рынка, прежде всего — бизнесу. Стало уже хорошей традицией при нехватке бюджетных средств изыскивать дополнительное финансирование на путях создания разного рода внебюджетных фондов (ценового регулирования, воспроизводства недр, поддержки аграрников и др.), а деньги для них брать из выручки товаропроизводителей.
Не минула сия участь, судя по тексту принятого документа, и жилищную программу, которая предусматривает создание системы региональных фондов развития жилищного строительства в числе других первоочередных мер. Правда, в отличие от ныне действующих внебюджетных фондов систему новых фондов еще только предстоит создать и издать соответствующие постановления, а для этого потребуется время.
А вот когда это состоится, следует, как мы полагаем, быть готовым к новым поборам в виде, в частности, законодательно установленного процента от выручки предприятий от продажи сырья и материалов за пределы России по федеральным квотам, доли налога на недвижимость (и процент и доля, скорей всего, возрастут), а на местном уровне — еще и в виде налога на разность между себестоимостью и продажной ценой жилья, а также отчислений от операций с муниципальной недвижимостью и земельными участками. Ясно, что все дополнительные накрутки и издержки будут включены в цены, а заплатят по этим ценам предприниматели и население.
Незавершенка вновь в центре внимания
Определенные надежды на оживление инвестиционной активности в жилищном строительстве дает принятое недавно постановление Совмина "Об ускорении ввода в действие не завершенных строительством жилых домов", предусматривающее вовлечение в хозяйственный оборот недостроенного жилья. Адресованное органам исполнительной власти всех уровней и предприятиям-заказчикам, оно носит в основном рекомендательный характер, предлагая последним (по-видимому на добровольных началах, поскольку другое прямо не оговорено) "передать на конкурсной основе строительным предприятиям всех форм собственности не завершенные строительством и не обеспеченные финансированием жилые дома государственного, муниципального и ведомственного жилищного фонда" для завершения их строительства и последующей продажи готовых объектов — то есть квартир.
Однако несмотря на всю остроту проблемы незавершенки, воздействие принятого документа на инвестиционный климат в жилищном строительстве и состояние рынка недвижимости в ближайшее время будет довольно ограниченным. Дело в том, что документ — не более чем попытка узаконить задним числом уже имеющую место практику завершения строительства жилья за счет привлечения средств сторонних инвесторов. Строительные организации, особенно специализирующиеся на непроизводственном строительстве, не первый год используют подобную практику, однако решительных изменений к лучшему в этой сфере до настоящего времени пока не видно.
Почему так происходит — понять не сложно. Прежде всего вполне очевидны стремление и интерес к жилищной незавершенке строителей — за счет ее ввода и последующей продажи готовых квартир они могли бы реально поправить свое хронически плохое финансовое положение. Столь же понятна и позиция "собаки на сене" ныне, по существу, обанкротившихся инвесторов — многие из них еще питают иллюзорные надежды на то, что, возможно, появятся средства на завершение строительства. Есть, впрочем, и более весомая причина: незавершенка сегодня хотя и неработающий, но весьма притягательный капитал на будущее, ведь строительный объект неразрывно связан с землей. Эти соображения для застройщика гораздо весомее сиюминутных выгод, которые можно получить на продаже только квартир. Очевидно, что рано или поздно вопрос с продажей земли будет решен положительно, и тогда незавершенка с землей получает настоящую цену, и продешевить будет сложно.
Естественно, что при такой ситуации ожидать в ближайшее время массовой передачи жилищной незавершенки состоятельным подрядчикам не приходится. Не случайно, что и в текущем году продажа незавершенки по-прежнему идет весьма вяло. По последним данным, за первые четыре месяца было продано всего 64 стройки и объекта.
Впрочем, даже при наличии доброй воли всех субъектов, причастных к незавершенке, реализовать внешне привлекательную идею быстрого ввода ныне необеспеченного финансированием жилья будет непросто. Сегодня, по имеющимся оценкам, в незавершенном государственном и ведомственном жилищном строительстве "гуляет" около 40 млн м2 общей площади. С учетом того, что большая часть этих объектов (порядка 27--28 млн м2) худо-бедно финансируется и будет введена в строй, потенциально возможный объем жилья, который может перепасть богатым строителям или другим инвесторам, — это оставшиеся 12--13 млн м2. Если предположить, что строительная готовность по ним составляет около 50%, то для завершения строительства инвесторам потребуется привлечь средств как минимум на 500 млрд руб.
Во что все это выльется
Про налоги мы уже сказали. Ну, а в целом получается, что жилищное строительство, как и раньше, будет по-прежнему предоставлено само себе. В общем, это было бы тоже неплохо, учитывая начавшуюся в текущем году стабилизацию инвестиций в жилье. Однако в ближайшие месяцы эту сферу ожидает большая опасность — резкое нарастание нового платежного кризиса, потенциал для которого уже накоплен (см. обзор оптовых цен в этом номере Ъ и обзор денег в прошлом номере). Кризис, как считают эксперты, наиболее сильно и в первую очередь ударит по инвестиционной деятельности и успешно похоронит начавшуюся с этого года стабилизацию в жилищном строительстве. Предпосылки для этого налицо уже сегодня — в отраслях инвестиционного комплекса обеспеченность просроченной задолженности поставщикам имеющимися финансовыми средствами ныне одна из рекордно низких в экономике: в стройиндустрии — порядка 39%, в строительстве — 53% против 117% в среднем по промышленности.
Вполне естественно, что платежный кризис сильнее всего парализует деятельность именно в сфере государственного жилищного строительства, обеспечивающего ныне до 70% всего ввода жилья. В этой сфере пока не удалось освоить в полной мере наработанные в свободном бизнесе механизмы предоплаты, страхующие от банкротства. В меньшей степени, видимо, пострадает сфера частного и индивидуального жилищного строительства, которая демонстрирует удивительную жизнеспособность и в последнее время довольно динамично растет. Учитывая такую ситуацию на подрядном строительном рынке жилья, нелишне уже загодя подстраховаться от возможных потерь и с предельной осторожностью связывать свои капиталы с действующими в этом секторе инвестиций государственными структурами.
Впрочем, в сюжете с жилищной незавершенкой есть еще один поворот. Вспомним, что примерно полтора месяца назад правительство Москвы издало распоряжение, согласно которому застройщики, превышающие сроки строительства сверх нормативного, нещадно штрафуются (см. рубрику "Документы " в Ъ #21 и обзор инвестиций в Ъ #23). Размеры штрафов столь велики, что, по оценкам экспертов Ъ, эта мера способна стать для несостоятельных инвесторов мощным стимулом к тому, чтобы начать сбрасывать свою незавершенку на рынок.
Распоряжение, на взгляд экспертов, весьма удачно и поэтому носит прецедентный характер. Если передовой опыт московского правительства переймут, то предложение на рынке незавершенки резко увеличится.
Найдутся и деньги на достройку. Упомянутые выше 500 млрд руб., необходимые для завершения строительства, лишь на треть больше тех средств, которые за год вкладывают в жилье население и ЖСК. При этом спрос на платное жилье далеко не исчерпан, в кооператив по-прежнему вступить непросто. Объем неудовлетворенного спроса на жилье сейчас оценить сложно, однако известно, что свободные сбережения населения составляют около 1,2 трлн руб. И это не единственный источник финансирования достройки, существуют свободные средства и у бизнеса.
Мы полагаем, что совокупность признаков указывает на то, что в ближайшей перспективе роль негосударственного капитала в жилищной сфере довольно заметно возрастет. И в этой ситуации в наибольшем выигрыше окажутся те, кто сумеет сгруппировать финансовые ресурсы и производственные мощности таким образом, чтобы первым успеть, с одной стороны, к покупке наилучшей незавершенки, с другой — к сбережениям широких масс жилищно неудовлетворенного народа.
АЛЕКСАНДР Ъ-ВОДЯНОВ, АНДРЕЙ Ъ-ШМАРОВ