Девелоперам расчистят дорогу

Волгоградские облдепутаты разработали законопроект, позволяющий властям возвращать проданные земельные участки, если эти территории «потребовались для инфраструктурного развития». Авторы проекта признаются, что «идея закона была навеяна» сочинской земельной проблемой. Застройщики не увидели в новых правилах ужесточений землепользования. А по мнению независимых экспертов, «закон написан для продвижения в городе крупных девелоперских проектов», они отметили, что работа над законом «совпала» с планами компании AFI Development по масштабной реконструкции одной из улиц в центре Волгограда.

Волгоградская облдума готовит законопроект, позволяющий региональным и муниципальным властям изымать пустующие земельные участки на всех территориях, независимо от формы собственности. В проекте закона (имеется в распоряжении „Ъ“) перечисляется 18 причин, по которым власти могут потребовать возврата земель, — от «предупреждения чрезвычайных ситуаций, стихийных бедствий, эпидемий» и «юридической помощи малоимущим гражданам» до размытой формулировки «для обеспечения деятельности органов государственной власти». Ограничения распространяются только на «особо ценные и охраняемые территории», сельхозугодья и земли, на которых расположены «объекты капитального строительства, физический износ которых составляет менее 90%». Предполагается, что необходимые муниципалитету участки будут изыматься по заявке «заинтересованных лиц», поданных на имя главы области или муниципалитета. В течение месяца ее будет рассматривать специальная комиссия, состоящая из «архитектора, оценщика, эколога, юриста». С учетом результатов этого экспертного заключения глава региона или муниципалитета обращается в Волгоградскую областную думу или представительный орган местного самоуправления, которые и должны будут принять окончательное решение об изъятии. При этом собственники земельных участков и расположенных на них зданий могут рассчитывать на компенсацию или равноценный земельный участок.
По словам разработчика проекта, депутата облдумы Руслана Шарифова, основная задача закона заключается в «поддержке крупного муниципального строительства». «Например, сейчас активно рассматривается проект достройки Третьей Продольной магистрали, но оказалось, что за время консервации строительства на ее пути было продано множество участков и у нас нет нормативно-правовой базы для их возврата», — пояснил господин Шарифов. Он признался, что «идею» этого проекта ему навеяла «сочинская земельная проблема», а в целом закон рассчитан на перспективу, поскольку «в будущем при реконструкции центра города неизбежно возникнут проблемы с мелкими собственниками» коммерческой недвижимости и земельных участков. «Из-за одного ларька, у которого договор аренды на 49 лет, может остановиться строительство Ледового дворца. А если возникнет проект строительства целой шопинг-улицы? Конфликт интересов неизбежен, поэтому мы хотим разработать четкий механизм компенсации и изъятия», — заявил депутат. Он не стал скрывать, что уже на стадии разработки «закон вызвал противоречивые оценки», поэтому на думу проект будет вынесен только после его утверждения прокуратурой и правовым управлением обладминистрации.
Начальник Управления Госстройнадзора по Волгоградской области Михаил Норкин идею народных избранников одобрил, отметив, что отчуждение земель «можно производить и в рамках существующего Градостроительного кодекса». «Сейчас это невозможно только из-за отсутствия у муниципалитетов плана резервирования земель под государственные и общественные нужды. В целом же этой работой давно пора заняться», — подчеркнул господин Норкин. Замгендиректора ОАО «ВЗ ЖБИ №1» Юрий Груздо отметил, что если инициатива депутатов и затронет действующих на рынке застройщиков, то «это будут компании, занимающиеся точечной застройкой». «Крупным игрокам, таким как мы, нужны большие территории и участки, которые, как правило, не являются предметом спекуляций. Если же депутаты озаботились компактными, но привлекательными территориями для точечной застройки, то это правильная инициатива», — отметил господин Груздо.
Генеральный директор ЗАО «Институт Волгоградгражданпроект» Андрей Куприков назвал законопроект «своевременным». «В последние 15-20 лет город застраивался хаотически, в результате чего появились объекты, уродующие архитектурный облик Волгограда. Отсутствие подобного закона, с четко прописанными нормами изъятия земельных участков и механизмами выплаты компенсаций владельцам, мешало привлекать в регион серьезных инвесторов и гарантировать сохранность их инвестиций. Даже в предварительном варианте заметно, что законопроект написан для продвижения в городе крупных девелоперских проектов», — считает господин Куприков. Он также предположил, что разработка законопроекта «не случайно совпала» с реализацией в Волгограде масштабного проекта подконтрольной израильскому бизнесмену Льву Леваеву компании AFI Development. Речь идет о реконструкции улицы Балонина в центре Волгограда, в которую компания намерена вложить $200 млн. Ранее областные власти отмечали, что строительству гостиницы, офисных центров и элитной жилой недвижимости на 25 га «тормозят противоречия» между девелопером и собственниками земель и зданий, расположенных на этих территориях. По мнению наблюдателей, новый закон позволит быстрее решить эти споры.
Александр Васильев