В отличие от камерной атмосферы Каменного острова, со скукой правительственных дач и чуть подернутой ряской гладью каналов, Крестовский — веселый остров. Здесь и центр аттракционов "Диво-остров", и метро, и строящийся стадион, и парк, как место массовых гуляний. И если на Каменном элитная недвижимость, воплотившись в двух кварталах в тени 2-й Березовой аллеи, на том пока и закончила свое развитие, то на Крестовском это развитие продолжается, входя в противоречие с принципами всякой элитарности.
Поскольку коммерции самоограничение не свойственно, поставить крест на элитной застройке острова может власть. Так, в мае 2007 года губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко заявила, что на Крестовском острове впредь будут строиться лишь сооружения для отдыха и спорта. Проекты, реализуемые в рамках прежде выданных разрешений на строительство, будут достроены, а новых разрешений на жилую застройку выдаваться не будет — только на развитие рекреационных и спортивных функций.
Чем дальше, тем дороже
Увеселения и уединение здесь соседствовали всегда. Морские виды, обособленность, свой микроклимат и обилие зелени начали привлекать к острову взоры девелоперов элитного жилья с конца 90-х годов прошлого века. Тогда же, в 1998 году, комитет по градостроительству и архитектуре разработал "Концепцию инвестиционного развития Крестовского острова", которая предусматривала строительство 180 тыс. кв. м жилья, рассчитанных на заселение 3,4 тыс. человек, и 260 тыс. кв. м сооружений общественного назначения, из которых под спортивные объекты отводится 60 тыс. кв. м.
Между тем рынок двигался своим путем, невзирая на концепции. Единственное, что удалось исполнительной и законодательной власти в плане сдерживания рвения девелоперов, — это отбить попытки пересмотра высотного регламента в сторону повышения. Освоение островного пространства началось в 1998 году с "Зеленого острова" — малоэтажного проекта, инвестированного одной из "дочек" "Газпрома". "Это была попытка создать клубный дом, — рассказывает Леонид Рысев, генеральный директор компании "Rysev Realty. Элитные квартиры". Удалось создать обособленный жилой комплекс с небольшим количеством квартир, охраняемой территорией". Однако, по словам эксперта, планировки и размеры квартир явно противоречили заявленной элитарности. Так, в доме было много двухуровневых квартир с узенькими лестницами, площадью 140 кв. м.
Новая элитная застройка замещала обветшавшую старую: расселяемые "кировки" или даже ресторан "Восток", на месте которого вырос другой знаковый проект — "Пятый элемент", сданный корпорацией "Строймонтаж" в 2003 году. На тот момент, несмотря на баталии вокруг "нежилого" статуса апартаментов в доме, он установил ценовой рекорд — $5 тыс. за квадратный метр. Сегодня с ценовой высоты пентхаусов в "Доме у моря" (СК "Возрождение Санкт-Петербурга") на набережной Мартынова, где метр стоит $19 тыс., та прежняя дороговизна кажется сущим пустяком. Впрочем, по словам Леонида Рысева, средняя заявленная цена метра на местную недвижимость — $7-8 тыс., а цена по реальным сделкам ближе к $6 тыс.
У метро или у воды
Двусмысленность Крестовского острова как элитной зоны очевидна для большинства экспертов. Близость к метро и "Диво-острову", где образовался район почти уплотнительной застройки, является для чурающихся публичности VIP фактором скорее отталкивающим. По данным АРИНа, сегодня в стадии строительства на Крестовском острове находятся 14 жилых домов. Объем предложения элитного жилья на Крестовском острове, по данным ЦРП "Петербургская недвижимость", составляет 65,9 тыс. кв. м, или почти 50% от предложения всего элитного жилья в Петербурге. Среди них как дома клубного типа, так и многоквартирные дома, — эти категории различаются помимо цены и местоположением. Эксперты выделяют внутри здешней элиты зоны А и В. "Элитное жилье предполагает местоположение дома в зонах со сложившимся 'элитным' статусом. Критерий местоположения является приоритетным при классификации и позиционировании объектов. Объекты 'элиты А' с наибольшей вероятностью могут располагаться в районе так называемого золотого треугольника, а также в некоторых частях Петроградского района, в частности на Крестовском и Каменном островах и в ряде достаточно локальных участков Каменноостровского проспекта", — указывает Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации "Петербургская недвижимость". По его мнению, в категорию "элиты А" попадают также набережные с уникальными видовыми характеристиками. Поэтому Крестовский остров — это средоточие элитной застройки, несмотря на кажущуюся густоту окружения. В большинстве на этом острове расположены объекты, относящиеся к классу "элита В". Есть несколько жилых комплексов, расположенных на набережных, относящихся к классу "элита А". "'Элитой' никак не назовешь ни Крестовский, 15, ни Крестовский, 17", — заявляет Татьяна Чуприна, заместитель генерального директора АРИНа. По ее мнению, лишь удаленные от метро и близкие к воде адреса — Морской проспект, 11, Константиновский проспект, 1, проспект Динамо, 23 и 22, с небольшим количеством собственников, — это действительно элитные объекты. Сознают это различие в статусе островной географии и сами девелоперы. "Безусловно, Крестовский остров имеет более престижные и менее престижные зоны, — рассуждает Сергей Цветков, вице-президент корпорации "Строймонтаж". — Для себя мы приняли решение, что будем работать только в сегменте 'элиты А', в той же концепции, в которой был реализован 'Пятый элемент' — клубный дом с видом на воду, собственной территорией и малым количеством апартаментов". В следующем году "Строймонтаж" намерен инвестировать $50 млн в новый проект на береговой линии. Помимо "Пятого элемента" и "Дома у моря" в элитный класс А, по мнению Леонида Рысева, входит и дом Stella Maris на проспекте Динамо.
По мнению экспертов, будущее элитарного статуса Крестовского острова во многом связано как с транспортной инфраструктурой, так и с продолжением или остановкой жилищного строительства. "Застройщики здесь несколько переусердствовали, — отмечает замдиректора АН "Бекар" Леонид Сандалов. — Кроме того, после реконструкции стадиона, когда появятся толпы фанатов, восприятие места изменится не в лучшую сторону". По словам эксперта, хорошим аргументом в пользу Крестовского по сравнению с историческим центром помимо экологии сегодня является наличие не менее двух парковочных мест на квартиру. "С острова сегодня затруднительно выезжать, — отмечает Леонид Рысев. — Возможно, транспортную ситуацию улучшит дубль моста Лейтенанта Шмидта. Пока динамика цен положительна, а альтернативой Крестовскому является только более дорогое загородное жилье, поскольку на очень ценимом Каменном острове новая застройка не ведется".
СЕРГЕЙ ФЕДОРОВ