Бурное развитие малоэтажного строительства требует новых земельных участков. По закону строить дома можно только на территориях с юридическим статусом "земли поселений". Но их в регионе год от года становится все меньше. Возникает проблема вовлечения в строительный процесс земель других категорий. Для этого нужно менять их функциональное назначение. Жизнь показывает, что это очень долгий и сложный процесс.
В 2010 году должен вступить в силу новый Градостроительный кодекс, который отменит деление земель на категории. Но пока существует семь функциональных групп: земли поселений, земли лесного и водного фондов, особо охраняемые (территории природных, историко-культурных памятников, ансамблей и кладбищ), земли сельскохозяйственного назначения, промышленности и запаса. Самую большую площадь в регионе занимают земли лесного фонда (примерно 70%) и земли сельхозназначения (около 17%). Так что инвесторам, которые задумали проект малоэтажного строительства, чаще всего приходится сталкиваться со сменой статуса именно этих территорий. Механизмы перевода отработаны.
Как рассказала начальник департамента лесного комплекса комитета по природным ресурсам и охране окружающей среды Ленобласти Наталья Орлова, фактом перевода земли из "лесного" в "жилой" статус является установление границ населенного пункта. "До 1 января 2010 года решение об этом принимает орган исполнительной власти субъекта федерации, предварительно согласовав этот шаг с департаментом лесного хозяйства по Северо-Западному федеральному округу", — пояснила эксперт. На сегодняшний день, по разным оценкам, документ об установлении границ получили от 9% до 20% населенных пунктов области. Остальным только предстоит это сделать.
Юридические маневры
Что касается земель сельхозназначения, то они для инвесторов особенно интересны, поскольку затраты на их подготовку под застройку ниже, чем у "лесных" территорий. Но со сменой их статуса все несколько сложнее.
"Сельхозземли считаются особо ценными. По закону смена их назначения допускается в исключительных случаях, хотя на практике мы видим совсем другое", — говорит председатель совета директоров Центра юридической поддержки землепользователей Виктор Щелоков. Один из таких "исключительных случаев", особенно важный для застройщиков, — изменение черты населенного пункта. "Решение об этом по просьбе органа местного самоуправления принимает правительство Ленобласти. Обычно на эту процедуру уходит около года. Но бывает, что процесс затягивается на три-пять лет. При этом инвестору, который заинтересован в смене статуса земли, приходится за свой счет проводить общественные слушания, всевозможные экспертизы, а еще ему рекомендуют заключить договор об инвестиционной помощи бюджету того района, где он планирует стройку. Так что обычно денежные затраты на изменение статуса участка сопоставимы с затратами на его покупку", — говорит господин Щелоков.
Если не получается перевести земельный участок из сельскохозяйственной в "жилую" категорию, можно пойти на юридический маневр. Как рассказала руководитель юридического отдела Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Ольга Астахова, оказывается, действие ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не распространяется на участки, предоставленные гражданам для ведения дачного хозяйства. "Дачная земля по статусу является сельскохозяйственной, но она выделена в отдельную категорию: дачное некоммерческое партнерство. Там можно строить жилые дома, а у собственников появляется возможность регистрации проживания", — говорит эксперт, подчеркивая, что в области есть и поселки, где все постройки оформлены как коммерческая недвижимость.
Проблемам нет числа
Аналитики отмечают, что сельхозземель, которые не используются по целевому назначению, в регионе очень много. "В начале 1990-х участки под фермерские хозяйства выделяли направо и налево. Часто по просьбе клиентов нам приходится искать таких 'фермеров'. Обычно они не могут показать границы своих владений", — говорит господин Щелоков. По наблюдению специалистов, районные власти легче расстаются с неценными участками — каменистыми, болотистыми, загрязненными, где объективно невыгодно проводить рекультивацию и возобновлять агробизнес. При этом "трудности перевода" не единственный недостаток земель сельхозназначения. С точки зрения потенциальных застройщиков, не меньшая беда в том, что там нет нормальной инженерной инфраструктуры. "Нередки случаи, когда подключение нового коттеджного поселка к электросетям приводит к авариям на подстанциях и отключению соседних деревень. Неудивительно, что жители области часто встречают инициативу застройщиков в штыки и на общественных слушаниях голосуют против появления нового населенного пункта", — говорит старший консультант инвестиционного департамента компании Colliers International Татьяна Чурсина. Еще одна проблема — транспортная доступность. "Сегодня основная доля коттеджных поселков — примерно 40 процентов — расположена в радиусе 50 км от Петербурга. Можно сказать, что качество дорог в области и загруженность КАД в часы пик сдерживают развитие малоэтажного домостроения", — считает руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании "Knight Frank Санкт-Петербург" Полина Яковлева.
С коллегой согласна директор департамента загородной недвижимости Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Наталья Хмельницкая. Она, в свою очередь, обратила внимание на проблему отсутствия планов функционального зонирования сельхозземель. "Есть реальный неприятный случай. В одном из районов области инвесторы возвели коттеджный поселок, а пару лет спустя на участке — прямо посреди этого великолепия — появилась цементно-распределительная станция. Если бы изначально было ясно, где и что можно строить, этого бы не произошло", — отметила госпожа Хмельницкая. А Ирина Гудкина, директор АН "Бекар", считает, что все эти вопросы должны решаться при активном участии государства. "Формы решения могут быть связаны с различными льготами и компенсациями инвесторам, осуществляющим застройку этих территорий", — сказала она.
Правительство в курсе
Необходимость этой работы осознают и в правительстве Ленобласти. Как рассказал начальник отдела федеральных и региональных строительных программ комитета по строительству Ленобласти Сергей Игольников, "в регионе активно реализуется федеральная программа по подключению земельных участков к коммунальной инфраструктуре и строительству дорог". "В 2006 году был объявлен конкурс по госгарантиям на строительство коммунальной инфраструктуры. Победители — три компании — получили субсидии на погашение части процентной ставки на проведение этих работ. Итоги очередного конкурса будут подведены в конце года", — сообщил господин Игольников. Кроме того, по словам чиновника, в 2007 году из федерального бюджета выделены субсидии на строительство подъездных автодорог к нескольким очагам застройки.
Еще одна проблема, которую необходимо решить для безболезненного изменения статуса областных земель, — это актуализация их государственной кадастровой оценки. Последняя кадастровая оценка земель поселений в регионе проводилась в 2000 году. Тогда рыночная стоимость земли существенно отличалась от нынешних расценок. В результате в 2006 году собранный земельный налог по Ленобласти оказался на 40% ниже, чем тот, что собирали по старым ставкам. Ожидается, что проведение актуализации позволит увеличить в 2008 году поступления от земельного налога в бюджеты муниципальных образований на 150-200 млн рублей. Результаты новой кадастровой оценки правительство региона утвердит в декабре. По словам вице-губернатора Ленобласти Александра Дрозденко, "процессы переоценки и дооценки земли будут проводиться ежегодно, поскольку жизнь не стоит на месте". "Перевод земель из одной категории в другую — лишь одна из причин, по которой придется выполнять эту работу", — отметил он.
Мария Яковлева