Весь 2007 год цены на жилую недвижимость практически не менялись. Однако на фоне этой стагнации в Санкт-Петербурге начались процессы, которые в будущем могут существенно повлиять на развитие рынка недвижимости: в город пришли московские компании, появилось множество проектов по строительству кварталов-миллионников, и наметились первые тенденции в сфере слияний и поглощений.
Жилищный рынок весь 2007 год переживал стагнацию — цены вяло росли только в секторах премиум-класса, жилье в низком ценовом сегменте, по различным оценкам, даже немного потеряло в цене. Средняя стоимость типового жилья на первичном рынке Петербурга сейчас составляет около 60 тыс. рублей за квадратный метр. На фоне сложностей с получением земельных участков (вся принадлежащая городу земля под строительство жилых зданий теперь реализуется только на торгах) девелоперы стали больше внимания уделять коммерческой недвижимости.
По данным комитета по строительству, по итогам прошлого года в городе было введено 2,3 млн кв. м жилья и 1,6 млн кв. м коммерческих и социальных помещений. Крупнейшими застройщиками в жилищной сфере по итогам 2006 года, по данным комитета по строительству, являются ООО "Концерн 'ЛЭК Истейт'" (109 тыс. кв. м), ЗАО "ЮИТ Лентэк" (99,1 тыс. кв. м), ЗАО "СК 'Темп'" (91,3 тыс. кв. м), ЗАО "ССМО 'ЛенспецСМУ'" (79,8 тыс. кв. м), ЗАО "М-Индустрия" (76,7 тыс. кв. м). Губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко обещает, что в 2007 году будет введено в строй не менее 2,5 млн кв. м.
Определяющей тенденцией на рынке недвижимости города становится реализация крупных проектов, предполагающих комплексное освоение территорий. Это касается как коммерческой, так и жилой недвижимости. Помимо одиозного "китайского квартала", реализуемого компанией "Балтийская жемчужина" (финансируется проект пулом китайских инвесторов), за последние два года появилось множество аналогичных проектов, сопоставимых по масштабам с китайским и даже его превосходящих. Инвестиции в застройку "китайского квартала" оцениваются в $1,3 млрд. Холдинг "Базэл" вложит в застройку территорий Петербурга значительно больше. В феврале 2007 года корпорация "Главстрой", входящая в холдинг "Базэл", выиграла на земельном аукционе, проводимом Фондом имущества, право на застройку района "Юнтолово" (площадью 437 га) в северо-западной части города. Площадь строительства в квартале, преимущественно жилищного, — более 1,35 млн кв. м. Эта же компания несколько месяцев назад купила еще один крупный участок — в Выборгском районе, площадью 270 га (район "Северная долина"). В его освоение будет вложено $5 млрд, проект предполагает возведение 3 млн кв. м жилья. В начале ноября было заявлено о приобретении группой ЛСР земель совхоза "Ручьи", где будет реализован проект комплексной квартальной застройки на 3 млн кв. м. Также проекты в области комплексной застройки реализует холдинг "ЛенспецСМУ" (Комендантский проспект), Setl Group (Кудрово), израильская Fishman Group (Пулковское шоссе) и другие.
Руководитель компании ЛЭК Павел Андреев считает, что комплексной застройкой девелоперы занялись не потому, что это очень выгодно, — экономика комплексного проекта такая же, как и экономика одиночного здания. Просто в Петербурге практически не осталось земли для "точечных" проектов. "Разумеется, такая тенденция приводит к тому, что постепенно девелоперский бизнес станет по силам только крупным компаниям", — полагает господин Андреев. Однако Олег Барков, генеральный директор компании "Knight Frank Санкт-Петербург", не согласен с этим мнением: "Разница между такими проектами, конечно же, есть. Экономия идет на масштабе: для двух-трех домов нужен штат из 10-20 менеджеров, а чтобы реализовать проект квартальной застройки — 40-50. Такое же или примерно такое же соотношение характерно для всех постоянных затрат: они растут, к примеру, в 2-3 раза, а оборот компании — в 5-7 и более".
Господин Барков считает, что основным итогом года стало существенное обострение конкуренции, в основном в сегментах эконом- и комфорт-класса: налицо превышение предложения над спросом. "Рост цен привел и к увеличению требований к качеству — рынок перестал сметать все, что есть. На первый план выходит репутация компании и качество ее работы. Хорошие квартиры в хороших местах продаются без особых проблем. Но надо понимать, что за $2-3 тыс. за квадратный метр в сегменте эконом-класса рынок уже не станет поглощать все подряд. Меняется и психология потребителя: увеличивается спрос на квартиры с готовой отделкой или хорошей подготовкой под нее. Эта тенденция изначально была характерна для сегментов эконом- и комфорт-класса, но знаковым событием 2007 года стало появление первых проектов и в элитном сегменте, правда, это относится к реконструкции зданий в историческом центре города", — говорит Олег Барков.
Еще одной тенденцией стал выход девелоперов за пределы города. Причем жилищные застройщики впервые начали массовую застройку пригородов малоэтажным жильем.
Пока бесспорным лидером региона по масштабам заявленных малоэтажных проектов эконом-класса является ООО "Балтрос" (входит в НП "Банкирский дом 'Санкт-Петербург'"). Компания реализует на границе Петербурга проекты "Славянка" и "Новая Ижора". "Славянка" — проект в Пушкинском районе на площади 220 га. К 2011 году здесь будет построено 1,4 млн кв. м жилья (в том числе и многоэтажного), где смогут жить около 45 тыс. человек. А "Ижора" — поселок рядом с Колпином, на участке 285 га. Здесь к 2010 году будет построено более 4 тыс. домов (с применением каркасно-щитовых технологий) суммарной площадью свыше 500 тыс. кв. м. Суммарный объем инвестиций в проекты оценивается в $1 млрд. Еще один крупный региональный застройщик малоэтажки эконом-класса — "Национальная жилищная корпорация — Санкт-Петербург" (НЖК). Она строит поселок эконом-класса в Янине. НЖК инвестировала в первую очередь проекта "Янино" 450 млн рублей. Планируется к 2009 году построить на 35 га 300 домовладений суммарной площадью около 40 тыс. кв. м. В 2009 году компания начнет реализацию второй очереди проекта на 28 га с сопоставимым объемом застройки и инвестирования. А в 2011 году возможно освоение еще 50 га сопредельной территории. К завершению проекта в поселке будет более 1 тыс. домов.
Президент ЗАО "Строймонтаж" Артур Кириленко отмечает и еще одну тенденцию, особенно ярко проявившуюся в 2007 году: дома тянутся ввысь. "Высотное строительство в Петербурге подстегивается быстрым ростом цен на земельные участки. С другой стороны, в историческом центре города и примыкающих к нему районах высота зданий ограничивается соответствующим регламентом, что препятствует возведению небоскребов в центре. Углубляться же в землю, строить подземные комплексы — это гораздо более трудоемкое и дорогое занятие, чем возведение наземных сооружений. Таким образом, по нашим прогнозам, высотные дома будут активно появляться в нецентральных районах Петербурга, а подземные комплексы — лишь в некоторых ключевых местах исторического центра".
"Текущий год подтвердил большой потенциал ипотечного кредитования в России. К концу года возможно начало нового подъема рынка. Отчасти это будет связано с новым витком развития ипотеки после потрясений финансового кризиса. Сейчас в целом по Петербургу на первичном рынке доля квартир, продаваемых в ипотеку, составляет 15 процентов. Мы ожидаем рост этого показателя до 25 процентов к концу 2008 года. В 'Строймонтаже' доля ипотечных кредитов в общем объеме продаж уже достигла 70 процентов", — продолжает господин Кириленко.
Но стоящие на месте цены мало-помалу снижают рентабельность проектов. На фоне летнего скачка цен на стройматериалы девелоперы, зарабатывая все меньше, начинают испытывать определенный дискомфорт. Если дело так пойдет и дальше, компании с низкой рентабельностью вынуждены будут покинуть рынок, продав свой бизнес. Отчасти волне слияний и поглощений будет способствовать и тяга рынка к мегапроектам, которые по силам только крупным фирмам. Собственно, концентрация рынка уже началась: ИВИ-93 ведет переговоры о продаже контрольного пакета акций структурам "Альфа-групп", холдинг RBI продал блокирующий пакет акций банку Morgan Stanley, крупные девелоперские компании выходят на IPO. Не исключено, что через пять лет 95% строительства в Петербурге будет вестись силами пяти-шести крупных застройщиков.
Валерий Грибанов