Активно развивающийся рынок ипотечных кредитов постепенно обрастает инфраструктурой. В Санкт-Петербурге начал формироваться новый пласт бизнеса — ипотечный брокеридж. Уже сейчас годовой оборот этого рынка в Северной столице составляет около $5 млн.
На петербургском рынке в основном представлено два вида ипотечных посредников. Первые — риэлтерские агентства, предоставляющие консультационные услуги в области ипотеки. Они не только помогают клиенту выбрать и оформить кредит, но и оказывают риэлтерские услуги. Таких крупных агентств в городе около двадцати. Вторые — независимые ипотечные брокеры. Они специализируются в первую очередь на подборе оптимального варианта кредита и лишь потом, с помощью специалистов своего риэлтерского отдела или привлекая сторонних риэлтеров, занимаются подбором квартиры. Из крупных независимых брокеров на петербургском рынке работает около десяти.
"В 2007 году число ипотечных сделок в Петербурге не превысит 15 тыс. Около 30 процентов сделок банки проводят при помощи брокеров, — говорит полномочный представитель президента Российской гильдии риэлтеров в СЗФО Павел Созинов. — Простой подсчет показывает, что оборот от консалтинга на рынке ипотечного кредитования, без оказания риэлтерских услуг, в год пока не превышает $5 млн". Объем рынка на первый взгляд невелик, но и спрос на брокерские услуги возник всего один-два года назад.
Услуги ипотечного брокера мало востребованы в случаях, когда заемщик не имеет видимых проблем с получением кредита. То есть у него есть стабильный и подтверждаемый документами доход, а малая занятость позволяет лично обзванивать банки, искать выгодный продукт, просчитывать расходы, оформлять документы. Но так бывает далеко не всегда. Таких "созревших" заемщиков, по оценкам банков, менее 25%.
В Петербурге работает около 70 банков, предлагающих ипотечные продукты. Свою кредитную политику они формируют очень по-разному. Ставки могут сильно различаться в зависимости от наличия и размера первоначального взноса. Значение имеет и множество других факторов: количество заемщиков, срок предоставления кредита, валюта, в которой предоставляется кредит, и т. п. Разобраться в этом информационном потоке без специальной подготовки достаточно трудно. Стоимость услуги по подбору кредита сегодня составляет приблизительно 1-1,5% от сделки.
"Ипотечный брокер минимизирует самостоятельное изучение продуктов банков, экономит клиенту трудозатраты и время, — говорит генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров. — Квалифицированный ипотечный брокер спрогнозирует решение банка и приложит все усилия для того, чтобы ликвидировать вероятность получения отказа".
Трудный случай
Но чаще всего ипотечный брокер необходим в тех случаях, когда клиент по каким-то причинам не соответствует требованиям банка к заемщику. Например, не может подтвердить доход официально, имеет отрицательную кредитную историю (просроченный кредит в другом банке), судимость. "Зачастую люди уверены, что при таких условиях кредит в банке им никогда не получить, — говорит Регина Тисова, исполнительный директор ООО "СЗИК 'Невская ипотека'". — Но дело представляется не столь безнадежным, если грамотно представить ситуацию и правильно оформить документы".
В случае с "серыми" доходами все довольно просто. Банк выдает кредит без подтверждения дохода, но увеличивает ставку. Некоторые банки имеют свою методику определения благонадежности заемщика, ведут статистику зарплат и прикидывают, какой доход может иметь специалист в определенной сфере.
Сложнее, если заемщик имеет задолженность по кредитам. В этом случае, советует госпожа Тисова, брокеру нужно правильно составить объяснительную записку, а затем обратиться в банк, который гибче подходит к оценке платежеспособности заемщика.
К трудным и часто встречающимся случаям относят получение ипотечного кредита, когда заемщик имеет детей — собственников квартиры. Покупаемая в кредит квартира автоматически идет в залог банку, тем самым нарушаются права ребенка-собственника. Большинство банков не разрешают такие операции, но можно найти и лояльные учреждения.
Профессиональный ипотечный брокер не отказывается от рассмотрения заявок на кредитование покупки недостроенных объектов, комнат, земельных участков, объектов коммерческой недвижимости. Иными словами, всего то, что банки кредитуют крайне неохотно.
Первая задача брокера — правильное оформление документов для подтверждения дохода. Известен случай, когда коммерсант, владеющий значительным объемом коммерческой недвижимости (он имел несколько магазинов, сдавал в аренду коммерческие помещения), не мог грамотно составить управленческую отчетность. Ему не приходило в голову, как собрать все документы воедино и подтвердить доход. Дело осложнялось тем, что клиент уже получил под залог одного из коммерческих помещений кредит в другом банке и, главное, имел судимость. При этом клиент желал получить кредит в $1 млн на покупку недвижимости. После полугода работы ипотечного брокера коммерсанту удалось получить $800 тыс. "Грамотный брокер может подсказать, как правильно оформить управленческую отчетность, — считает Регина Тисова. — Судимость также не всегда является причиной категоричного отказа от выдачи кредита. Некоторые банки лояльно смотрят на сам факт судимости, их больше интересует, по какой именно статье был осужден заемщик".
В схожей ситуации кредит получил предприниматель, который в прошлом, будучи сотрудником милиции, был осужден за взяточничество. Сегодня он почтенный предприниматель с немалым, документально подтвержденным доходом. Около четырех месяцев потребовалось брокеру, чтобы заемщик получил вожделенные $300 тыс. на достройку загородного дома.
Вопрос доверия
В то же время банки имеют к брокерам много претензий. В основном все вопросы относятся к правильности оформления документов, но кроме этого зачастую имеются случаи так называемой натяжки документов, когда "серые" брокеры в погоне за выгодой подтасовывают документы, например предлагая клиентам за дополнительное вознаграждение оформить справки 2-НДФЛ. По мнению Елены Кулык, директора управления по кредитованию физлиц банка "Александровский", "такие случаи, к сожалению, встречаются". "Серых" брокеров несложно отследить по рекламным объявлениям вроде "кредит за час" и "кредит без подтверждения доходов". "Клиент таких контор и не подозревает, что оказывается втянут в криминальную историю с подлогом документов, за которую может понести ответственность в соответствии с действующим законодательством", — говорит Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге.
В работе со сложными клиентами брокер старается представить потенциального заемщика так, чтобы он максимально соответствовал требованиям банка, придает ему впечатление большей благонадежности. "Брокер необходим банку, потому что значительно облегчает его работу, — говорит госпожа Хоботова. — Посредник берет на себя задачу банка по информированию потенциального клиента о предлагаемых кредитных продуктах, помогает заемщику правильно заполнить документы. С другой стороны, возникает вопрос о доверии к посреднику. Получается, что банк работает с заемщиком дистанционно, через посредника, поэтому резко возрастает риск выдачи кредита неблагонадежному клиенту".
На рынке сейчас еще слишком мало профессиональных брокеров, считает Татьяна Хоботова, не многие из них в состоянии правильно заполнить документы.
"Роль ипотечного брокера возрастает в связи с международным ипотечным кризисом, который так или иначе затрагивает и Россию, особенно банки, ориентирующиеся на западный капитал, — говорит Павел Созинов. — В Петербурге за последние два месяца число банковских 'отказников' увеличилось в два раза. То есть кредитные комитеты банков стали отказывать заемщикам в получении кредитов, увеличили срок рассмотрения заявок. В ряде программ повысилась процентная ставка, некоторые банки вообще перестали кредитовать заемщиков. Брокерам приходится мобилизовать собственные интеллектуальные ресурсы и возвращать банкам утерянных клиентов. В общем, работы прибавилось".
ДАРЬЯ КУКСЕНКОВА