По мнению аналитиков, к 2010 году доля коттеджей и таунхаусов в окраинных районах Санкт-Петербурга и Ленобласти составит половину от общего объема вводимого пригородного жилья, то есть около 370 тыс. кв. м. Загородный дом к тому времени может стать реальной альтернативой городской квартире.
По оценке директора департамента крупных земельных участков Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Натальи Хмельницкой, емкость всего рынка малоэтажного жилья региона составляет $5 млрд. Доля "малоэтажек" эконом-класса — 3-4%. "Большинство реализуемых в малоэтажном секторе проектов (67 процентов от общего предложения на рынке) позиционируется в бизнес-классе: площади домов — до 450 кв. м, участки — до 35 соток, цена объекта — $300-500 тыс. Однако наиболее высоким спросом пользуется именно эконом-класс. В настоящее время в данном сегменте спрос превышает предложение примерно в три раза. Он составляет 30 процентов от общего спроса на 'малоэтажку' в регионе. При этом рост цен на загородном рынке региона составляет 15 процентов за квартал", — констатировала эксперт.
По данным директора департамента маркетинга и развития корпорации "Петербургская недвижимость" Михаила Бимона, "во втором полугодии доля домов эконом-класса в общей структуре предложения сократилась на 2 процента". "Но это не значит, что данный сегмент недвижимости уменьшается. Это прежде всего связано с закрытием продаж в нескольких крупных поселках: 'Новое Минулово-1', 'Петергофский', 'Рыбацкая деревня'. Новых же предложений пока нет, но они появятся в ближайшее время", — заявил господин Бимон.
В настоящее время на территории Ленинградской области и Санкт-Петербурга представлено 76 коттеджных поселков, находящихся в разной степени завершенности. На стадии проектирования находится еще 48 поселков, по 15 открытие продаж должно произойти до конца года, по остальным проектам сроки открытия продаж пока не определены. В совокупности сейчас на рынке в предложении и на стадии проекта 124 коттеджных поселка, это на 10 поселков больше, чем в предыдущем квартале.
Корень зла
Низкое развитие сегмента эконом-класса, по словам генерального директора ИСГ "ЦАН-девелопмент" Алексея Попова, связано с постоянным удорожанием себестоимости строительства. "Львиная доля затрат девелопера сегодня приходится на приобретение земли и ее инженерное оснащение. Одновременно дорожают строительные материалы: к началу 2007 года цена выросла в среднем на 40%. То есть инвестору неинтересно, купив землю, проложив все необходимые коммуникации, строить поселок низкого ценового сегмента. Он предпочитает построить объекты подороже", — объяснил эксперт. "В Финляндии малоэтажное строительство эконом-класса составляет до 95 процентов в сельской местности и 65 процентов в черте города, а в США — 100 и 50 процентов соответственно. В России оно развивается слабо, поскольку практически нет отечественного производства стеновых плит. В стадии проектирования находятся пять заводов по всей стране. Стоимость одного такого производства составляет десятки миллионов долларов. Пока они не запущены, приходится покупать плиты в Финляндии, Польше, поэтому себестоимость строительства резко возрастает", — говорит Михаил Пильцер, генеральный директор Ассоциации деревообработчиков и мебельщиков Санкт-Петербурга и Ленобласти.
Надо отметить, что в Петербурге стеновые плиты (OSB-плиты) до недавнего времени производились, но в небольших объемах, — их выпуском занимались компании "Балтрос" и "Содружество". Сейчас компании существенно расширили производства, а в стадии проектирования находится завод, который финансируют казахские инвесторы (Казахская лесопромышленная группа), под городом Мга. Поэтому эксперты прогнозируют существенное увеличение доли каркасно-щитовых технологий на рынке малоэтажного строительства.
Размер имеет значение
Застройщики единодушно считают, что выход в нишу строительства малоэтажного жилья может быть успешным, если речь идет об освоении территории от 40 га. "В противном случае рентабельность проектов окажется под угрозой", — заявил директор по развитию московского холдинга Rodex Group Валерий Мищенко. Этот холдинг специализируется на коттеджном строительстве в Подмосковье. (Там емкость рынка "малоэтажки" оценивается в $14 млрд против $5 млрд в Ленобласти, а к 2012 году она превысит $50 млрд.) Недавно холдинг заявил о планах построить в Ленобласти два поселка эконом-класса на участках более 40 га каждый. Это будет первый опыт работы компании в СЗФО. Объем инвестиций в проекты составит $80 млн. "Первый поселок будет предназначен для постоянного проживания в радиусе 15 км от Петербурга, второй — для временного проживания на расстоянии более 60 км от города. Стоимость дома площадью 150-250 кв. м с наделом земли 10-15 соток в таком поселке не превысит $300 тыс.", — заявил господин Мищенко. По его прогнозу, сегмент эконом-класса в ближайшие два года ждет настоящий бум в связи с развитием ипотеки загородной недвижимости. "Активно используя ипотечные схемы, мы рассчитываем занять четверть данного рынка", — заявил Валерий Мищенко. Пока бесспорным лидером региона по масштабам заявленных проектов эконом-класса является УК "Балтрос", которая реализует в административных границах Петербурга известные проекты "Славянка" и "Новая Ижора". Напомним, что "Славянка" — проект в Пушкинском районе на площади 220 га. К 2011 году здесь будет построено 1,4 млн кв. м жилья, где смогут жить около 45 тыс. человек. А "Ижора" — поселок рядом с Колпином на участке 285 га. Здесь к 2010 году будет построено более 4 тыс. домов суммарной площадью свыше 500 тыс. кв. м. Для реализации проектов привлечено федеральное финансирование в рамках нацпрограммы "Доступное жилье". Суммарный объем инвестиций оценивается в $1 млрд. Как сообщил Ъ вице-президент компании "Балтрос" Константин Симаков, инвестиционная активность в данном секторе вполне оправданна. "Субурбанизация для Петербурга лишь вопрос времени. Людям хочется жить в собственном доме с палисадником. Спрос рождает предложение. Глупо было бы на него не реагировать", — отметил он. Еще один крупный региональный застройщик "малоэтажки" эконом-класса — "Национальная жилищная корпорация — Санкт-Петербург" (НЖК). Она строит поселок эконом-класса в Янине. Как отметил заместитель генерального директора НЖК Дмитрий Майоров, корпорация инвестировала в строительство первой очереди поселка "Янино" 450 млн рублей. Планируется к 2009 году возвести на 35 га 300 домовладений суммарной площадью около 40 тыс. кв. м. "В 2009 году компания начнет реализацию второй очереди проекта на 28 га с сопоставимым объемом застройки и инвестирования. А в 2011 году возможно освоение еще 50 га сопредельной территории. К завершению проекта в поселке будет более 1 тыс. домов", — сообщил господин Майоров. При этом он отметил, что в данном сегменте рынок не сформирован. "У нас практически монопольное положение. В этом есть известные плюсы, но немало и минусов. Например, приходится быть первопроходцами в юридическом, административном и экономическом поле. Надеемся на скорое появление конкурентов. Это будет способствовать формированию рынка с понятными правилами игры", — сказал заместитель гендиректора НЖК. Бизнесмена поддерживает начальник отдела формирования и мониторинга целевых федеральных и региональных жилищных строительных программ правительства Ленобласти Сергей Игольников. На днях он призвал юридические лица, желающие реализовывать проекты по коттеджной застройке, смелее приходить на региональный рынок.
Земельный ресурс
Эксперты уверены, что сегмент коттеджных поселков эконом-класса будет активно развиваться. Основной ресурс для этого — недорогие земли в южном направлении — в Гатчине, Ломоносове, отчасти во Всеволожском районе (в радиусе 50 км от города), а также север Ленобласти. "Сейчас привлекательные участки здесь можно найти и за $500 за сотку. К этой цифре нужно прибавить перевод земель в статус ИЖС и прокладку инженерных коммуникаций. В итоге рыночная цена объекта может составлять от $100 тыс. за домик с участком", — говорит старший консультант инвестиционного департамента компании Colliers International Татьяна Чурсина. По ее словам, бюджетное малоэтажное жилье может быть дешевле квартиры в городе за счет меньшей стоимости земли в пригороде и больших объемов осваиваемой территории, но в то же время не может быть дешевле квартиры в том же районе из-за более низкой плотности застройки. В свою очередь директор АН "Бекар" Ирина Гудкина отмечает, что главным фактором при реализации проекта эконом-класса является создание грамотного кредитного продукта. "Если это условие соблюдается, бюджетное малоэтажное жилье может быть дешевле квартиры. Например, в проекте 'Янино' стоимость квадратного метра составляет $1,2 тыс. Квартиры в соседнем Красногвардейском районе стоят почти в два раза дороже", — говорит она. С коллегой согласен генеральный директор компании Setvill Алексей Иванюк. По его словам, интерес девелоперов к проектам масштабного малоэтажного строительства будет только расти. "Причем можно говорить в первую очередь о развитии строительства домов с использованием технологий быстровозводимых каркасных конструкций", — подчеркнул он.
Инфраструктурные подножки
Основные же проблемы реализации таких проектов, по мнению экспертов, могут быть связаны с инфраструктурой — и инженерной, и транспортной, и социальной. Но эти проблемы постепенно разрешаются. Как рассказал вице-губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, на сегодняшний день активно проводится газификация областных населенных пунктов: начата разработка генеральной схемы газификации и перспективного плана, включающего перечень объектов и населенных пунктов, которые необходимо обеспечить природным газом. "Помимо этого будут подготовлены предложения по использованию альтернативных природному газу источников энергии (к примеру, сжиженного природного газа) в тех населенных пунктах, куда подводить газопроводы нерационально. Проработаны и варианты теплоэнергоснабжения, в том числе с использованием местных видов топлива. Успешными темпами идет строительство КАД. А эксплуатация уже введенных участков позволила быстро и без временных потерь добираться из ближайшего пригорода в центр города, частично разгрузить ряд основных магистралей", — отметил чиновник.
Мария Яковлева