Квартирная бухгалтерия

Хотя из-за роста цен на недвижимость ипотечные платежи остаются выше арендных, дистанция между ними сокращается. И чем дальше, тем менее очевидным будет выбор между арендой жилья и покупкой его в кредит.

Еще год назад выплаты по ипотечному кредиту настолько превышали арендную плату, что дешевле было снимать квартиру, чем купить ее в кредит. Сейчас цена за аренду жилья растет быстрее платежей по ипотеке, ведь, несмотря на рост цен на недвижимость, банки снизили процентные ставки по кредиту до 9% годовых. И хотя ипотечные платежи все еще превышают плату за аренду, в некоторых случаях разница может составлять всего $200-300.

В преддверии Нового года спрос на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке возрастает. Квадратный метр дорожает, и банки, чтобы не потерять клиентов, готовы оформить ипотечные кредиты на льготных условиях, например со сниженной процентной ставкой. На рынке аренды, напротив, наблюдается затишье. Горячая пора для арендодателей — это период с августа по октябрь, когда студенты возвращаются в Москву на учебу, иногородние граждане приезжают на работу. За счет резко выросшего спроса повышаются и ставки на аренду. В это время большая часть представленных на съем квартир находит своего хозяина. Новые предложения появляются только в конце декабря — начале января.

"Пропорциональное снижение спроса и предложения сохраняет рынок в стабильном состоянии. Цены не растут, потому что снизился спрос, но и не понижаются, потому что предложение тоже сокращено",— объясняет руководитель управления аренды квартир компании "Инком-недвижимость" Галина Киселева. По мнению заместителя директора компании "Миэль — Аренда" Марии Жуковой, лучшее время для поиска квартиры — весна. "Искать квартиру лучше весной или в начале лета, когда объем предложения на рынке увеличивается, а спрос еще недостаточно активен",— объясняет она.

"В этом году потенциальные покупатели недвижимости ожидали более выгодных условий приобретения жилья, оттягивая момент покупки. И, не получив в результате выгодных предложений от первичного, вторичного рынка и продуктов ипотечного кредитования, не решили свой жилищный вопрос. И этот отток пришелся на рынок аренды, что, безусловно, также повлияло на рост цен этого сегмента в 2007 году",— объясняет рост цен на аренду директор отделения "Центр аренды" корпорации "Бест-недвижимость" Юлия Гасиловская. По данным компании "Миэль — Аренда", с начала 2007 года арендные ставки на однокомнатные квартиры выросли на 24%, на двухкомнатные — на 24%, на трехкомнатные — на 21,5%.

"Изменения на рынке аренды зависят от "больших факторов", таких, как изменение курса рубля по отношению к доллару, рост или стагнация на вторичном рынке недвижимости (рынке купли-продажи оформленных в собственность квартир). Также большое влияние оказывает рост коммунальных платежей и самый главный фактор — платежеспособность населения",— говорит Галина Киселева.

Наиболее подвержена изменениям стоимость аренды жилья экономкласса. Так, по данным корпорации "Бест-недвижимость", рост цен в экономклассе дошел до 10%. "Собственники дешевого жилья быстрее и чаще реагируют на любые колебания рынка и зачастую необоснованно завышают цены на жилье, иногда даже непригодное для проживания",— уверена Юлия Гасиловская. Арендные ставки на жилье бизнес-класса более стабильны. Как правило, им не свойственна сезонность, и в этом сегменте наблюдается постепенное увеличение цен. Повышение арендных ставок затронуло и сегмент элитной недвижимости, однако здесь он невысок и составляет всего 3-5%.

Между тем в последние годы наметилась тенденция перехода на рублевые расчеты. Если раньше собственники жилья принимали только доллары, то теперь они предпочитают либо заключать договор в рублях, либо назначать свой собственный курс доллара, чтобы не потерять часть денег. Правда, в основном массовый переход на расчеты в рублях наблюдается пока только в сегменте жилья экономкласса. При аренде квартиры бизнес- или премиум-класса до сих пор принято рассчитываться в валюте.

"Рынок аренды перешел на рубли на 30-40%. Подобная тенденция наблюдается уже несколько лет — часть хозяев уже перешла на расчеты в рублях, чтобы не зависеть от скачущего курса доллара. А сейчас просто большее количество людей фиксируют сумму найма в рублях именно в договорах",— говорит Мария Жукова. По мнению Галины Киселевой, падение курса доллара по отношению к рублю и переход на рублевые расчеты снижают состоятельность выводов о серьезном росте цен на рынке аренды. "Например, средняя цена однокомнатной квартиры в прошлом году составляла $650, что по курсу 28 руб./$ составляло 18 200 руб. Сейчас такая же однушка будет стоить $800, что по сегодняшнему курсу (24,4 руб./$) составит 19 500 руб. Как видим, прирост в долларах получается 23-24%, а в рублях он составляет 7-8%",— говорит она.

"Если в прошлом году спрос на жилье экономкласса превышал предложение в три-пять раз, то в этом году спрос превышает предложение не более чем в два раза",— говорит Галина Киселева. Падение спроса на съемное жилье может свидетельствовать о том, что при решении жилищного вопроса все большее внимание обращается на ипотеку.

"На сегодняшний день тех, кто арендует квартиры, все же значительно больше, чем тех, кто покупает квартиры в кредит. Связано это в первую очередь с тем, что у подавляющего большинства иногородних граждан нет достойной "белой" зарплаты, позволяющей взять кредит на покупку квартиры, но в то же время денег, которые они зарабатывают, вполне достаточно, чтобы снимать жилье",— считает руководитель направления аренды "МИАН — Агентство недвижимости" Наталья Сивко.

Рассматривая варианты ипотеки или аренды, нетрудно заметить, что сейчас плата за аренду постепенно приближается к размеру ежемесячных выплат по кредиту. Например, можно купить однокомнатную квартиру (35 кв. м) в кирпичном доме в районе метро "Октябрьское поле" за $139 000 в кредит по программе "Без первоначального взноса" на 25 лет под 9,5% годовых. Тогда ежемесячно нужно будет выплачивать $1170. При этом снять такую квартиру можно за $1000. Разница — меньше $200, а с учетом роста арендных ставок она может и вовсе сойти на нет.

Арендуя жилье через агентство и заключая с хозяином квартиры договор, клиент сможет зафиксировать цену максимум на год. Если же квартира была найдена через интернет или по объявлению и договора нет, хозяину ничего не мешает повысить цену по своему усмотрению. В этой ситуации остается либо отдавать больше денег, либо искать более дешевое жилье. Ипотечные платежи, напротив, фиксируются на весь срок кредитования. Если же заемщик хочет расплатиться с банком досрочно, он вносит большую сумму денег, тем самым значительно сокращая сумму переплаты.

Однако, как утверждают сами банкиры, большие сроки кредитования не пользуются особым спросом у клиентов. Наиболее популярный срок кредита — 15 лет. Но даже в этом случае размер ежемесячных платежей за рассматриваемую квартиру на "Октябрьском поле" составит $1400, причем за счет меньшего срока кредитования заемщику удастся сократить переплату банку.

Но вот если съемщик квартиры, кроме ежемесячной платы, никаких расходов не понесет (если только ему не придет в голову обустроить жилище по своему вкусу), то заемщик в банк с пустыми руками не пойдет. Хотя существует программа "Без первоначального взноса", начальный капитал все-таки нужно иметь. Помимо комиссии банка за организацию кредита необходимо оплатить страхование имущества, права собственности и жизни самого заемщика. Комплексное страхование, как правило, составляет 1-1,5% суммы кредита. Так, в первый год эта сумма составит как минимум $1500. В последующие годы затраты на страховку будут снижаться за счет выплаты части кредита.

Снимая квартиру, клиент отдает деньги, которые в будущем к нему не вернутся. "В перспективе стоимость аренды московских квартир будет повышаться, а процентные ставки по ипотечным кредитам — снижаться. Это будет способствовать постепенному выравниванию стоимости аренды и платежей по кредитам и, как следствие, повышению привлекательности варианта с ипотекой",— говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. "Основными факторами стало падение курса доллара, а также увеличение стоимости аренды вслед за ростом цен на жилье: значительный рост цен на жилье в 2006 году определил снижение доходности рынка аренды до 3-4% в год. В связи с падением доходности арендного бизнеса и ростом стоимости объектов арендодатели начали повышение ставок аренды",— поясняет Ковалев.

"Покупая квартиру через ипотеку, вы тем самым, выплачивая ежемесячные платежи, вкладываете в свое будущее и в свою собственную недвижимость. А снимая квартиру, вы обеспечиваете доход собственнику жилья, получая квартиру лишь во временное пользование. Но плюсы аренды в том, что можно выбирать, менять быт согласно своему ежемесячному доходу",— считает Юлия Гасиловская. "Вопрос о том, арендовать квартиру или постараться приобрести ее в собственность, решается с учетом различных факторов. Например, нуждается ли человек в постоянном или временном жилье. Конечно, при потребности в постоянном жилье лучше постараться приобрести квартиру в собственность",— говорит Мария Жукова.

"Среднестатистическая двухкомнатная квартира в ЮЗАО стоит $350 тыс., ежемесячные ипотечные платежи в этом случае будут приблизительно $3-4 тыс., выплачивать их придется 12-15 лет. Арендные платежи за такую квартиру составляют около $1,5-$2 тыс. При таких очень грубых расчетах получается, что в течение десятилетия нужно платить в два раза больше, чем стоит аренда такого же объекта, но при этом жить в своей квартире, которая после окончания выплат останется в собственности. Дать какой-либо совет в такой ситуации трудно, все зависит от индивидуальных целей. К тому же есть огромное количество дополнительных и весьма серьезных факторов, например возможные изменения арендных ставок и цен на недвижимость. Предсказывать что-либо в такой отдаленной перспективе затруднительно",— говорит Галина Киселева.

Естественно, купить собственную квартиру намного приятнее, чем постоянно искать жилье и переезжать с места на место. Тем более что постепенно создаются условия для того, чтобы "бездомные" остановились именно на варианте покупки квартиры через ипотеку. Арендные ставки повышаются, банки постепенно снижают процентные ставки по кредитам, за счет чего ипотечные платежи все более приближаются к арендным. А в отдельных случаях уже сейчас платежи по ипотечным кредитам меньше арендной платы за аналогичную квартиру.

ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА

Данные предоставлены корпорацией "Бест-недвижимость".

Данные предоставлены корпорацией "Бест-недвижимость".