Полевой девелопмент
инвестиции
Как отмечают эксперты рынка загородной недвижимости, наличие в инфраструктуре коттеджного поселка гольф-клуба позволяет застройщику продавать коттеджи на 15-20% дороже, чем стоят дома аналогичного качества по соседству. В бесспорном выигрыше оказываются и девелоперы соседних поселков: близость к гольф-клубу дает их проектам дополнительные конкурентные преимущества и позволяет выделиться среди сотен других коттеджных поселков, не потратив на это ни копейки.
Растущий спрос
Выгоду от гольф-строительства нетрудно проиллюстрировать конкретными примерами. Возьмем клуб Le Meridien Moscow Country Club рядом с поселком Нахабино. Деревянные дома (45 отдельно стоящих и 14 таунхаусов), построенные на территории гольф-клуба, никогда не продавались, а сдавались в аренду. Причем с момента открытия и по настоящий день по самым высоким в Московской области ставкам. К примеру, сейчас арендные ставки в Country Club варьируются от 4,5 млн до 9 млн рублей в месяц в зависимости от размера и расположения домика.
"Утверждение, что наличие гольф-клуба на территории поселка или по соседству с ним повышает стоимость домовладений и земли, справедливо,— подтверждает Илья Компасов, директор по связям с общественностью Le Meridien Moscow Country Club.— Хотя доказать это цифрами не всегда удается. В нашем случае сначала было построено именно гольф-поле, а потом появились коттеджи. Тем не менее стоимость их аренды за последние годы, безусловно, выросла".
В Подмосковье до сих пор ощущается нехватка гольф-клубов. Популярность гольфа растет, мест для игры не хватает. Существующие клубы, включая Le Meridien Moscow Country Club, зачастую не имеют возможности принять всех желающих, отмечает Илья Компасов. Соответственно, строительство гольф-полей для девелоперов является выгодными инвестициями.
Год назад буквально за бетонным забором Le Meridien Moscow Country Club компания "Северо-Запад" начала строительство коттеджного поселка "Нахабино Кантри Клаб". Приятное соседство позволило застройщику будущего поселка назначить цену за сотку земли $30 тыс. еще на начальном этапе строительства, когда будущий поселок представлял собой не слишком-то живописное поле.
Естественно, покупка дома в "Нахабино Кантри Клаб" не означает для жителей поселка автоматическое членство в гольф-клубе — за него нужно заплатить дополнительно по тарифу без скидок "за соседство". Однако покупатели по достоинству оценили преимущество готовой инфраструктуры за забором — продажи идут хорошо. А застройщику — компании "Северо-Запад" — хорошее соседство позволяет сократить площади под собственную инфраструктуру, построить больше домов и использовать близость к гольф-клубу в качестве конкурентного преимущества собственного поселка.
"На заре становления рынка загородной недвижимости в Подмосковье спрос на объекты в практически любом поселке, появляющемся на рынке, значительно превышал предложение, что позволяло застройщикам реализовывать свои объекты без особых проблем. За последние два года ситуация качественно изменилась,— рассказывает Марк Вдовских, директор по маркетингу компании "Северо-Запад".— Обострилась конкуренция, связанная с возросшим количеством новых поселков (в настоящее время их насчитывается уже порядка пятисот). Выросли требования клиентов. Сейчас для успешного продвижения нового поселка девелоперу недостаточно просто в срок и качественно построить дома и проложить коммуникации. Для того чтобы поселок выделялся среди конкурентов, необходима визитная карточка, изюминка проекта".
В Подмосковье стали появляться поселки, ориентированные на определенную целевую группу клиентов: любителей гольфа, яхтинга, горнолыжного спорта и других видов активного образа жизни. Такого покупателя должна заинтересовать возможность помимо комфортного проживания получить еще и условия заниматься любимым делом рядом с домом. Тенденция появления "тематических" поселков на рынке подмосковной недвижимости стала укрепляться относительно недавно — год-два назад.
"Раньше аналитики рынка элитной загородной недвижимости, составляя портрет потенциальной целевой аудитории, считали, что живут за городом, как правило, большой семьей. Но в последние годы портрет покупателя стал меняться,— рассказывает Марк Вдовских.— Специфические черты потенциального покупателя, имеющего социальный статус холостяка, все чаще оказываются в центре внимания застройщиков. И вместе с общими для всех требованиями к загородному дому (большой дом у воды или леса) теперь формируются продукты, узко ориентированные на частные нужды клиентов".
Даже названия "тематических" поселков говорят сами за себя: "Плавающий дом", "Дом-волна", "Родовое имение", "Дом-галерея", "Нахабино Кантри Клаб". "Поскольку гольф стал весьма популярным развлечением среди московских небедных людей, наличие поля для гольфа в коттеджном поселке или в непосредственной близости значительно увеличивает привлекательность нашего поселка для потребителей",— признает Марк Вдовских.
На волне всеобщего интереса, подогретого успешными продажами и сдачей в аренду коттеджей в гольф-клубе Le Meridien Country Club, собственные гольф-поля строят и другие крупные девелоперы.
Окупаемость за четыре года
В ближайшие 15 лет в Подмосковье, согласно программе "500 гольф-сооружений за 15 лет", будет построено 25 гольф-полей. Интерес к гольфу девелоперов растет. И неспроста. "Доход приносит не только сам гольф. 70% дохода приносит инфраструктура, находящаяся рядом с гольф-полем, которая в отличие от поля может работать круглогодично,— отмечает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании "Терра-недвижимость".— Привычка состоятельных людей встречаться и общаться в одном и том же месте — гарантия притока денег в любой сезон. Симбиоз поселка и гольф-клуба понятен: гольф-клуб получает аудиторию, а жители поселка место для досуга и развитую инфраструктуру".
Из проектов на стадии строительства можно отметить "Рублевка Гольф-клуб", гольф- и яхт-клуб "Пестово", а также собственные гольф-поля мегапроекта Agalarov Estate. "Участок земли даже без водоемов или леса, но позволяющий организовать рекреационную зону, построить поле для гольфа, существенно растет в цене сам и повышает стоимость соседних территорий",— говорит Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank.
По данным аналитиков компании "Северо-Запад", благодаря появлению "тематических" поселков на таких направлениях, как Дмитровское, Ленинградское и Калужское, цены на участки в организованных коттеджных поселках уже сравнялись с ценами на традиционно дорогих элитных направлениях — Новорижское, Ильинское или Рублевское шоссе — и составляют от $25 тыс. за сотку. Но если в рамках мегапроектов строительство своего гольф-клуба оправданно, то для небольшого коттеджного поселка это слишком дорогостоящий имиджевый элемент, считают девелоперы.
"Девелоперу невыгодно создавать в поселке собственное гольф-поле, потому что расходы на строительство, стоимость земли и последующие эксплуатационные расходы делают проект нерентабельным,— уверен Марк Вдовских.— Строительство в поселке гольф-поля само по себе резкого роста продаж не обеспечивает. Для покупателя это приятное дополнение к поселку, но не всегда настолько приятное, чтобы переплачивать 15-20%. Заявление девелопера о строительстве гольф-поля говорит о заведомо высокой стоимости проекта и, соответственно, предложений жилья. Оптимальная ситуация для девелопера — это наличие гольф-поля и готовой инфраструктуры комплекса в непосредственной близости от поселка".
Хотя для некоторых девелоперов, строящих дома как раз в непосредственной близости от гольф-полей, собственное преимущество не всегда очевидно переводится в цифры.
"Соседство с гольф-клубом для поселка — явное преимущество, но провести зависимость между ростом цен домов и наличием по соседству гольф-клуба сложно,— рассказывает Сергей Нагорный, директор департамента продаж инвестиционно-девелоперской группы ОПИН (проекты компании соседствуют с гольф- и яхт-клубом "Пестово").— Гольф-клуб — один из плюсов в продвижении поселка, но далеко не единственный фактор, влияющий на его успешность. Слагаемых успеха реализации поселка много, это хорошая транспортная доступность, удачная инфраструктура, наличие водоема, береговой линии и так далее".
Проектирование гольф-клуба у ведущих дизайнеров и архитекторов обойдется в сумму до $1,5 млн. Строительство поля для гольфа стоит от $2-3 млн. В зависимости от сложности спроектированного поля эта сумма может достигать $30 млн. Это не учитывая стоимость здания самого гольф-клуба и других технических сооружений.
"Содержание гольф-полей в российских условиях в общем обходится немного дороже, чем в Европе или США,— рассказывает Илья Компасов.— С одной стороны, затраты на эксплуатацию гольф-полей в России должны быть меньше, так как сезон в лучшем случае составляет пять-шесть месяцев, тогда как на большинстве полей южной Европы поля открыты круглый год. С другой стороны, из-за продолжительной зимы поле требует серьезных финансовых вложений в начале сезона для его "реанимации" после зимнего периода. В итоге получается, что совокупные затраты на эксплуатацию гольф-поля в год примерно такие же, как и в других странах, либо больше. В среднем затраты могут варьироваться от $500 тыс. до $1 млн в год. В эту стоимость входит как закупка необходимых удобрений, оборудования и техники, так и сама работа в течение года на полях".
"Сам гольф-клуб может стать для девелоперов либо стабильным источником дохода в будущем, либо хорошим бизнес-проектом на продажу,— рассказывает Тимур Сайфутдинов.— Чтобы сделать гольф-клуб рентабельным, там необходимо иметь не меньше пятисот постоянных членов. Около 40% жителей близлежащих поселков — его потенциальные участники. По нашим подсчетам, успешный проект гольф-клуба может окупиться в течение четырех лет".
Значение проектирования
"На этапе начала строительства резиденций на территории гольф-клуба устанавливается максимальная цена — как за строение, уже сданное в эксплуатацию,— рассказывает Юлия Деева, проект-менеджер департамента консалтинга GVA Sawyer (компания разрабатывает проект поселка с гольф-клубом, который будет построен на юге России).— Политика максимальных цен сводит к минимуму "инвестиционные" покупки, формирует социальный портрет будущих жителей поселка с едиными привычками, образом жизни и едиными социальными институтами. Более того, образ жизни потенциальных покупателей изучается дизайнерами и архитекторами до проектирования внутреннего и внешнего пространства. Изучается все, что относится к образу жизни: упущение одного из элементов жизнедеятельности группы может повлиять на успех реализации проекта".
Как правило, цена домовладения на территории гольф-клуба выше на 18-25%, чем аналогичных строений на прилегающей местности. Это не освобождает покупателей недвижимости от уплаты членских взносов в клубе и других сопутствующих расходов. Диапазон цен на домовладения зависит от местоположения, видовых характеристик, площади строения и площади участка. Так, дом, у которого панорамные виды на три стороны, будет дороже, чем вилла с видами на две стороны света, отмечает Юлия Деева.
"Под размещение гольф-клуба может использоваться территория, непригодная для строительства жилья или объектов инфраструктуры,— рассказывает Петр Врабий, заместитель генерального директора корпорации "Знак" (компанией разработаны проекты строительства в Подмосковье поселков с гольф-полями).— Кроме того, поле для игры в гольф за окном коттеджа или апартаментов на первой линии является дополнительным эстетическим преимуществом участка или дома, так как создает ощущение простора и открытости, которое труднодостижимо в ставших привычными коттеджных поселках с плотной застройкой и трехметровыми заборами. А соседство с гольф-клубом влияет в основном на стоимость недвижимости, расположенной на первой линии, поэтому грамотные девелоперы стараются реализовать гольф-поле такой конфигурации, чтобы количество домов на первой линии было максимальным".
Проектировщики подчеркивают, что территория, отведенная для жилых резиденций, как правило, не застраивается сразу вся. Через восемь-десять лет существования гольф-клуба цены на его недвижимость будут существенно выше. "Поэтому при проектировании оставляют резерв — удаленный участок земли, который будет застроен в последнюю очередь самыми роскошными и дорогими резиденциями",— рассказывает Юлия Деева.