Стены исчезают в полдень
Каждое десятое нарушение жилищного законодательства в России связано с незаконными перепланировками. Обычно до согласований просто не доходят руки, к тому же жаль тратить время и деньги. Приведут ли выполненные в квартире изменения к ухудшению технического состояния дома в целом или нет, останется только гадать, полагаясь на русский авось и профессионализм строительных бригад, что, впрочем, одно и то же.
Красная черта
1 сентября этого года, как стало известно "Жилому дому", московское Бюро технической инвентаризации издало внутреннюю инструкцию, запрещающую выдавать справки-экспликации без обмера квартиры техником. Такие справки, напомним, входят в пакет документов, необходимых для оформления сделки купли-продажи.
Два последних месяца риэлтеры, а вместе с ними и продавцы квартир трепещут от аббревиатуры БТИ. Получить из этой конторы справку, необходимую для совершения сделки купли-продажи, без вызова техника удается лишь тем, кто реальные обмеры помещения проводил не более чем пять лет назад. Остальные опасаются появления на плане БТИ многочисленных "красных линий", которыми обозначают все отклонения квартиры от первозданного вида, то есть ранее не узаконенные перепланировки. Хотя, как показывает практика последнего месяца, в большинстве случаев в Регистрационной палате передачу прав собственности на квартиры с "красными" справками по-прежнему продолжают оформлять, однако документально прописывают, что обязанность узаконить перепланировку вместе с квартирой переходит к покупателю. Захочет ли покупатель приобретать жилье с таким "прицепом", а если захочет, то не потребует ли адекватного снижения цены,— это вопрос, на который он должен ответить сам.
Гипотетически сделок, которые по этой причине не могут состояться, довольно много. "Примерно в 75% случаев замерщики выявляют те или иные отклонения от первоначального плана квартиры,— говорит Лариса Рябова, заместитель начальника Территориального бюро технической инвентаризации Юго-Восточного округа Москвы.— Причем в основном эти изменения не критические, а наоборот, минимальные. Реши владельцы квартир действовать четко по закону — сначала перепланировку согласовать, а уже потом ее осуществлять — серьезных временных потерь у них этот процесс не потребовал бы".
Прецедентов не было
Напомним, что в соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировкой называется "изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в его технический паспорт". Кроме перепланировки существует еще переустройство. К нему относят "установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения". То есть все, что касается стен, полов, потолков, окон, дверей, балконов,— это перепланировка, а все затрагивающее инженерию и иное любое оборудование — это переустройство.
Практически любые переустройства и перепланировки нуждаются в согласованиях, а если их выполнить самопроизвольно, то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Впрочем, если внесенные изменения малозначительны и не влекут за собой негативных последствий для конструктива всего дома в целом, то карательных мер приниматься, скорее всего, не будет. "В Жилищном кодексе предусмотрена довольно серьезная мера воздействия на нарушителей вплоть до продажи квартиры через аукцион,— говорит главный операционный юрист юридической компании "Бергер и партнеры" Максим Бородыня.— Однако на практике подобных судебных прецедентов пока не было".
В любом случае узаконивать перепланировку все равно придется. Порядок действий при этом тот же, как если бы согласование велось до выполнения непосредственно строительных работ. Причем небольшие изменения существенных временных затрат не потребуют. В таких случаях ни в какие иные инстанции, кроме местных отделений БТИ и Государственной жилищной инспекции города Москвы (Мосжилинспекции), идти не придется. А если человек, приобретя квартиру в новостройке и получив на руки технический паспорт помещения, хочет сделать перепланировку, он может обращаться сразу в Мосжилинспекцию, минуя БТИ. Уже три года в целях оптимизации решения подобных вопросов в Москве при Мосжилинспекции действует служба "одного окна", которая за 20 дней абсолютно бесплатно рассматривает предоставляемый туда пакет документов на перепланировку и принимает решение. Причем, как правило, решение выносится положительное. Так, по данным Мосжилинспекции, за первые десять месяцев 2007 года более 14 тыс. москвичей обратились за разрешением на перепланировку квартиры. С первого раза не удалось получить положительное решение лишь каждому седьмому: кому-то пришлось просто переписывать документы, а кому-то — вносить изменения в проект. И лишь около 500 человек решили изменить свои квартиры столь радикально и столь отдалившись от допустимых норм, что получили категорический отказ.
Цепочка инстанций
Пакет документов, необходимый для согласования перепланировки, может быть разным. Все зависит от того, какие именно изменения предполагается сделать. Например, если перепланировка заключается в переносе сантехнического оборудования в пределах существующего санузла, то она после указания на плане из БТИ нового расположения предметов (это называется "перепланировка по эскизу") рассматривается сразу в службе "одного окна" без привлечения дополнительных инстанций. Точно по такой же схеме производится, например, перенос дверного проема в ненесущей перегородке.
Цепочка инстанций удлиняется, когда заходит речь, скажем, об остеклении балкона. Поскольку считается, что внешний вид балкона сильно влияет на архитектурный облик всего здания, а потому подобного рода перепланировки сначала согласуются в Москомархитектуры. Вернее, в ее местном территориальном подразделении — архитектурно-планировочном управлении. Туда же должны отправиться граждане, желающие навесить на фасад дома кондиционер. Такое согласование стоит порядка 8 тыс. руб. Собственно, именно из-за необходимости привлекать к согласованию некоторых видов перепланировки дополнительные структуры (кроме Москомархитектуры это могут быть службы санэпидемнадзора, пожарная инспекция и другие) и появляется как финансовая составляющая, так и дополнительные временные потери. Причем и те и другие могут быть довольно значительные.
"Я недавно согласовывала перепланировку, смысл которой заключался в изменении количества комнат в квартире,— вспоминает Ольга Верещагина, проживающая в Кожухове.— Поскольку дом построен совсем недавно, выйти на архитектора было несложно. Дней через десять, расставившись с суммой в 14 тыс. руб., я получила от него проект перепланировки. Еще около 10 тыс. и два месяца ушло на согласование с пожарной инспекцией и санэпидемнадзором. Ну и собственно на Мосжилинспекцию потребовалось еще 20 дней. Итого я потратила три месяца и 24 тыс. руб.".
Намного чаще подобного же рода перепланировки делают в старых домах с небольшими кухнями, присоединяя их к комнате. Удается не всем. В газифицированных домах такие изменения запрещены. Для домов в электрическими плитами такую переделку разрешат лишь в случае, если в квартире имеется не менее двух комнат.
С некоторыми оговорками разрешается и такая экзотика, как объединение комнаты с балконом. "Во-первых, присоединяя балкон к жилой комнате, обязательно нужно сделать перегородку, которая будет в зимнее время отделять балкон от жилого помещения,— говорит пресс-секретарь Мосжилинспекции Татьяна Филиппова.— А во вторых, не разрешается выносить отопительные приборы на балкон, потому что это нарушит тепловой режим дома. Зато сделать электроподогрев полов не возбраняется".
Нюансы облика
Вопрос, какие изменения в квартире нужно, а какие не нужно согласовывать, формально имеет четкий ответ, однако с множеством нюансов.
Например, замену окон (они называются "столярными элементами фасада", даже если выполнены не из дерева, а из пластика) согласовывать вообще не нужно, однако только в том случае, если не меняется цвет и рисунок переплета. Если же такие изменения запланированы, то делается эскиз будущего окна и согласуется в Москомархитектуры.
Остекление же балкона надо согласовывать с Москомархитектуры в любом случае, даже если он был остеклен ранее и вполне законно, а хозяин квартиры решил его переостеклить — например, вместо деревянных рам поставить пластиковые. Такой вот хитрый взгляд на элементы, которые влияют или не влияют на фасад.
Или еще один пример. Обычно разборка встроенной мебели, в частности шкафов и антресолей, перепланировкой не считается и в согласовании не нуждается. Однако если эти элементы указаны на плане БТИ как образующие самостоятельные помещения, то согласовывать их ликвидацию нужно.
Примерно та же ситуация с заменой радиаторов отопления. Если ставятся отечественные или сертифицированные импортные с аналогичными исходным батареям параметрами, то согласовывать этот процесс не требуется. Однако если планируется увеличить их мощность и рабочее давление, то проводить переговоры придется, причем в управляющей домом организации.
В общем, едва ли в городе найдется много квартир, которые не подпадали бы под определение "перепланированных" или "переустроенных". Это, конечно, не значит, что всем хозяевам надо немедленно выстраиваться в очереди в БТИ для того, чтобы придать перепланировкам и переустройствам законную силу. Но вот тем, кто собрался продавать свою жилплощадь, озаботиться этим стоит. Хотя бы для того, чтобы не пугать потенциального покупателя "красными линиями" на справке-экспликации.
