В ближайшие годы в Санкт-Петербурге ожидается офисный бум — пик ввода новых бизнес-центров придется на 2010-2012 годы. К тому времени в городе может появиться около 3 млн кв. м новых бизнес-центров. На этом фоне, очевидно, стоит ожидать усиления конкуренции и борьбы за арендатора. Перед собственниками встает задача грамотного и эффективного управления своими объектами. Специалисты прогнозируют, что одной из самых востребованных профессий на рынке станет управляющий недвижимостью. При этом сейчас для петербургских компаний, работающих в этой области, наступает удачное время — идущие в Петербург западные компании скорее всего будут закрепляться на местном рынке, путем приобретения уже готового бизнеса.
Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга "Colliers International Санкт-Петербург", отмечает: "Впереди нас ожидает стабилизация рынка — на ближайшие 5 лет заявлен ввод 3 млн кв. м офисных площадей класса А и В, это в 5 раз больше, чем сейчас. Активный ввод придется на 2010-2012 годы. Следовательно, тогда и можно ожидать некоторой стабилизации. Главная проблема, которая встанет в будущем перед собственниками бизнес-центров, — недостаток квалифицированных управляющих. Сейчас уже нужны компании, которые не только эксплуатируют объект недвижимости, но и способны повысить его капитализацию".
Николай Казанский констатирует, что пока девелоперы предпочитают управлять объектами своими собственными силами, но в любом случае профессионалы на этом рынке уже сейчас очень востребованы — как внешними управляющими, так и собственниками.
Крупные группы, специализирующиеся на развитии коммерческой недвижимости, держат собственные службы по управлению бизнес-центрами. Но для компаний, у которых бизнес-центр стал "разовым" проектом, необходимость привлечения профессиональных управленцев становится особенно актуальной — конкуренция возрастает и побеждать в ней становится все труднее без специальной подготовки.
Перед второй волной
Доля коммерческой недвижимости, которой управляют не сами владельцы, а компании со стороны, в Петербурге сегодня не превышает 15%. На Западе доля внешнего управления составляет от 20% до 50%.
Компании — лидеры на рынке Петербурга, занимающиеся внешним управлением, — это исключительно местные компании, западные игроки пока только строят планы по выходу на этот рынок. Среди лидеров рынка по управлению недвижимостью его участники называют "Адамант", "Сенатор" (управляют собственной недвижимостью), а также "Ай Би групп", "Бекар", МК ПСБ, "ВМБ Траст", "Практис Проперти Менеджмент". Компания Knight Frank в скором времени также планирует открыть это направление в Санкт-Петербурге. Об аналогичных планах заявила и компания Colliers International.
"Западные арендаторы, приходя сюда, ориентируются на знакомые и понятные им брэнды. Наша компания в мире является одним из крупнейших игроков на рынке управления офисной недвижимостью. Здесь пока такие услуги мы не предоставляем. Но в ближайшей перспективе такие планы есть. Первая волна развития управления недвижимостью прошла в 1990-е годы. Но, как правило, сейчас недвижимость управляется "карманными" компаниями, то есть фирмами, аффилированными с собственниками бизнес-центров. В ближайшее время следует ожидать вторую волну: цены бесконечно расти не могут, стабилизация не за горами. Важно отметить, что рынок претерпевает изменения и через 5 лет офисное здание класса А уже становится классом ниже, если не осуществлять комплекс мер по управлению этим активом, включая ремонтные работы и поддержание всех систем в надлежащем состоянии. Естественно, что возникнет спрос на профессиональное управление. Думаю, всплеск спроса на качественное управление следует ожидать уже в ближайшие 2-3 года", — говорит Николай Казанский.
"Дефицит кадров наблюдается во всех секторах, многим компаниями приходится выращивать кадры самим. Приходят, конечно, сюда и московские специалисты, и западные. Скорее всего, выход на рынок западных фирм будет осуществляться за счет поглощения местных управляющих структур. Разумеется, конкурентоспособными будут компании, в управлении которых находится 10-100 объектов, — это позволяет вести бизнес на приемлемом уровне рентабельности", — продолжает господин Казанский.
На рынке уже начались процессы слияний и поглощений. Так, холдинг "Охта Групп", девелопер проекта административно-делового комплекса "Невская ратуша", завершает сделку по приобретению управляющей компании ЗАО "Менеджмент компания ПСБ" у ЗАО "Балтийское финансовое агентство". По итогам сделки холдинг станет многопрофильной компанией, способной предлагать услуги по управлению недвижимостью. В управленческом портфеле МК ПСБ более 100 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Сумма сделки может составлять от $6-7 млн.
На сегодня в Петербурге существует с десяток крупных управляющих компаний, а также ряд небольших компаний, созданных для управления одним объектом недвижимости. Грамотное управление сочетает несколько функций, включая поддержку надлежащего состояния здания, организацию работы технического персонала, обеспечение заполняемости здания арендаторами, формирование коммерческих условий, которые бы отражали цели и задачи собственника. Не просто содержать здание в надлежащем техническом состоянии и сдавать его арендаторам, задача управляющей компании — повысить капитализацию объекта. В перспективе управляющие компании будут одними из наиболее важных игроков рынка недвижимости. Пока, однако, объемы управления компаний незначительны.
За рубежом у крупной компании во внешнем управлении может находиться миллион квадратных метров и более, у наших — в лучшем случае 100-200 тыс. кв. м. Доля коммерческой недвижимости, которой управляют не сами владельцы, а компании со стороны, в Петербурге сегодня не превышает 15%. На Западе доля внешнего управления составляет от 20% до 50%.
Куда пойти учиться
Участники рынка отмечают, что пока учебных заведений, готовящих специалистов в области управления недвижимостью, в городе не очень много. "Несколько вузов начали подготовку по специальности 'управление недвижимостью'. Пионером в России выступил Евгений Озеров, который создал Институт повышения квалификации при Политехническом университете для переподготовки профессионалов в области управления. Специалистов по недвижимости выпускает также ИНЖЕКОН. На Западе широко известен IREM (Institute of Real Estate Management) в Чикаго. Первые профессионалы постсоветского пространства получили образование именно там", — рассказал Николай Казанский.
Татьяна Казеннова, партнер консалтинговой группы "Альфа Персонал", добавляет к этому списку Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, где научным направлением "Экспертиза и управление недвижимостью" занимается одноименная кафедра.
Татьяна Казеннова отмечает, что в городе очень ценятся руководители, реализующие и управление, и девелопмент. "Например, один знакомый нам топ-менеджер, возглавивший управление крупным бизнес-центром три года назад, не просто грамотно выполнял текущие задачи, оптимизировал работу внутренних служб, но и решился на кардинальные перемены, занявшись реконструкцией делового комплекса. Естественно, его стоимость на рынке труда взлетела в несколько раз", — сообщила Татьяна Казеннова.
При этом все опрошенные участники рынка отметили, что единой системы оценки управляющего — топ-менеджера, человека, которому одновременно приходится решать множество вопросов, — не существует. Его эффективность оценивается руководителями высшего звена, трудно представить, что они пользуются некими едиными методиками оценки. "Девелопмент и готовая недвижимость представляют собой абсолютно разные сферы управления. В первом случае крайне принципиально выполнение поставленных целей и задач. Оценка управляющего в девелопменте очень сильно зависит от сроков исполнения строительных работ, от четкого следования графику. Второе направление акцентирует внимание на состоянии объекта и перспективах его развития, на том, как изменился объект по сравнению с начальным периодом", — полагает Татьяна Казеннова.
Валерий Грибанов