С ростом цен на недвижимость ипотека становится все более элитной услугой. Тем же, кто не в состоянии оплачивать ипотеку, должны помочь строительные сберегательные кассы, законопроект о которых сейчас находится в Думе.
Летом в Госдуму был внесен законопроект "О строительных сберегательных кассах" (ССК), который получил положительное заключение правительства и теперь ожидает первого чтения. Если он будет принят, то уже в середине 2008 года строительные сберегательные кассы начнут работать. Они будут создаваться в форме специализированных банков с ограниченным объемом банковских операций, надзор за которыми будет осуществлять Банк России. "Строительная сберегательная касса — замкнутая система. Основные пассивы — вклады граждан, активы — кредиты ССК на улучшение жилищных условий",— говорит один из разработчиков законопроекта депутат Госдумы Оксана Дмитриева.
ССК обещают сделать кредит на жилье доступным для клиентов, ежемесячный доход которых не превышает 20-25 тыс. руб. Такие заемщики не в состоянии сразу внести первоначальный взнос на покупку квартиру в размере 10-20% ее стоимости. Воспользовавшись системой ССК, они смогут не только накопить деньги на этот взнос, но и получить деньги под низкий процент.
Получение кредита в стройсберкассе осуществляется по следующей схеме: вкладчик заключает с ССК договор накопления сбережений на определенную сумму, которая необходима ему для улучшения жилищных условий. Затем в течение определенного срока он будет вносить в ССК фиксированные суммы. Минимальный срок накопления — два года. Когда будет накоплена половина необходимой суммы, ССК возвращает клиенту эти деньги и выдает кредит на оставшуюся половину под 5-6% годовых. В накопления клиента входят денежные средства самого вкладчика, процент по вкладу (2-3%) и субсидия государства в размере 20% от накопленной за год суммы. Максимальный ежегодный взнос государства — 14 тыс. руб. Если человек накопил за год 50 тыс. руб., надбавка государства составит 10 тыс. руб., а при накоплении 100 тыс. руб. государство добавит 14 тыс. руб. "Таким образом, депозитный процент по вкладу составит 22-23% с учетом помощи государства, а процент по кредиту, который ему предоставит ССК,— 5-6%. Эта схема очень эффективна именно для людей со средними доходами",— говорит Оксана Дмитриева.
Правда, пока вариант покупки жилья больше подходит для регионов, где цены на недвижимость значительно ниже московских. Актуален этот вариант и для Подмосковья, где еще можно приобрести квартиру по сравнительно доступной цене. Например, в Сходне можно купить однокомнатную квартиру (40 кв. м) за 1200 тыс. руб. Вкладчику нужно скопить 600 тыс. руб., тогда недостающие 600 тыс. он получит в кредит. Если клиент ССК будет ежемесячно вносить по 5000 руб., то необходимую сумму он накопит приблизительно за восемь лет. При кредите на оставшиеся 600 тыс. руб. под 5% годовых на 10 лет ежемесячный платеж составит около 6500 руб. в месяц. При этом переплата кассе за 10 лет составит 164 тыс. руб.
Эту же квартиру заемщик мог бы купить в кредит у банка, не обращаясь к помощи ССК. Тогда, имея на руках 60 тыс. рублей (5% стоимости квартиры), заемщик мог бы оформить кредит на 15 лет под 12,5% годовых. В этом случае каждый месяц заемщик платил бы 14 тыс. рублей. При этом сумма переплаты будет равна стоимости приобретаемой квартиры.
Основное условие, которое выдвигают ССК,— полученный кредит должен быть использован только на улучшение жилищных условий. Полученные деньги можно использовать на первоначальный взнос по ипотеке, на приобретение жилья, строительство дома, обмен квартиры и ремонт. Если заемщик полученные средства использует для каких-то других целей, ССК потребует возвратить сумму господдержки. Кредит может быть также использован для погашения кредита в других банках. Процентная ставка по нему определяется в момент заключения договора накопления и не меняется в течение всего срока выплат по кредиту. В любое время действия договора вкладчик может забрать накопленную сумму и отказаться от кредита. Для получения кредита заемщик должен предоставить обеспечение - это может быть залог приобретаемого имущества или залог уже имеющейся в собственности недвижимости. Залог не потребуется при кредите на небольшую сумму.
Открыть вклад в ССК может каждый из членов семьи. Тогда процент по вкладу и субсидия государства будут начисляться на каждый вклад в отдельности. Например, молодая семья из двух человек необходимую сумму может скопить в два раза быстрее. "Для людей с доходом 15-30 тыс. руб. ССК — оптимальная стратегия накопления 60-70 тыс. руб. в год. Богатому человеку, который может накопить 1-2 млн руб. в год, лучше идти в коммерческий банк и получать кредит под рыночный процент",— уверена Оксана Дмитриева.
Для получения кредита заемщику нужно предоставить такие же документы, как и при оформлении ипотечного кредита в банке: паспорт, справку о доходах и т. д. Когда клиент нарабатывает положительную историю в ССК, условия могут быть более лояльными. Срок кредита в законе не оговорен и определяется при заключении договора. Однако, скорее всего, он не сравняется с максимальным сроком кредитования банков — 20-30 лет. Например, на Западе срок такого кредита, как правило, не превышает 15 лет.
ССК может отказать вкладчику в кредите, если посчитает его недостаточно платежеспособным или если у клиента отрицательная кредитная история в другом банке. В этом случае ССК либо возвращает вкладчику сумму накоплений с процентами, либо продлевает действие договора накопления еще на какое-то время. По мнению Оксаны Дмитриевой, ССК не будут конкурировать с банковскими ипотечными программами, а, наоборот, расширят их возможности: "В моем представлении, строительные сберегательные кассы сделают ипотеку более доступной для определенных слоев населения. В первую очередь — для среднего класса, который пока не может справиться с рыночными процентными ставками по ипотечному кредиту и первоначальным взносом".
Этого же мнения придерживаются и в банках. "ССК и ипотечное кредитование — продукты, рассчитанные на разные целевые аудитории. Ипотечное кредитование ориентировано в основном на тех, кто имеет стабильный высокий доход. ССК имеют накопительный механизм, позволяющий людям с достатком ниже среднего накапливать и вносить средства на приобретение жилья",— говорит руководитель ипотечного центра банка "Агроимпульс" Юлия Ермакова.
Заместитель председателя правления Русского ипотечного банка Алексей Успенский считает, что ССК смогут составить конкуренцию банковским ипотечным кредитам только через 3-5 лет. "Вероятно, в первую очередь к услугам ССК прибегнет некоторая часть тех покупателей, у которых уже имеются накопления в сумме, достаточной для получения кредита, или кто сможет докопить до этой суммы за два года. Они станут вкладчиками ССК на минимальный срок, затем возьмут в ССК кредит под низкую ставку",— говорит он.
"Системе таких касс потребуется завоевать доверие населения. Многие россияне помнят финансовые пирамиды 1990-х годов и будут бояться, что касса не выполнит своих обязательств. Вдобавок покупка жилья с помощью ССК — более длительный процесс, чем приобретение жилья по ипотеке, что может оказаться невыгодным в условиях постоянного роста цен на недвижимость. Так что более популярным способом покупки нового жилья останется ипотека, которую можно сейчас взять даже без первоначального взноса",— считает гендиректор кредитного брокера "Фосборн Хоум" Василий Белов.
Конечно, при росте цен на недвижимость и инфляции накопления в ССК могут обесцениваться. "Квартира, профинансированная с помощью стройсберкассы, обойдется заемщику дешевле, чем приобретенная с помощью ипотечного кредита. Но при этом у заемщика значительно увеличивается срок покупки и въезда в новое жилье. Также существует опасность, что накопленные деньги не будут поспевать за ростом цен на недвижимость, и период накопления будет растягиваться до бесконечности",— говорит директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова. Руководитель дирекции Райффайзенбанка по работе с физлицами Роман Воробьев также замечает, что заемщик может упустить выгоду, "когда доходность по сберегательным вкладам меньше доходности по долгосрочным банковским депозитам или паевым инвестиционным фондам". "Можно предположить, что банки попытаются снизить ставку для тех, кто располагает 30-50-процентным первоначальным взносом, чтобы снизить для них привлекательность варианта "накопление в ССК в течение минимального срока, а затем — кредит под низкую ставку"",— говорит Алексей Успенский. "При удорожании ресурсов из-за ипотечного кризиса в США банки в ближайшие год-два вряд ли смогут существенно снизить ставки по ипотеке, скорее всего, будут вводиться более интересные условия, такие как снижение минимального размера собственных средств, возможность оформления кредита несколькими созаемщиками и т. д.",— предполагает начальник отдела ипотеки Промсвязьбанка Денис Земан.
Эксперты считают, что 2-3% годовых по вкладам — незначительный процент, и его недостаточно в условиях постоянного роста цен на недвижимость. И в этом случае стройсберкассы окажут реальную помощь только при поддержке государства. "В настоящее время размер дотаций государства планируется ограничить 14 тыс. рублей в год. Эта сумма является несущественной при нынешних ценах на недвижимость. Если размер субсидий государства будет увеличен, ССК смогут действительно стать конкурентами классической ипотеке, тогда банкам придется снижать ставки",— говорит руководитель центра ипотечного кредитования "Абсолют банка" Сергей Даньков.
Неоспоримое преимущество ССК — низкая процентная ставка по кредиту. "Условия банковского ипотечного кредитования не всегда зависят от факторов конкурентной среды. Например, банки не готовы работать в убыток, предлагая кредиты по ставкам, сопоставимым с процентными ставками привлеченных денежных средств",— говорит Роман Воробьев. Даже если банковские кредиты станут более дешевыми, заемщикам со средним доходом до 25 тыс. руб. будет сложно их обслуживать. Поэтому банкам и ССК придется работать каждому на своего потребителя.