По темпам роста продажная стоимость жилья в прошлом году серьезно обогнала арендную плату. Это привело к тому, что доходность недвижимости снизилась до 7-12%. По меркам нынешнего рынка это ниже уровня, который может быть привлекателен для инвесторов. Остается ждать, когда для рынка такая доходность станет приемлемой, а остальные сообщающиеся секторы — бизнес-центров, складов, ТРК — насытятся инвестициями. Единственная альтернатива — активное участие в этом секторе государства, заинтересованного не столько в получении прибылей, сколько в выполнении социальной функции — обеспечении жильем граждан.
Генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Алексей Бегунов считает, что развитию этого бизнеса препятствуют рыночные обстоятельства. "Цены на продажу недвижимости растут гораздо быстрее и существеннее, нежели арендные ставки. С каждым годом увеличивается разрыв доходности этих двух типов инвестиционных сделок. Потому сегодня инвестор, который приобретает жилье с целью получения прибыли, предпочитает перепродать объект, нежели сдавать его в долгосрочную аренду. Пока доходный бизнес едва ли способен стать способом извлечения огромной прибыли. 10-12 процентов годовых — вот, пожалуй, и все, на что может претендовать потенциальный арендодатель", — говорит господин Бегунов.
По данным на сентябрь 2007 года, минимальная арендная плата за однокомнатную квартиру в "спальном" районе в хорошем состоянии — 14 тыс. рублей. В районах, близких к центру города, — 16 тыс. рублей, в хорошем доме с евроремонтом и современной обстановкой — 19-21 тыс. рублей. "Единичка" в районах около центра или в центре обходится в сумму от 17 тыс. до 50 тыс. рублей в месяц.
"В условиях резкого роста цен на недвижимость такие показатели, конечно, выглядят не слишком привлекательными. Впрочем, это положение характеризует сиюминутную ситуацию на рынке недвижимости. Надежный бизнес рассчитывается на годы и нацелен не только и не столько на то, чтобы 'сорвать банк', сколько на разумное и долгосрочное вложение средств. В этом отношении арендное дело интересно хотя бы потому, что всегда востребовано", — продолжает господин Бегунов.
Александр Романенко, президент Российской гильдии риэлтеров (РГР), президент корпорации "Адвекс. Недвижимость", рассуждает: "Этот вид бизнеса не развивается из-за низкой рентабельности. Государство должно давать льготы инвесторам, которые строят подобные дома. Как-то можно ведь этот вопрос прописать в инвестиционном договоре. В будущем доходные дома будут хорошим инструментом инвестирования".
Другое обстоятельство, которое не слишком способствует популярности доходных домов, заключается в том, что ставка аренды в них может быть выше, чем в домах обычного типа. Именно поэтому идея доходного дома скорее найдет применение на рынке элитного жилья, где арендные ставки достаточно высоки. "Причем не правы те, кто относит доходные дома к рынку жилой недвижимости. Скорее, их можно отнести к коммерческой недвижимости. Это не жилой дом, ведь основная задача строителя продать все жилье еще на стадии строительства. Доходный дом — объект, который будет окупать вложения за счет арендной платы в течение определенного количества времени. Так что, скорее, за привлечение инвестиций он будет конкурировать с бизнес-центрами и торговыми центрами. И здесь надо отметить, что перспективность доходных домов будет связана со скоростью насыщения именно этого сектора недвижимости. Если через три-пять лет на рынке офисных помещений наступит переизбыток предложений, то инвесторы неизбежно обратят внимание именно на доходные дома. Уже сейчас ряд девелоперов рассматривают апартаменты либо как дополнение к офисной функции своих бизнес-центров, либо как альтернативу строительству гостиниц. Но пока привычные инструменты выигрывают. Например, на нашем объекте 'Авеню' от апартаментов пришлось отказаться, ибо арендаторы захотели использовать их именно как офисы", — говорит Георгий Рыков, генеральный директор компании "Бестъ. Коммерческая недвижимость".
Итак, основной вопрос при строительстве доходных домов: откуда взять необходимые инвестиции при низкой доходности либо как повысить существующую доходность от сдачи объектов в аренду. Решений, как отмечают эксперты, два.
Господход
Новым участником рынка аренды жилья может со временем стать государство, для которого строительство доходных домов будет одновременно решать проблему инвестирования излишних доходов бюджета, получения доходов в будущем и социальные проблемы общества. Эксперты отмечают, что появление подобных объектов в достаточном количестве на рынке аренды безусловно скажется на ценах в частном секторе. Плата за наем государственных объектов, по прогнозам риэлтеров, будет ниже предложения частных собственников. Правда, те же риэлтеры высказывают сомнения в реалистичности таких планов. "Государство как эффективный собственник пока себя показывает не очень хорошо. Кроме того, этими домами придется управлять, а на нынешнем уровне развития управляющих компаний эффект будет скорее отрицательный", — уверен Алексей Бегунов.
Кроме того, возможно участие государства в доходном бизнесе и другими способами. "Для того чтобы изменить ситуацию, нужны целевые государственные программы по строительству дешевых доходных домов либо государство должно дотировать определенные категории граждан и платить за них 2/3 арендной платы, как это, собственно, и делается во всей Европе. В противном случае у нас никогда не будет доступного доходного жилья, только элитное", — считает господин Романенко.
Частнозакрытый
В то же время часть экспертов считают, что рентабельность доходных домов можно увеличить, если поручить управление своей недвижимостью закрытым паевым инвестиционным фондам недвижимости. "Их привлекательность связана прежде всего с тем, что они позволяют получить определенные налоговые льготы, которые установлены законом №156-ФЗ 'Об инвестиционных фондах', Налоговым кодексом и рядом других нормативно-правовых актов. Механизм использования сдаваемой в аренду квартиры выглядит следующим образом. Предположим, имеется несколько объектов, которые принадлежат разным людям. Если их сдавать в аренду обычным способом, то полученный ежегодно доход будет облагаться налогами в размере 13 процентов (квартира принадлежит физическому лицу) и 24 процента (квартира находится на балансе юридического лица). Но избавиться от налогов возможно, если получить статус единоличного пайщика фонда", — рассказывает директор по развитию центра бизнес-обучения "ДелУМ" ГК "Музей" Ольга Сучкова.
При этом все имущество, переданное фонду, принадлежит собственнику, который на протяжении всего срока существования фонда сохраняет над ним полный контроль. Когда закончится срок существования фонда (он составляет от года до 15 лет с последующей пролонгацией), пайщик заплатит незначительные налоги, которые по размерам несопоставимы с обычными налогами.
ПАВЕЛ НИКИФОРОВ
Первые доходные дома в России придумали строить в XVIII веке, во времена царствования императрицы Елизаветы Петровны. Большие строения "под жильцов" начали возводить состоятельные люди, сдавая потом за определенную плату тем, кто в них нуждался. В начинании особенно преуспел Санкт-Петербург, который строился в основном как город доходных домов. Жизнь в большом доходном доме тогда была не исключением, а правилом. Идея так укоренилась, что вплоть до последних дней Российской империи лишь 4% высших госслужащих имели недвижимость в столице, остальные ее снимали. Тип многоэтажного доходного дома зародился в середине XIX столетия. Стремясь извлечь из строений максимальный доход, будущие домовладельцы располагали постройки вплотную друг к другу. Так появились так называемые дворы-колодцы. В конце ХХ века, во время экономического подъема, в строительстве царила горячка. Богачи всех сословий охотно вкладывали капитал в возведение жилых домов, предназначенных для сдачи внаем. Предприятие это приносило очень большую выгоду, поскольку спрос на такого рода жилье всегда превышал предложение. И дело не только в том, что многим постоянным обитателям собственное жилье было не по карману. Люди разных сословий предпочитали доходный дом, поскольку он освобождал их от налогов и обязанностей по содержанию собственной недвижимости.
В первые годы советской власти в саму идею доходного дома был вбит большой осиновый кол. Жилой фонд национализировали, перепланировали, жильцов "уплотнили". Началась эпоха коммуналок.
Павел Никифоров