Домик у моря
Черноморское побережье Краснодарского края переживает строительный бум. И речь идет не только о Сочи и ближайших окрестностях олимпийской столицы. Все побережье края от Анапы до Туапсе в ближайшие годы обещает превратиться в курортный рай. Чтобы прочно обосноваться в этом раю, недвижимость там нужно покупать уже сейчас: через несколько лет цены на качественное жилье у моря могут вырасти на порядок.
Выбор есть
Совсем недавно москвичу, желающему купить домик или квартиру на Черном море, выбирать было практически не из чего. Ему могли предложить либо квартиру с минимумом удобств в дряхлой пятиэтажке в километре от вожделенного пляжа, либо халупу с удобствами во дворе, зато поближе к морю. Но в последние годы ситуация начала меняться. Крупные вливания бюджетных средств в Южный федеральный округ, интерес инвесторов к Краснодарскому краю повлекли начало масштабного строительства не только в Сочи, но и в Анапе, Новороссийске, Геленджике и Туапсе объектов курортной недвижимости и современного жилья. А "олимпийская" победа Сочи обещает сломать основную преграду на пути черноморских городов к цивилизации — отсутствие современной инфраструктуры.
Вывод напрашивается сам: домик у моря надо покупать не в Сочи, а по соседству и не потом, а сейчас, пока цены еще не взлетели до потолка, а выбор уже есть. Проще всего на черноморском побережье купить квартиру на вторичном рынке. Потребительские характеристики вторичного жилья примерно одинаковы во всех городах, как и его стоимость.
"В своем большинстве это 5-9-этажные панельные дома стандартной планировки площадью от 30 до 80 кв. м. Цена такого жилья — от $1,7 тыс. до $2,5 тыс. за кв. м. Дороже стоят квартиры в Новороссийске и Геленджике, несколько дешевле — в Анапе и Туапсинском районе,— рассказывает генеральный директор компании "РеалТайм" Елена Филимонова.— Традиционно наибольшим спросом и на вторичном, и на первичном рынке в этих городах пользуются однокомнатные квартиры площадью от 30 до 50 кв. м, поскольку немногие готовы отдать за квадратные метры, приобретаемые для отдыха в течение трех-четырех месяцев в году, $200-300 тыс. (минимальная цена двух-трехкомнатной квартиры площадью 80-100 кв. м). Также устойчивым спросом пользуются земельные участки под застройку площадью от шести до десяти соток. Себестоимость строительства жилого дома составляет $500-600 за кв. м, а участок стоит от $7 тыс. до $60 тыс. Получается, что покупать участок и строить дом самому выгоднее, чем покупать готовый жилой дом, за который просят от $1 тыс. до $2-3 тыс. за кв. м.
Анапа
Сегодня по ценам на жилье этот город занимает третье место после Сочи и Геленджика. Самые дорогие квартиры расположены в центральной части Анапы, ограниченной с севера берегом моря, с юга — улицами Лермонтова, Чехова и Парковой, с запада — улицей Ивана Голубца, а с востока — Крестьянской улицей. Несколько ниже цены на жилье в районе Высокий Берег, но престижности этому району добавляют расположенные здесь здравницы. Новое жилье строится в основном на севере города.
Квартиры в новостройках стоят от 28 тыс. до 50 тыс. руб. за кв. м. Квартиры в жилом комплексе "Бриз", который строится в микрорайоне 3Б (строительство должно закончится в декабре этого года), сейчас можно купить за $1,2-1,3 тыс. за кв. м. Помимо магазинов в инфраструктуру ЖК входят спортивно-оздоровительный комплекс, медицинский центр и многоярусная стоянка. Одно из достоинств "Бриза" — отличные виды на горы, море и виноградники, открывающиеся из окон, особенно захватывающие виды достанутся обитателям пентхаусов.
Цены на вторичном рынке немногим выше, хотя виды не те. Среднюю однокомнатную квартиру в панельной пятиэтажке можно купить всего за $50 тыс. На ценообразование влияют факторы, совершенно не характерные для далеких от побережья городов. "Это в первую очередь удаленность жилого дома и квартиры от моря и наличие вида на море. Например, цена на земельный участок в 3-4 км от моря может составлять $7-10 тыс. за сотку, тогда как земельный участок на расстоянии 50-100 м от моря может стоить $40-60 тыс. за сотку, а в некоторых случаях и $100 тыс.,— сообщает Елена Филимонова.— Большое значение имеет расстояние от центра города и объектов инфраструктуры".
Если вы увидите в объявлении рекламу элитного жилья или квартир в домах бизнес-класса за умеренную цену, обольщаться не стоит. Как объясняет Елена Филимонова, если отнесение жилья к категории бизнес-класса или элитного класса в Москве и Санкт-Петербурге предполагает в первую очередь месторасположение, равноценное окружение, наличие развитой инфраструктуры (часто собственной), то эти требования абсолютно не соблюдаются на побережье. "В большинстве случаев позиционирование жилья как жилья бизнес-класса или элитного класса обусловлено только большей площадью квартир и коттеджей, близостью к морю, более качественными строительными материалами и пожеланиями самого застройщика",— утверждает она.
Строительство организованных коттеджных поселков в Анапе только начинается. Сейчас на продажу выставлены апартаменты площадью от 100 до 300 кв. м в одном из таких поселков в 300 м от моря, площадь земельного участка — три-четыре сотки. Стоимость 1 кв. м в них составляет 27 тыс. руб.
Новороссийск
Третий по величине город Кубани после Краснодара и Сочи не похож на соседние Анапу и Геленджик, его нельзя назвать курортом, поскольку только окрестные Абрау-Дюрсо, Мысхако и Южную Озереевку можно считать местами отдыха. Среди новостроек преобладают дома экономкласса, средняя стоимость жилья — $1 тыс. за кв. м, квартиры в новостройках бизнес-класса продаются за $1,2-3 тыс. за кв. м. Квартиры в новом ЖК "Черноморская Ривьера", например, стоят от 30 тыс. руб. за кв. м. Дом вполне соответствует заявленному классу: площадь квартир от 43 до 193 кв. м, потолки трехметровой высоты, подземный паркинг, стеклопакеты, чистовая отделка, панорамный вид.
Жилье в Новороссийске строят не только местные строительные компании, но и столичные застройщики. Самый масштабный проект у ГК ПИК. "В ближайшие планы компании входит комплексная масштабная застройка новых микрорайонов города,— рассказывает генеральный директор компании "ПИК-Регион" Сергей Канаев.— Один из наиболее ярких проектов — возведение микрорайона "Южный берег" (207 тыс. кв. м). По расчетам, микрорайон примет 8,6 тыс. жителей в 3011 комфортных квартирах — по 24 кв. м на человека. В микрорайоне будут своя школа на 1,2 тыс. учащихся и детский сад на 330 детей, четыре подземных паркинга на 600 автомобилей и целый ряд придомовых стоянок. По проекту "Южный берег" будет иметь собственную локальную котельную, два резервуара запаса питьевой воды (помимо малых накопительных емкостей в каждом доме) и АТС на 10 тыс. номеров". Совсем недавно группа компаний ПИК приобрела участок земли площадью 42 га, который примыкает к уже возводимому "Южному берегу". На этом участке ГК ПИК планирует в течение семи лет возвести около 440 тыс. кв. м жилья.
На вторичном рынке Новороссийска, как и в других крупных городах, жилая недвижимость представлена сталинскими ($1,2-3,5 тыс. за кв. м), брежневскими домами ($1,4-2,6 тыс. за кв. м), домами улучшенной планировки ($1,5-3 тыс. за кв. м) и панельными пятиэтажками ($1,2-2,5 тыс. за кв. м), а также индивидуальными домами, стоимость которых зависит от близости к морю, экологии района и инфраструктуры.
Геленджик
По темпам развития черноморских курортов Геленджик уступает только Сочи. В последние два года здесь отмечается активный рост цен на недвижимость, а после открытия геленджикского аэропорта, запланированного на 2008 год, цены обещают подскочить еще сильнее.
Элитное по местным меркам жилье (не дальше 300 м от пляжа) здесь продается за $2,5-3 тыс. за кв. м, бизнес-класс расположен чуть дальше от берега и стоит $1,5-2 тыс. за кв. м, в домах экономкласса квартиру можно купить за $1,3 тыс. за кв. м. Новостройки возводят, как правило, в пределах 500 м от моря. Цена 1 кв. м в элитном ЖК "Пушкин" (на пересечении улиц Пушкина и Шмидта) сейчас составляет 47 тыс. руб. за кв. м (срок сдачи дома — конец 2009 года), в ЖК бизнес-класса "Нега" на улице Грибоедова квартиры стоят от 33,5 тыс. руб. за кв. м (срок сдачи — первый квартал 2008 года), а в элитном ЖК "Каскад", расположенном недалеко от аквапарка, квартиры стоят не меньше 43,5 тыс. руб. за кв. м.
Наибольшим спросом пользуются коттеджи и таунхаусы. Сейчас в Геленджике и окрестностях строится сразу несколько организованных поселков. Это "Династия" (127 двухэтажных таунхаусов), "Лемурия" и "Дивноморское" (12 км от Геленджика). Весной 2008 года будет сдан в эксплуатацию коттеджный поселок "Торик", который включает 44 трехэтажных дома трех типов и находится всего в 100 м от собственного пляжа. Доступность объектов сочинской олимпийской инфраструктуры будет дополнительно обеспечиваться специально организованным морским транспортом, рассчитанным только на жителей поселка.
Предлагаются к продаже и земельные участки с постройками и без, их стоимость зависит от наличия коммуникаций и расстояния от моря. Участок площадью шесть соток в 200 м от берега, со всеми коммуникациями выставлен на продажу за 4,6 млн руб., а земельный участок в элитном коттеджном поселке площадью 12 соток по улице Новороссийская продается за 18 млн руб.
Туапсе
Сам город не может претендовать на статус курорта из-за нефтяного порта, а вот окрестности Туапсе отлично подходят для отдыха. Туапсинский район протянулся вдоль берега моря от Бжида до Шепси, на побережье расположены поселки Джубга, Лермонтово, Новомихайловский, Пляхо, Ольгинка, Сосновый, Майский, Тюменский, Небуг, Агой, Дедеркой. Именно в этих поселках главным образом и покупают жилье для отдыха.
Сейчас цены на вторичном рынке жилья в городе держатся на уровне $1-1,5 тыс. за кв. м. Наиболее популярными районами для проживания, по данным опроса, проведенного в этом году ГК "Эксперт", являются Центр, Приморье и Калараш.
Стоимость домов в организованных коттеджных поселках в окрестностях Туапсе ниже, чем в других частях побережья. По данным Елены Филимоновой, в Туапсинском районе коттеджи площадью от 200 до 300 кв. м в таком поселке предлагались по цене $1,5 тыс. за кв. м, а цены на коттеджи и таунхаусы в коттеджных поселках Геленджика площадью от 150 до 300 кв. м составляют $2,5 тыс. за кв. м.
Цена предложения в частном секторе Туапсе и окрестностях зависит от потребительских качеств жилья. Например, в поселке Агой выставлен на продажу капитальный дом площадью 50 кв. м на участке восемь соток с плодоносящим садом по цене 5,7 млн руб. В стоимость входят персик, хурма, черешня, вишня, виноградник. До пляжа 800 м. Небольшую двухкомнатную квартиру в старом доме в этом же поселке можно купить за 2 млн руб. А земельный участок площадью восемь соток здесь стоит от 3 млн до 6 млн руб. в зависимости от наличия или отсутствия коммуникаций и окружающей инфраструктуры. Цена на голые участки не превышает 600 тыс. руб., но на дешевизну покупаться не стоит, поскольку построить пригодный для жизни дом на таком участке — большая проблема.
"Больное место на побережье — это отсутствие развитых коммуникаций, проблемы с электричеством, газом, водой,— говорит Елена Филимонова.— Советую тщательно выбирать строительную компанию, посмотреть, что было построено этой компанией за последнее время, что строится сейчас и какими темпами".