Сказка о золотом ключике
Мэр Москвы Юрий Лужков тогда назвал социальную ипотеку "золотым ключиком", который поможет решить жилищную проблему в столице. Увы, то ли золото слишком мягкий материал, то ли ключик оказался не по размеру, но пока он лишь елозит в замочной скважине.
Досрочное погашение
Сегодня бесплатные квартиры получают те, кто вставал в очередь в 1989-1990 годах, когда было уже ясно, что ждать жилья от разваливающейся державы придется очень долго. Власти это тоже понимали, поэтому тогда и в последующие годы серьезных регулирующих мер не принимали: "Хотят встать в очередь? Да, пожалуйста! Все равно почти ничего не строится". При соблюдении простейших правил встать в очередь мог и вполне обеспеченный москвич.
Зато в кризисные годы имидж "единственного региона", который предоставляет очередникам хотя бы несколько тысяч квартир в год, был очень полезен. Кроме того, смешение вплоть до полного слияния социальных программ с сугубо коммерческими инвестиционными контрактами позволяет сохранять непрозрачную систему распределения строительного горзаказа. И наконец, позволяет поддерживать дружественные ДСК в то время, когда кирпич-монолит фактически сравнялся с панелью по себестоимости и скорости строительства.
Удивительно, но только с началом строительного бума (и, добавим, с началом бурного роста цен на недвижимость) столичные власти стали более ответственно подходить к постановке нуждающихся на учет. За несколько последних лет из очереди было исключено немало очередников, имевших неосторожность засветиться в покупке недвижимости или не сумевших подтвердить белую зарплату на уровне прожиточного минимума. Однако за 10-12 лет очередь наросла до 200 тыс. семей, и радикально отделить "агнцев от козлищ" стало затруднительно.
Собственно, в этом и состоит задача так называемой социальной ипотеки. Иначе сама идея предложить наиболее обездоленным частично оплатить жилье ради его скорейшего получения выглядела бы издевательской и абсурдной. По прошлогодней оценке первого заместителя мэра в правительстве Москвы Юрия Росляка, воспользоваться социальной ипотекой смогут "как минимум 50 тыс. семей столичных очередников".
Ту же цель, очевидно, подразумевают предложения клиентам-очередникам со стороны коммерческого банка "Московское ипотечное агентство" (КБ МИА): "индивидуальный подход к оценке платежеспособности заемщика; увеличение потолка ежемесячных платежей по кредиту до 60% от совокупного ежемесячного дохода семьи заемщика" и другие. А также то, что уже вскоре после начала действия программы банк был вынужден увеличить мораторий на досрочное погашение кредита без штрафных санкций с шести месяцев до двух лет. Потому что "малоимущие" очередники с ходу погашали кредит!
Напомним, КБ МИА создан в форме открытого акционерного общества при 100-процентном участии городского правительства и самостоятельно либо через банки-партнеры предоставляет ипотечные кредиты заемщикам по собственным стандартам. После чего рефинансирует кредиты, размещая их в облигациях на ММВБ. Облигации, обеспеченные гарантией бюджета города Москвы и принадлежащей городу коммерческой недвижимостью, имеют доходность 10% годовых в валюте.
Голубое счастье
Под общим названием "социальная ипотека" объединено несколько программ. Покончим с первой — собственно ипотечным кредитом от МИА. Льготы здесь заключаются в следующем: цена квартиры, рассчитывается по себестоимости строительства; 10-процентный первоначальный взнос субсидируется бюджетом; срок погашения (до 30 лет) и ставка (10,5%), которые в документах администрации также называются "льготными".
Строительная себестоимость 1 кв. м на 2007 год по горзаказу была определена в размере 30 тыс. руб., что выглядит очень привлекательно по сравнению с будто бы "средними" $4,2 тыс. на московском рынке. Увы, в нашем случае речь не идет о квартире в "средней" московской новостройке.
Помимо вышеописанных проблем явным недостатком этой программы является география предоставляемого жилья. Лучшие варианты здесь — Молжаниново и Северный. Кроме того, нашлось место для 40 тыс. кв. м в Марьинском парке, на границе санитарной зоны Капотненского НПЗ. Еще 100 тыс. кв. м жилья будут построены на месте многострадальной деревни Бутово и 300 тыс.— в Некрасовке, на бывших Люберецких полях аэрации (большей частью отстойники находятся на территории области). Предлагаются очередникам варианты и совсем удивительные, например, подмосковные Котельники и поселок Голубое Солнечногорского района (к западу от Зеленограда).
Интересно, что в этом году очередники получили возможность приобрести не только жилье, построенное по горзаказу, но и квартиры от любого из 20 избранных городом частных застройщиков. Очевидно, "льготная" ставка 10,5% обойдется в этом случае в сумму, соизмеримую с совокупным семейным доходом очередника, но это несоответствие властями не педалируется.
Насильно мил будешь
Вторая и более распространенная программа социальной ипотеки — предоставление городом субсидии на часть стоимости жилья, покупаемого по ипотеке. Размер субсидии зависит от года постановки на учет, вплоть до 90% стоимости для тех, кому и так осталось ждать бесплатного жилья пару лет. Стоимость квадратного метра в этом случае определена на 2007 год в 85 тыс. руб. Иногда ее тоже называют себестоимостью, но не строительной, а инвестиционной. По словам руководителя департамента экономической политики и развития столицы Марины Оглоблиной, это себестоимость "с учетом освобождения площадок, переселения и вывода правообладателей и собственников и строительства инженерных городских сетей".
По этой цене город готов оплачивать только 18 кв. м на человека (54 кв. м для семьи из трех человек, 72 кв. м — четырех и т. д.). Вообще-то, 85 тыс. руб., или почти $3,5 тыс., за 1 кв. м — сумма вполне достаточная, чтобы приобрести в Москве жилье даже бизнес-класса (кирпич-монолит, потолки 3,1 м и т. п.) на стадии строительства. Последняя новость: 15 октября 2007 года стоимость 1 кв. м по горзаказу поднялась до 86 159 руб. Мелочь, а приятно.
Несмотря на то что ипотечный заем охватывает только часть стоимости квартиры, как правило небольшую, банк и здесь предусматривает штрафные санкции за погашение кредита в период двухлетнего моратория.
Вести с полей
Впрочем, все вышеизложенное — это теория. А на практике далеко не всегда все происходит так же гладко. В распоряжении редакции находится копия письма, которое недавно группа участников программы "Социальная ипотека" направила мэру Москвы Юрию Лужкову. Вот несколько выдержек из него.
"Уважаемый Юрий Михайлович!
...В октябре--декабре 2006 года мы получили смотровые ордера по адресу: Каширское шоссе, д. 148, к. 1, 2, срок сдачи дома был намечен на четвертый квартал 2006 года, затем сроки были перенесены на второй квартал 2007 года. Сейчас уже заканчивается третий квартал — дом до сих пор не сдан и, судя по ситуации на стройке, не будет сдан в ближайшее время.
При получении смотровых нам была озвучена ориентировочная цена за 1 кв. м жилья — около 30 тыс. руб. В июле--августе 2007 года, нарушив официальную процедуру оформления документов по социальной ипотеке (утвержденную распоряжением ДЖПиЖФ N 288 от 30.06.05), нас обязали заключить предварительные договоры, по условиям которых мы все в течение пяти дней после подписания договора произвели оплату первоначального взноса за квартиры, эта сумма составляет от 30 до 70% от общей стоимости квартир. При этом был сделан перерасчет цены за квадратный метр, и сейчас она составляет уже около 40 тыс. руб. Несмотря на это, мы нашли недостающие суммы и произвели оплату. Более того, после подписания предварительных договоров (несмотря на то что цена была указана в договоре) нам объявили, что цена опять будет увеличена. Получается, что мы абсолютно не защищены юридически от того, что цена и дальше будет повышаться.
В предварительных договорах указано, что город обязуется передать нам квартиры в течение девяти месяцев со дня подписания договора. В данный момент многие из нас уже подписали и кредитные договоры с банком МИА (Московское ипотечное агентство). Таким образом, мы внесли свои денежные средства и начинаем выплачивать кредиты за квартиры, которые не находятся не только в нашей собственности, но и в собственности города! Фактически мы не покупаем готовые квартиры у правительства Москвы, как изначально предполагала программа "Социальная ипотека", а инвестируем в строительство дома.
Мы неоднократно пытались обращаться в окружные управления департамента жилищной политики и в префектуры — нигде не удалось получить вразумительной информации о сроках сдачи дома".
В настоящее время — к концу октября 2007 года — дом по-прежнему не сдан.
Куда завел Иван Сусанин
Уже в тот день, когда мэр рассказывал о золотом ключике, открывая на улице Ивана Сусанина первый дом, предназначенный под социальную ипотеку, заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев посетовал, что "особого спроса" на "ипотечные квартиры" среди горожан не наблюдается и что "не заселен даже первый дом".
Впрочем, это не помешало Юрию Росляку спрогнозировать спрос на социальную ипотеку в 2006 году в размере 260 тыс. кв. м, в 2007-м — 370 тыс. Внятного отчета об исполнении этих показателей пока не прозвучало. Это неудивительно, учитывая, что ситуация с домом на Каширском шоссе далеко не единична. По некоторым сведениям, действительно сдано и заселено по программе социальной ипотеки в 2006 году было не более 150 тыс. кв. м, а в 2007-м будет около 200 тыс.
Валентина Рослякова в середине этого года дважды подтвердила, что дела у социальной ипотеки не блестящи: "Желающие есть, хотя по сравнению с 2005 годом их несколько меньше". Она назвала и одну из проблем, "приостановивших поток желающих участвовать в программе": исключение семей, один из членов которых прописан ...в Московской области.
Надо полагать, если подмосковные власти примут аналогичные или какие-нибудь "асимметричные" меры к москвичам, имеющим недвижимость в области, эффект будет оглушительным.
Вселить в коллег уверенность пытается неунывающий первый заместитель мэра Владимир Ресин. Он неоднократно заявлял, что с начала 2008 года ставка по социальной ипотеке в Москве будет снижена до 6-7% и "это позволит социальной ипотеке приобрести действительно массовые масштабы". Конечно, 2008 год пока не наступил, но пока ни один банк не заявлял о намерении столь кардинально снизить ставку по ипотечным кредитам.