Последние годы банкиры убеждали общественность, что ситуация на рынке ипотеки меняется к лучшему: кредиты на покупку жилья становятся доступней. Сейчас же процесс пошел в обратную сторону. Столкнувшись с проблемой привлечения "длинных" денег на внешних финансовых рынках и увеличением стоимости ресурсов на внутреннем рынке, отечественные коммерческие банки начали ограничивать выдачу кредитов, повышая размер первоначального взноса и сокращая максимальный срок кредита. Выходит, что государственная программа ипотечного кредитования по стандартам учрежденного правительством РФ ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) стала одной из самых доступных на петербургском рынке.
По программе АИЖК при первоначальном взносе в 10% от стоимости жилья можно было получить кредит в рублях под 14% годовых, а при первоначальном взносе в 50% на срок до 10 лет процентная ставка снижалась до 10,75% годовых. Кредит могут получить не только граждане РФ, а в качестве созаемщиков могут выступать не только родственники. Однако местный представитель АИЖК — ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство" (СПИА) решило ужесточить условия кредитования. Оно пытается заключить с уполномоченными банками дополнительное соглашение, в соответствии с которым первоначальный взнос увеличится до 30%, возраст потенциальных заемщиков сократится до 60 лет и, наконец, госпрограммой смогут воспользоваться лишь граждане России, а в качестве созаемщиков будут рассматриваться только родственники.
"Мы надеемся, что это временная мера, чтобы ограничить поток не очень качественных заемщиков. Ограничения продлятся до марта 2008 года. Это предельный срок. Возможно, мы пойдем на попятную и раньше", — говорит генеральный директор ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство" Владислав Назаров. По его словам, дополнительные соглашения пока ни с одним банком не подписаны. "Надо понимать, что это скорее наша просьба, нежели требование. Мы договорились с банками работать по стандартам АИЖК. Они на сегодняшний день не изменились. Поэтому банки с формальной точки зрения могут игнорировать нашу просьбу и работать по-старому", — говорит господин Назаров.
СПИА работает с заемщиками не напрямую, а только через посредников, которыми являются уполномоченные банки. Они выдают кредиты, а спустя примерно два-три месяца ипотечное агентство выкупает у них долги заемщиков. Деньги на выкуп долгов предоставляет АИЖК, которое привлекает средства на рынке путем выпуска долговых ипотечных бумаг.
На первый взгляд прекрасная схема, при которой довольны все: и заемщики, и банки. Первые благодаря ей могут получить кредит на длительный срок под умеренные проценты. Вторым эта схема удобна тем, что они могут зарабатывать на выдаче ипотечных кредитов (от 1% от суммы кредита, около 30 тыс. рублей) и не ломать голову, где взять "длинные" деньги.
Банкиры в раздумьях и не торопятся подписывать допсоглашение. "Сейчас документ находится в стадии обсуждения", — говорит директор департамента по кредитованию физических лиц банка "Александровский" Елены Кулык. Она не исключает, что агентство оставит за собой право не рефинансировать те кредиты, которые не будут соответствовать "ужесточенным" требованиям. Таким образом, заключив дополнительное соглашение, банки рискуют тем, что выданные по старым требованиям кредиты останутся висеть на балансе кредитных организаций, если их не удастся рефинансировать в другом месте. "У нас есть возможность рефинансировать кредиты в областном ипотечном агентстве, которое работает по стандартам АИЖК", — говорит заместитель начальника центра ипотечного кредитования Энергомашбанка Евгения Касавцева.
Возможно, главная причина пересмотра условий кредитования СПИА в том, что основной "донор" — АИЖК — не может выполнить заложенные в бизнес-плане обязательства по объему рефинансирования ипотечных кредитов в Петербурге. Проще говоря, у агентства недостаточно средств, чтобы своевременно выкупать у банков займы. Однако никто из опрошенных банкиров на это не посетовал.
В среднем в Петербурге СПИА ежемесячно выкупает ипотечных кредитов на 300 млн рублей. По словам господина Назарова, АИЖК рефинансирует кредиты в соответствии с планом. "Другое дело, что ранее зафиксированный план не полностью отражает существующие потребности. Это говорит о том, что необходимо пересмотреть план. Потребности выше", — резюмирует он.
По мнению банкиров, корректировка программ кредитования прежде всего связана с общими изменениями условий фондирования, переоценкой рисков и повышением качества выдаваемых кредитов, с тем чтобы их потом было проще продать. Это касается не только увеличения первоначального взноса (коэффициента кредит/залог) и отмены досрочного погашения, но и порядка подтверждения дохода заемщика. "На сегодня не только увеличивается стоимость привлечения денежных средств, но и вообще значительно сократились возможности привлечения долгосрочного недорогого ресурса на ипотеку. Вполне возможно, что в ближайшие один-два месяца на рынке будут повышены ставки еще по ряду программ, скорректированы требования к предмету залога, условия кредитных программ", — уверен заместитель председателя правления ООО "Городской ипотечный банк" Игорь Жигунов. По его мнению, это нормальная реакция в целях структурирования бизнеса, формирования оптимального "перспективного" портфеля на период "реструктуризации рынка".
Не исключено, что в течение некоторого времени произойдет также перестановка сил на рынке. Хотя условия кредитования и ужесточаются, но конкуренция не ослабевает. Теперь банкиры завлекают клиентов не столько низкими процентами и первоначальными взносами, сколько снижением сборов при оформлении кредита.
Александр Ногов
Всего за три квартала текущего года по программе АИЖК выдано 1538 кредитов на сумму 3,2 млрд рублей, что составляет 22% от общей суммы выданных в Петербурге кредитов на покупку жилья. В третьем квартале 2007 года петербургские банки выдали по стандартам АИЖК 497 ипотечных кредитов на сумму 1,116 млрд рублей. Средний размер кредита составил 2,193 млн рублей, средневзвешенная процентная ставка по выданным кредитам составила 12,51%, средняя стоимость квартиры в залоге — 3,644 млн рублей, средняя стоимость 1 кв. м в залоговой квартире — 74,7 тыс. рублей, средний месячный размер платежа в погашение кредита — 28,3 тыс. рублей.
Александр Ногов