Иркутские офисы поделили на классы

Федеральные торговые сети не спешат заходит в Иркутск из-за отсутствия соответствующих высококлассных офисных и торговых помещений. Такой вывод был сделан в ходе обсуждения на открывшейся вчера Ярмарке недвижимости. Как считают эксперты, в городе «много чего строят», но зачастую построенные здания не соответствуют потребностям арендаторов.

Риэлтеры, девелоперы, представители строительных компаний и банков вчера собрались в «БайкалБизнесЦентре», чтобы в рамках региональной Ярмарки недвижимости обсудить проблему нехватки коммерческой недвижимости в Иркутске. По словам одного из участников ярмарки, сейчас каждая третья компания в городе не может найти подходящего места для размещения своего офиса, склада либо магазина. Как правило, предприниматель останавливается на подходящей ему коммерческой площади примерно через полгода поисков, однако даже в этом случае она до конца не удовлетворяет его потребностям. Дело в том, что большинство офисных зданий в Иркутске относятся к так называемому классу «С» — это постройки советского периода с реконструкцией фасада, имеющие неудобные планировки или расположенные далеко от транспортных артерий. Класс «B» в городе представляет только «БайкалБизнесЦентр», принадлежащий туроператору «Гранд Байкал». Он строился в середине 1990-х годов прошлого века и изначально задумывался как деловой и гостиничный центр. Класс «А» (новые офисные комплексы с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, автоматизированными системами жизнеобеспечения.— „Ъ“), как констатировал представитель риэлтерского агентства «Твоя территория» Александр Исайченко, в Иркутске в принципе не представлен.
Тем не менее комплексы классы «А» появятся в Иркутске лишь после 2009 года: местное ООО «Фортуна» сейчас строит административно-офисный центр площадью 30 тыс. кв.м и стоимостью $297 млн, а «Континентальинвест» (КИ) реализует проект торгово-развлекательного комплекса с офисными помещениями площадью 60 тыс. кв.м и стоимостью $55 млн. Представитель КИ Ирина Обуздина вчера пообещала, что как только в городе появятся центры европейского уровня, то в Иркутск придут российские федеральные торговые сети вроде «М-Видео» или «Перекрестка». С этим мнением согласился и эксперт Агентства регионального развития Сергей Лыков, по словам которого, до последнего времени Иркутск был неудобен для торговых сетей с точки зрения логистики: их ближайшие базы располагались в Западной Сибири. «Впрочем, в этом году федеральные сети пришли в Красноярск, а значит, проблема „логистического шага“ фактически решена»,— пояснил он „Ъ“.
Однако представители девелоперской компании Ross Group полагают, что развивать класс «А» в Иркутске вообще нет смысла, поскольку такие помещения необходимы лишь транснациональным компаниям, которые в городе вряд ли появятся. По подсчетам разных девелоперов, Иркутску необходимо 200–300 тыс. кв.м офисных площадей в классе «B». Впрочем, как вчера констатировали участники круглого стола, главное сейчас не в количестве офисных площадей в городе, а в их стоимости. По словам Александра Исайченко, сейчас предприниматели готовы платить за аренду офисных помещений около 800 руб. за 1 кв.м в месяц: «Найти претендентов на квадратный метр при его стоимости в 1200 руб. уже сложно». То же самое касается торговой недвижимости, квадратный метр которой при договоре аренды сейчас стоит 3 тыс. руб. Тем не менее, по мнению аналитика Сергея Непомнящих, стоимость коммерческой недвижимости уже достигла предела и в дальнейшем будет расти только на уровень инфляции. Однако, по словам представителя Сбербанка Константина Комарова, рост стоимости все же возможен: «Возведение новых площадей ведется в условиях удорожания строительных материалов, а потому ждать от девелопера низких цен на недвижимость, наверное, не стоит. Вряд ли он решится на удлинение инвестиционного цикла за счет снижения стоимости квадратного метра».
Коммерческий директор мультилистинговой компании «Эмэлси» Яна Варшавская пояснила, что проблема коммерческой недвижимости в Иркутске заключается в другом: «У нас много чего строят, но зачастую построенные здания не соответствуют потребностям арендаторов: то место неудобное, то помещение не соответствует поставленным целям. У строителей отсутствует система маркетинга». Представитель строительной компании «Танар» пояснил, что происходит это оттого, что процесс строительства растянут во времени: «На согласование проекта с госорганами может уйти до трех–пяти лет. Пока здание строится, оно просто устареет».
По истечении двух часов круглого стола его участники все же пришли к единому мнению: коммерческая недвижимость в Иркутске все же развивается, но медленнее, чем, к примеру, в Красноярске или Новосибирске. «Через два года посмотрим, в правильном ли мы направлении двигались»,— заключил представитель «ВСП-Недвижимость» Вадим Литвиненко.
Алексей Копылов, Иркутск