Трехэтажный компромисс

сектор рынка

Таунхаусы в черте города — совершенно особый и отчасти противоречивый сегмент рынка. Вроде бы собственный дом и даже со своим, пусть и небольшим, участком, но — среди плотной городской застройки. Маленький островок спокойной жизни — в многоэтажном муравейнике. Каково место таунхаусов на рынке? Пока специалисты пытаются найти ответ на эти вопросы, таунхаусами застраиваются целые микрорайоны и лучшие участки в центре города. И пустовать, несмотря на непривычный формат, они не будут.

Парадоксы формата

В отличие от западных рынков, где таунхаусы стоят недорого, и живут в них, соответственно, люди небогатые, в России этот вид городской жилой недвижимости относится к высокой ценовой категории. "Хотя это жилье по своим характеристикам не соответствует уровню de luxe, с точки зрения стоимости предложения вполне укладывается в эту категорию. По этой причине уровень спроса на таунхаусы в городе невысок и в основном представлен покупателями элитной недвижимости, по какой-либо причине не нашедшими подходящей квартиры в клубном проекте. Предложение городских таунхаусов сегодня уже находится на пределе востребованности: уровень спроса недостаточно высок для эффективной реализации всех заявленных проектов.

Строить поселки таунхаусов в черте города, на первый взгляд, представляется делом невыгодным. Пятно застройки под группу таунхаусов по размерам приблизительно сравнимо с площадью, выделяемой под высотку на 300 квартир, финансовая прибыль от реализации которой в десять раз превышает доход от продажи таунхаусов. Но все же, таунхаусы строятся, в том числе и на эксклюзивных площадках. Например, таунхаусы есть в "Палатах Муравьевых" на Остоженке — самом дорогом и престижном московском районе. А жилой комплекс "Три тополя", состоящий из клубного дома на 12 квартир и 7 сблокированных коттеджей, расположен между 1-м Тружениковым и 2-м Вражским переулками, в окрестностях Плющихи — а это в настоящее время второй, после Остоженки, район Москвы по престижности и уровню цен.

Как нам сообщил коммерческий директор компании "Авгур Эстейт" (застройщик комплекса "Три тополя") Виктор Козлов, строительство малоэтажных домов в этом районе диктовалось, в том числе, ограничениями по высоте зданий. И, несмотря на необычный формат, таунхаусы быстро нашли своих покупателей — на последнем этапе строительства, в конце 2004 года, квартиры были проданы по $7 тыс. за кв. м.

Быстро были распроданы и таунхаусы в "Палате Муравьевых". Как утверждает Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate (компания занималась реализацией "Палаты Муравьевых и комплекса "Три тополя"), спрос был достаточно большим — оба проекта оказались удачными и были быстро реализованы. И спрос на подобные объекты, по ее мнению, будет только увеличиваться, как и на всякий дефицитный товар.

Популярностью, по словам генерального директора Renaissance Realty Натальи Новиковой, пользуются и доходные поселки в пределах Москвы, в которых преобладают таунхаусы. Самые удачные из них сосредоточены на западе и северо-западе столицы — в престижных районах с хорошей экологией. "Арендуют такое жилье в основном иностранцы. Для них таунхаус — весьма привычный и удобный формат жилья. Близость к центру, охраняемая территория, высокий уровень обслуживания, наличие всех коммунальных удобств — вот основные преимущества таких поселков,— рассказывает она.— Все таунхаусы сдаются, как правило, на длительный срок. Одним из первых современных коттеджных поселков в черте города стал поселок "Сетунь", состоящий из 22 таунхаусов. Также весьма популярны такие поселки, как "Чайка" в Покровском-Стрешневе, "Остров фантазий" в Крылатском. Несмотря на весьма высокие цены, объекты в этих поселках никогда не пустуют, а в некоторых поселках даже существует лист ожидания".

Но одно дело арендовать жилье, а совсем другое — купить. Как уверяет руководитель исследовательского центра компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Борис Флексер, в дорогих районах покупатели предпочитают таунхаусам пентхаусы. А в менее престижных районах, по его мнению, строительство таунхаусов совершенно нерационально, в силу того, что подобное предложение не будет поддерживаться соответствующим спросом. Виной тому и завышенная стоимость земельных участков в столице, и моральная неготовность покупателей жить в таунхаусах на территории Москвы. Его мнение разделяют и многие другие специалисты.

Большие и дорогие

Средняя стоимость предложения таунхаусов сопоставима с ценами на элитные квартиры в том же районе. Динамика их роста также почти не отличается от общерыночной. "В идеале, стоимость предложения зависит от двух факторов — местоположения и характеристик проекта,— говорит директор департамента развития компании WELHOME Александр Дьяченко.— Однако на практике решающую роль в ценообразовании играет именно локализация: центральные районы ценятся намного дороже даже самых престижных окраин. К примеру, если таунхаус площадью около 400 кв. м в комплексе "Палаты Муравьевых" на Остоженке стоит $14,9 млн, то в "Silverplace" (Серебряный бор) сходный по своим характеристикам объект жилье можно приобрести за $5,5 млн".

По наблюдениям Ольги Твороговой, цены на таунхаусы несколько выше, чем на квартиры в домах,— в элитном сегменте примерно на $3-5 тыс. за кв. м.

Средняя цена таунхауса в Московском регионе, по данным ведущего эксперта агентства недвижимости DOKI Аллы Аксеновой — около $600 тыс. "Разница между самыми дешевыми и самыми дорогими таунхаусами очень значительна. Так, 170-метровый трехуровневый таунхаус без отделки, с гаражом в 15 минутах езды от станции легкой линии метро "Бунинская аллея", можно купить за $330 тыс., а 125-метровый таунхаус, также без отделки, но уже в Кунцеве, стоит $650 тыс. В Куркине и того дороже — $730 тыс. но и метраж побольше, 220 кв. м,— рассказывает она.— В то же время, двухэтажный 430-метровый таунхаус в Лианозовском парке (станция метро "Алтуфьево") продается за $2,6 млн, это на данный момент одно из самых дорогостоящих предложений таунхаусов в среднем сегменте".

Пожалуй, самое эксклюзивное предложение на рынке столичных таунхаусов — 10-уровневые квартиры в клубной резиденции "Чистые пруды" от инвестиционной компании "Европейское экологическое сообщество". Это 6 таунхаусов площадью от 1245 до 1389 кв. м, каждый с собственным лифтом, бассейном, каминным залом, зимним садом, трехсветным атриумом и эксплуатируемой кровлей.

"Скорее, это даже не таунхаусы, а многоуровневые пентхаусы, ведь расположены они на самой высокой точке старой Москвы — Ивановой горке, и с верхнего этажа открывается панорамный вид на город, при этом весь комплекс выстроен в замкнутую форму таким образом, что жильцы таунхаусов полностью изолированы от внешней среды",— рассказывает директор департамента развития компании "Европейское экологическое сообщество" Софья Козырева.

Собственная внутренняя улица выполнена в стилистике итальянского палаццо: мозаичные панно, мраморные статуи, фонтаны. Пройти на первый этаж можно из внутреннего двора через личный подъезд или подняться с подземной автостоянки. На цокольном этаже расположены зоны SPA, бассейн, релаксационная зона, дальше по вертикали гостиная, спальня, детские, кабинет, зимний сад. Жильцов возит по этажам бесшумный лифт Schindler, также установлен специальный подъемник из зоны кухни.

Строительство таунхаусов в резиденции "Чистые пруды" должно завершиться в конце года, но некоторые, как нам удалось узнать, уже проданы. Кстати, ничего похожего в Москве пока не строится, аналогичные таунхаусы, как уверяет Софья Козырева, есть только в престижном районе центрального Лондона Phillimore Sguare.

С одной стороны, большая площадь таунхаусов не всегда идет им на пользу — все же высокая по сравнению с квартирами цена сдерживает спрос. Но с другой стороны, в своем таунхаусе хозяин — барин, и покупатель может запросто увеличить его площадь самостоятельно.

Например, один из жителей поселка Рождествено (на территории московского района Митино) рассказал о том, как в 2002 году он купил трехэтажный таунхаус площадью 150 кв. м. Эта недвижимость без отделки обошлась ему в $750 за кв. м — почти вдвое дешевле, чем стоил в то время квадратный метр в квартире бизнес-класса. Это были три этажа по 50 кв. м., но после ремонта, в ходе которого он выкопал подвал, а на третьем этаже, где потолки были высотой 7 м, сделал полубалкон, получилось пять уровней. Таким образом 150 кв. м превратились в 220.

Кроме того, к таунхаусам не возбраняется пристраивать веранды, зимние сады, гаражи. В результате, полезную площадь можно увеличить еще, а стоимость квадратного метра тем самым снизить. Другой вопрос, как грамотно распорядиться этой площадью.

Полезная площадь

В трехэтажных хоромах жизнь организуется не совсем так, как в обычных квартирах. "Чаще всего в таунхаусах используется вертикальная планировка. Это сложилось исторически, так как на родине таунхаусов, в Англии, дефицит земли был достаточно велик, и такое конструктивное решение было хорошим выходом из положения,— рассказывает заместитель директора по маркетингу компании "Домострой" Анжелика Куклина.— Традиционно на первом этаже двух-, трехэтажной квартиры располагаются кухня, гостиная, технические и подсобные помещения, на втором — спальни, детская и рабочий кабинет. Как правило, площадь каждой квартиры варьируется от 120 до 300 кв. м. Также обязательно наличие собственного гаража или места, оборудованного под стоянку для одного-двух автомобилей. На каждом этаже квартиры предусмотрен санузел".

Жизнь на нескольких этажах требует определенной сноровки. "Представьте, я приезжаю с работы, ставлю машину и сразу поднимаюсь на третий этаж в гардеробную. Переодевшись, спускаюсь на кухню ужинать. Тут вспоминаю, что забыл мобильный в кармане куртки,— и снова на третий. Потом опять вниз. Без передышки — на пятый: надо проверить электронную почту, а компьютер наверху. Потом оказывается, что жена забыла телефонную трубку в спальне, иду на второй. И так постоянно",— рассказывает обитатель митинского пятиуровневого таунхауса.

Жильцы двух-, трехэтажных домов испытывают и другие неудобства. Это, например, лестница, которая занимает 12--15 кв. м на каждом этаже и требует соответствующего "обхождения". Это высокие расходы на эксплуатацию ($200--1000 в месяц), а в случае чего — и на ремонт: если на последнем этаже прорвет трубу, восстанавливать придется все ярусы вплоть до подвала.

Впрочем, эти неудобства с лихвой компенсируют преимущества жизни "особняком". "Безусловные плюсы проживания в таунхаусе в черте города — это определенная изолированность от соседей, автономия, спокойствие и комфорт в черте динамичного мегаполиса, развитая инфраструктура большого города и возможность перепланировок по собственному желанию",— говорит руководитель аналитического отдела корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов.

Перечисленные достоинства привлекают, а недостатки не отпугивают покупателей таунхаусов, среди которых, как считает Александр Дьяченко, большинство составляют потенциальные приобретатели элитных квартир или пентхаусов, которым по каким-либо причинам не удалось подобрать адекватное предложение на рынке de luxe. По мнению Анжелики Куклиной, таунхаусы покупают те, кто уже "вырос" из стандартной городской квартиры, а до отдельно стоящего собственного дома еще не дорос в финансовом плане.

Впрочем, далеко не всем по душе жизнь за трехметровым забором в ближнем Подмосковье. Для людей, которые привыкли общаться с соседями и дружить семьями, общие стены в индивидуальных домах не являются психологической преградой для покупки таунхауса.

Наталья Капустина

Массовая застройка городских таунхаусов

Несмотря на скепсис экспертов, строительство таунхаусов в относительно недорогих районах Москвы идет полным ходом. Лидирует Куркино. Опыт застройки части этой территории таунхаусами столичные власти признали удачным и обещали, что такие же малоэтажные поселки будут вырастать и на месте сносимых деревень, оказавшихся в черте Москвы, и на территориях выводимых промышленных предприятий. Сейчас таунхаусами застраивается последний микрорайон площадью 33 га, в котором строятся собственно таунхаусы, дуплексы (два таунхауса, объединенные в один дом) и квадрохаусы — четырехквартирные дома с отдельным входом в каждую квартиру). Все таунхаусы объединены в корпуса по 6-9 домов, с придомовыми земельными участками от 1 до 4 соток. Рядом с каждым корпусом таунхаусов, дуплексов или квадрохаусов есть гостевые парковки, спортивная площадка, детский игровой городок, прогулочные дорожки. Площадь земельных участков, прилегающих к таунхаусам,— от 1 до 4 соток, к дуплексам — 7-8 соток, к квадрохаусам — 3-4 сотки. Всего в комплексе будет построено 232 таунхауса площадью от 223 до 352 кв. м, цена кв. м — 74,1 тыс. руб.

Еще один район массового строительства таунхаусов — поселок Потапово в Южном Бутове. Сейчас, например, здесь строятся таунхаусы площадью от 173 до 250 кв. м (трехэтажные с мансардой) на участках 0,5-1,5 сотки. Ориентировочный срок окончания строительства объекта — IV квартал 2008 года, цена — от 62 до 66 тыс. руб. за кв. м. Цена зависит от материалов и степени готовности домов. Таунхаус без отделки площадью 394,3 кв. м стоит 28,8 млн руб., такой же таунхаус, выполненный под чистовую отделку, продается за 32,6 млн руб. (73 тыс. руб. и 82,75 тыс. руб. за кв. м. соответственно).

Рядом с Потаповом компания "Капитал-Недвижимость" строит поселок "Small Москва" на площади около 178 га. Застройка — коттеджи и таунхаусы, возведенные по канадской строительной системе ARXX (используется несъемная опалубка из пенополистирола). К 2008 году запланирована сдача объектов социально-культурной сферы. Сейчас в поселке продаются таунхаусы разной площади. Самый большой, "Геркулес" (394,3 кв. м плюс участок 4 сотки), стоит от 28 783,9 тыс. руб. (от 73 тыс. руб. за кв. м). Средний, "Сириус" (284 кв. м плюс участок 3 сотки),— от 19 609,8 тыс. руб. (от 69 тыс. руб. за кв. м). А маленькие, "Ибрисы" (184,62 кв. м плюс 2,5 сотки), уже проданы.

Строят поселки таунхаусов и в других округах — например, новый поселок "Северная слобода" возводят на территории СВАО, в километре от МКАД по Дмитровскому шоссе, инвестиционно-строительная компания "Столичный Зодчий" и "А.О.Созидание". На участке 16,5 га будет построено 250 таунхаусов площадью от 160 до 220 кв. м с прилегающей территорией от 2 соток, 12 индивидуальных коттеджей и трехэтажный 76-квартирный жилой дом клубного типа. Как нам сообщили в отделе продаж "Северной слободы", самый маленький таунхаус (160 кв. м плюс участок 2 сотки) сейчас стоит 13,8 млн руб., сдается Госкомиссии во II квартале 2008 года. Самый большой таунхаус (224 кв. м плюс 5 соток) продается за 25 млн руб., сдается Госкомиссии годом позже.