Компания ЛЭК по итогам 2007 года может стать рекордсменом по введенной в строй жилой недвижимости в Санкт-Петербурге. При этом ПАВЕЛ АНДРЕЕВ, руководитель компании, уверяет, что в будущем году доля ЛЭК Петербурга вырастет еще больше. О стратегии развития бизнеса и о перспективах развития строительного рынка он рассказал ВАЛЕРИЮ ГРИБАНОВУ.
— Насколько я понимаю, недавно в структуре управления компании ЛЭК произошли определенные изменения — появилась должность генерального директора. Значит ли это, что вы отошли от оперативного управления компанией?
— От оперативного управления я отошел довольно давно, может, только на начальном этапе этим занимался. В структуре компании всегда был руководитель, который определял стратегию, контролировал и корректировал деятельность исполнительного руководства. Эту позицию я как занимал, так и занимаю. И всегда был человек, который исполнял обязанности по оперативному управлению. Так что тут никаких принципиальных изменений не произошло.
— Вы сейчас основной владелец компании ЛЭК?
— Я бы не хотел сейчас говорить на эту тему. Когда мы решим выйти на IPO, мы обязательно раскроем структуру акционеров. Пока могу сказать лишь, что я являюсь членом наблюдательного совета, в который также входит Андрей Рогачев.
— А когда вы будете выходить на IPO?
— Для нас это не самоцель. Многие занимаются этим, чтобы попасть в какие то списки, стать заметными, повысить капитализацию за счет привлечения партнеров. Я пока не вижу такого партнера, который бы мог бы усилить ЛЭК больше, чем сейчас.
— Давайте поговорим тогда не о финансовых партнерах, а о политических. Вот сейчас активно идут разговоры о создании саморегулируемых организаций, об отмене лицензирования. Когда отменят лицензирование, функции регулятора рынка должны перейти именно к этим структурам. Как вы тогда будете действовать, ведь ЛЭК всегда стоит особняком, ни в какие сообщества не вступает.
— На мой взгляд, не только право, но и обязанность выдавать лицензии должна принадлежать государству. Про саморегулирование пока говорить рано. Когда примут закон о саморегулируемых организациях — тогда и будем решать эту проблему. Я сторонник того, чтобы действовать по ситуации. Как это было с федеральным законом №214 — о дольщиках. Все говорили, что это катастрофа, все его ругали. Но работают же теперь. Так будем действовать и в ситуации с саморегулируемыми организациями.
--Кстати, о 214-м законе, вы уже начали строить жилье согласно процедурам, прописанным в законе?
— Знаете, я даже не в курсе, это как раз вопросы не стратегического, а оперативного управления. Я ставлю задачу, а как она исполняется — это уже вопрос к исполнительным органам компании.
— В городских конкурсах по сдаче территорий в аренду участвуете? Если говорить о соотношении земли городской и той, которую вы приобретали у частных собственников, — чего больше?
— И здесь у меня нет данных. Мне нужно, чтобы процесс шел, жилье строилось, а как решается вопрос с землей, не моего уровня проблема. И в конкурсах участвуем, и у частных собственников приобретаем. Все зависит от территории.
Если мы видим, что проект на конкретной территории будет успешен, — мы ее приобретаем. По моим ощущениям, это соотношение примерно 50 на 50.
— А сейчас компания в основном застраивает территории кварталами или предпочитаете единичные проекты?
— Кварталами стали застраивать не потому, что это так здорово и выгодно, а потому что точечная застройка фактически прекращена. На самом деле, с точки зрения экономики разницы нет никакой — строить кварталом или возводить отдельно стоящее здание. В связи с этим можно предположить, что вскоре мелких застройщиков ждут тяжелые времена — в первую очередь потому, что маленьких участков под застройку предоставляется все меньше, а большие им не потянуть. При этом попытки города отозваться на их просьбы и предоставлять на торгах более мелкие лоты только продлят агонию, но не решат проблему. Когда несколько компаний начнут строить несколько домов — по одному на одном большом участке, у них не останется никакого иного пути выиграть в конкурентной борьбе, кроме как начать ценовую войну. К чему это приведет — нетрудно догадаться.
— У компании ЛЭК есть поквартальная застройка?
— Есть. Например "Лондон-парк", там общая площадь зданий составит 500 тыс. кв. м.
— Некоторые маркетологи считают, что ЛЭК избрал неверную стратегию, начав строить элитное жилье под той же маркой, под которой строит и "типовку".
— А мы не строим элитное жилье под брэндом ЛЭК. Верхний уровень нашего предложения — бизнес-класс. И под брэнд "ЛЭК — строительная компания №1", на наш взгляд, он подходит. А вот для элиты, если мы примем решение работать на этом рынке, действительно будет создан новый брэнд. Пока же верхняя цена нашего предложения — $7 тыс. за квадратный метр. Это, на наш взгляд, вполне укладывается в категорию бизнес-класс.
— Сколько было введено квадратных метров жилья вашей компанией в прошлом году, сколько будет введено в этом?
— Официальный ввод в 2007 году будет свыше 300 тыс. кв. м, в 2006 было сдано 109 тыс. Правда, тогда получилась несколько странная ситуация — на самом деле мы ввели 160 тыс. кв. м. Но раз тогда эти метры учтены не были — они переходят на этот год.
— Нет ли планов по выходу в другие регионы?
— Есть такие планы. Компании нужно расти и расширяться, поэтому выход в регионы — логичный шаг. Но единственный критерий для принятия решения о расширении — достижение целевой доли на каждом рынке. В Петербурге мы близки к такому достижению.
— Как вы свою долю на рынке сейчас оцениваете?
— Сейчас мы занимаем примерно 18 процентов рынка. Но задача — занять 25 процентов. Думаю, на этот показатель мы выйдем уже в следующем году.
— Планируете ли осваивать новые направления — коммерческую недвижимость, например?
— Не планируем. Компания ЛЭК изначально была сфокусирована на работу на первичном рынке недвижимости. В этом состоит одна из частей нашей стратегии, которая подтверждает свою правильность получаемыми результатами.
— Каков годовой оборот группы компаний ЛЭК?
— В следующем году рассчитываем на преодоление $1 млрд.
— Ранее, при губернаторе Яковлеве, компанию считали как-то с ним аффилированной, на основе чего возникало такое мнение?
— Мне кажется, так людям проще смириться с чужими успехами. С другой стороны, власть всегда заинтересована в диалоге с сильными партнерами, а для нас социальная ответственность — не пустой звук. Мы и с нынешней властью находим понимание.
— Нет ли у ЛЭК планов по созданию собственной производственной базы?
— Пока стратегия нашей компании не включает создание крупной собственной производственной базы. Владеем только небольшими элементами — опалубкой, бетонно-смесительными узлами и т. п.
— Вы несколько лет назад заявили, что отходите от панельного домостроения, — не передумали с тех пор?
— Панельное домостроение хорошо, когда земля дешевая. Сейчас же ситуация такая, что выгоднее строить кирпичные дома — больше возможности по этажности, квартирографии. Дома просто больше по объему.
— У вас есть высотные проекты?
— Да. В проекте "Лондон-парк" у нас предусмотрено возведение двух башен высотой 45 этажей, в "Граф Орлов" — 35 этажей.
— Если исходить из вашей логики, то из-за того, что земля сейчас дорогая, панельное домостроение вообще должно вскоре умереть.
— Не думаю. Ведь у города довольно обширная бюджетная программа. И с каждым годом она растет.
— А новые направления бизнеса компания ЛЭК не планирует развивать?
— Ну, мы не скрываем своей связи с компанией "Макромир". Они развивают новое направление — строят торгово-развлекательный комплексы.
— "Макромир" — ваша "дочка" или у вас общие учредители?
— Опять же, сейчас про это говорить я бы не хотел.
— Как вы считаете, чего стоит ждать рынку в перспективе? Цены сейчас стоят, стоимость стройматериалов растет, значит, рентабельность падает. Будут ли на рынке разорения или поглощения, связанные с этим? Вероятно, можно предположить, что какие-то компании могут не выдержать этой ситуации.
— В прошлом году строительные компании неплохо заработали на росте цен. Поэтому вряд ли их сильно подкосит подорожание стройматериалов в этом году. Производители стройматериалов мониторят ситуацию — раз строители заработали, им тоже хочется, чтобы с ними поделились. Это нормальная ситуация. Объем ввода жилья в Питере серьезных скачков не претерпит. 10-20 процентов в ту или другую сторону. Конфликты с дольщиками вряд ли исчезнут. Стройка — сложный бизнес. Риск просчета большой,а расплачиваться за ошибки у большинства строителей просто нечем. С другой стороны, и дольщики небезгрешны. В основном "попали" те, кто позарился на низкие цены. Цены будут расти. И не по причине кризиса американской ипотеки. Этот кризис повлечет не более чем перераспределение финансов внутри Америки, и некоторое, не долгосрочное, замирание мировых финансовых рынков. Намного сильнее повлияет на цены возрастающая зарегулированность получения участков под застройку и увеличение отчислений государству за эти участки, происходящие на фоне все большего наполнения страны нефтегазовыми деньгами. Предложение стоит — спрос растет, цены идут вверх. Ведь эти скачки обусловлены действиями тех 20 процентов инвесторов, которые вкладывают деньги в стройки для последующей перепродажи квартир. Сейчас рынок насытился, инвесторы зафиксировали прибыль, больше пока деньги в квартиры не вкладывают. Цены остановились — есть лишь рост в рамках инфляции. Но через год-полтора цикл повторится.