Золотомильная опера
оазисы
Сначала девелоперы и риэлтеры назвали район между улицей Остоженкой и Пречистенской набережной "золотой милей". Потом цены в этом районе взлетели вверх в соответствии с названием. И уже после этого уровень строительства стал подтягиваться к ценам. Хотя, казалось бы, все должно быть наоборот.
Не все золото, что блестит
Требования отечественных покупателей к элитному жилью за неимением собственных примеров формировались, с одной стороны, под влиянием зарубежных стандартов, с другой — под давлением российской действительности и стереотипов. Категорию "элитности" объектов из-за размытости критериев определял сам застройщик. Как правило, происходило завышение характеристик: формула трех L (location, location, location) брала верх, а все остальное отходило на второй план. В частности, наличие разнообразной инфраструктуры или качество возведения жилья.
Вследствие этих обстоятельств, как ныне считают некоторые эксперты, район Остоженки все-таки был переоценен. Когда проект создания своей Белгравии был воплощен в жизнь, ряд его составляющих оказался весьма спорным. Например, выяснилось, что концепция не предполагает семейного проживания. Скорее, это представительские и бизнес-квартиры, которые большую часть времени пустуют.
"Тот стиль застройки, который существует на "золотой миле", никак не делает район элитным",— уверена начальник аналитического отдела компании "Новый город" Наталья Ветлугина. По ее мнению, из-за высокой плотности застройки страдает как придомовая территория, так и площадь внутри домов. "Во многих из них очень неблагополучно дела обстоят с общественными зонами, а адекватные виды из окна только на верхних этажах",— перечисляет она.
В свою очередь, концентрация жилья на Остоженке в некотором роде отрицательно повлияла на престижность района: по характеру инфраструктуры Остоженки стала очень напоминать спальный район ближайшего Подмосковья. Здесь практически нет развлекательных и бытовых учреждений, мало площадок и скверов, где можно было бы гулять детям, соответствующих по уровню магазинов, то есть всего того окружения, которое добавляет месту проживания качество и "классность".
"Квартал стал жертвой отсутствия общей концепции развития для районов подобного класса,— отмечает Татьяна Ван Граафайланд, PR-директор Инвестиционной группы SESEGAR.— В инфраструктуре магазины BioGourmet и Provance погоды не делают, а ближайший пристойный сетевой магазин "Азбука вкуса" находится по другую сторону Садового кольца".
Запас прочности
Основное впечатление от прогулки по "золотой миле": это территория контрастов. Фешенебельные жилые корпуса и презентабельные офисные постройки соседствуют с ветхими, грозящими развалиться на глазах старыми домиками или с уже превращенными в руины строениями прошлого. Тут же можно встретить поросший травой пустырь за деревянным штакетником, а за знаменитым Домом Перцова раскинулась — ни дать ни взять, околица рабочего поселка. Или старый теннисный корт Академии наук с земляным покрытием, невесть как уцелевший на драгоценной земле.
За исключением этих островков прошлого, Остоженка — настоящий музей новоделов. Посмотреть есть на что. Главный застройщик района — архитектурное бюро Александра Скокана "Остоженка". Наиболее интересные его объекты — банк на Пречистенской набережной, 9; здания во 2-м Обыденском переулке, 11, 1-м Зачатьевском переулке, 19-21, 2-м Обыденском переулке, 3.
Активно застраивает Остоженку также архитектор Сергей Скуратов: по адресу Бутиковский переулок, 5 стоит его дом из черного кирпича и белого юрского камня с закругленным углом, разноразмерные окна на каждом из пяти этажей различаются расположением.
Следующие три дома, объединенные по первому этажу галереей, носят название Copper House. Это самое цитируемое произведение модернистской архитектуры Москвы. Зеленый цвет зданию придает облицовка фасадов патинированной медью, чем и объясняется его название. На торцевом фасаде дома, выходящем к скверу на углу Молочного и Бутиковского переулков закреплены под разными углами стеклянные пластины, которые, отражая небо, зелень и прочие окрестные живописности, выполняют еще и роль камуфляжа.
Рядом, в Молочном переулке, построил жилой дом еще один известный архитектор Юрий Григорян. Эффектность полукруглой композиции, вбирающей в себя лежащий перед ним скверик, умножает высокое ленточное остекление первого этажа. Облицовка дорогим юрским камнем надлежащего молочного цвета и балюстрада террасы, с отступившей перед ней фасадной стеной последнего пятого этажа, довершает стильную простоту архитектурного облика здания. А двухэтажная вилла "Остоженка", что по соседству,— первое после дома Мельникова одноквартирное жилище в центре Москвы.
Мэтр отечественного хай-тека Михаил Хазанов — автор здания стоматологической поликлиники по адресу Остоженка, 6. А руководитель "Моспроекта-2" Михаил Посохин вслед за воссозданием Храма Христа Спасителя осуществил проект "Опера Хаус" Галины Вишневской на Остоженке, 25.
Подчеркнем, что все эти дома выполнены в разных архитектурных стилях. Впрочем, такая эклектика формирования градостроительной среды в типично московских традициях.
Уходящая натура?
Отдадим должное: Остоженка сыграла бесценную роль — обеспечила рынок значительным объемом современного дорогого жилья. По оценкам компании Blackwood, в этом районе за шесть лет было введено 200-250 тыс. кв. м. Эта цифра включает элитные дома и высокий бизнес-класс. Мнение о том, что "золотая миля" "закончилась", высказал недавно Леонид Казинец, президент корпорации "Баркли". С точки зрения застройщика, который считает Остоженку не квадратными метрами готового для проживания жилья, а площадками для развертывания строительных действий, это действительно так. Уходят в прошлое те времена, когда можно было сносить старые дома целыми кварталами и вводить здесь новомодные здания. Да не особо уж и велик весь этот район, чтобы подобный процесс длился слишком долго. К большим статьям расходов относится и "вход" на площадку: в прошлом году он подорожал для инвесторов в пять раз. Словом, сами площадки и нормы прибыли становятся настоящей проблемой.
А многие готовые остоженские квартиры пустуют годами, но так и не выходят на вторичный рынок. Алексей Сидоров, заместитель генерального директора Kalinka Realty, объясняет этот феномен следующим образом: "Люди, покупающие себе дорогую недвижимость, совершают эту сделку не на последние деньги. Обычно, у них уже есть квартира или дом, а чаще и то, и другое. Например, они приобретают новую квартиру для своего пока еще маленького ребенка или сами хотят в нее переехать. Делают там ремонт. Но затем по каким-либо причинам меняют свои планы. Может быть, находят еще более интересный вариант. При этом приобретенная ранее квартира не продается тут же, поскольку им нет необходимости привлекать эти средства для новой покупки. И более того, все отлично понимают, что цены растут, и она становится неплохим инвестиционным проектом. Соответственно, квартира не выходит на вторичный рынок. Среди остоженских покупателей довольно много таких "коллекционеров"".
Константин Ковалев, генеральный директор Blackwood, называет ряд мест под застройку, например, в самом начале Остоженки, на Пречистенской набережной, Пожарском, Коробейниковом переулках. Также в районе существует ряд проблемных объектов (долгостроев), хозяева которых в условиях повышенного интереса к "золотой миле" должны придти к логическому продолжению процесса: либо завершить строительство, либо освободить столь ценный земельный участок. Таким образом, и в этом, и в следующем году Остоженка еще представит заметные проекты, соответствующие ее уровню и сложившейся репутации.
"Замороженные" активы, однако, вряд ли изменят устоявшуюся ситуацию — Остоженка так и останется районом "темных окон". Вряд ли его оживят новые проекты или программы — реконструкция аварийных домов, реставрация памятников архитектуры. С меньшими дивидендами для застройщиков, с большими трудозатратами, но процесс будет развиваться, считают, тем не менее, в агентствах элитной недвижимости, надеясь "растянуть" Остоженку, которая, как шагреневая кожа, сжимается и сжимается с каждым годом. Увы, "золотые мили" не бесконечны...