Первый вал

Москва

Район Красной Пресни ждут большие перемены. Строительство делового комплекса "Москва-Сити" вот-вот завершится, спрос на квартиры вблизи делового центра неуклонно растет. Пресненские хрущевки и панельные многоэтажки 1960-х годов, судя по всему, скоро пойдут под снос, и район превратится в одну большую стройплощадку. Элитный дом на Трехгорном Валу, который отправился смотреть корреспондент "Ъ-Дома",— представитель первой волны этого строительного бума.

Преимущество тех, кто приходит первым — возможность выбора. Зеленая зона Трехгорного Вала — одно из самых приятных мест на Пресне. Окна будущего элитного дома выходят прямо на сквер с памятником "Булыжник — оружие пролетариата". Такое местоположение обладает всеми достоинствами Пресни: до Сити рукой подать, Белый дом и мэрия под боком, а до Центра международной торговли и вовсе пять минут пешком.

Правда, как и везде в центре города, дорожная ситуация в районе неоднозначная. Хотя по сравнению с другими частями ЦАО Пресня не слишком перегружена, тот же Трехгорный Вал стабильно стоит несколько часов в сутки. Зато Звенигородское шоссе после открытия тоннеля под Серебряным Бором позволяет почти свободно доехать до МКАД и дальше на Новорижское шоссе.

Застройка, в которой окажется новостройка, представлена кирпичными жилыми домами фабричной архитектуры начала ХХ века, панельными девятиэтажками (до ближайшей из них от будущего элитного дома всего метров десять) и зданием школы. Панельные коробки, возможно, со временем снесут, и уж конечно такая же участь постигнет малоэтажные домики начала прошлого века: они хоть и радуют глаз, но охранного статуса не имеют, а земля на Пресне дорожает. Таким образом, обитателям дома на Трехгорном Валу предстоит годами жить среди сменяющих одна другую строек. И предсказать, каков будет вид из окна через десять лет, сейчас невозможно. Разве что школу с углубленным изучением иностранных языков никто не тронет.

Самое неприятное соседство — двухэтажное офисное здание, находящееся прямо во дворе строящегося дома, которое в соответствии с проектом надо снести. И хотя продажи квартир уже начались, каких бы то ни было договоренностей с хозяином этой постройки у застройщика до сих пор нет. Поэтому для дома на Трехгорном сейчас разработано два проекта: "оптимистический" и "пессимистический". При неудачном стечении обстоятельств будущие жильцы рискуют остаться без огороженной придомовой территории и детской площадки.

Наличие во дворе строения, которое должны снести, сказывается и на вместимости подземного паркинга. Согласно проекту, предполагающему, что офисное здание останется на прежнем месте, должно быть построено лишь 120 машиномест — меньше чем по два на квартиру. Для элитного дома, конечно, маловато. Естественно, если от постройки во дворе удастся избавиться, ситуация с машиноместами изменится к лучшему. К слову, сам паркинг спроектирован довольно удобно. Въезд на стоянку предусмотрен с тихого Нововаганьковского переулка, а в каждую из четырех секций дома с обоих этажей паркинга можно будет попасть на лифте.

На месте будущего дома все еще стоит старое здание дореволюционной постройки. Сносить его целиком не планируется: сохраненный фрагмент станет одной из секций нового дома. Судя по всему, реконструкция части здания в пределах старых стен была вынужденной мерой — так близко от соседнего дома (той самой девятиэтажки) ничего строить нельзя, а можно только реконструировать. Но архитекторам из Мастерской В. М. Гинзбурга удалось это вынужденное решение удачно задействовать. В строительстве другой секции будет использована еще одна старая стена. Швы кирпича расчистят, чтобы обыграть фактуру материала. В результате сочетание старой части дома и новой получилось довольно гармоничным.

Разрешения на строительство у застройщика — компании "Трансгидрострой" — пока нет. Поэтому квартиры продаются по двум схемам: юридическим лицам по договору соинвестирования, а физическим лицам по предварительному договору купли-продажи. Цены на этой стадии составляют от 195 тыс. руб. (четырехкомнатные апартаменты на втором этаже) до 416 тыс. руб. (в единственном пентхаусе) за кв. м. Средняя цена за метр — 271 тыс.

Планировка квартир свободная, а окон достаточно, чтобы кроить внутреннее пространство как душе будет угодно. Например в реконструируемой секции дома на каждую комнату в среднем приходится по два окна. Объединение квартир допускается. При этом есть большой выбор готовых вариантов, разных по площади. Однокомнатные квартиры могут иметь от 72 до 106 кв. м. Двухкомнатные — от 92 до 159, "трешки" — от 99 до 163, четырехкомнатные — 135-179, а пятикомнатные апартаменты представлены в двух вариантах: 186 и 210 кв. м.

Некоторые квартиры в доме имеют свои приятные особенности: в трех из них предусмотрены гостиные с панорамным остеклением, четыре будут оснащены каминами и собственными саунами, что нечасто можно увидеть в многоэтажных домах. Еще у двух должны быть большие террасы. А жильцы одной, самой дорогой, получат право безраздельно пользоваться эксплуатируемой кровлей, то есть фактически будут жить в пентхаусе. Правда, все это разные квартиры. Придется выбирать между камином и панорамным остеклением. А тот, кто купит единственный пентхаус, останется без сауны. Получить все и сразу в доме на Трехгорном Валу не удастся.

В соответствии со своим элитным предназначением здание оборудуют самыми современными инженерными системами. Центральное кондиционирование, автономное теплоснабжение и скоростной интернет будут обеспечивать жильцам комфортное существование. А вот от какой бы то ни было инфраструктуры общего пользования решено отказаться. Ни ресторана, ни прачечной, ни магазина в новом доме не предусмотрено. Весь первый этаж будет продан под офисы.

Отказ от разветвленной инфраструктуры в элитных домах, которую жильцам приходится содержать на свои средства, становится все более распространенным. Но думается, что в случае с домом на Трехгорном Валу это неверное решение. Ведь если не считать обособленного Центра международной торговли, инфраструктура, соответствующая потребностям обеспеченных людей, в районе развита слабо.

Не совсем соответствует статусу элитного жилья чрезмерная плотность народонаселения. В доме будет 75 квартир, подчас по четыре на одной лестничной клетке.

В общем, для любителей отъявленной роскоши дом на Трехгорном не подойдет. И квартирки маловаты, и соседей чересчур много. Зато здесь можно подыскать уютную квартиру, идеально подходящую по площади и планировке, и дышать относительно чистым для центра города воздухом.

Никита Аронов

Дом на Трехгорном валу

Местоположение: Трехгорный вал, д. 14, стр. 1

Ближайшее метро: "Улица 1905 Года"

Этажность: 6-11

Всего квартир: 75

Количество машиномест: 120

Площади квартир: 77-210 кв. м

Цена (руб./кв. м): 195-416 тыс.

Тип договора: для юридических лиц — договор о соинвестировании, для физических лиц — предварительный договор купли-продажи

Срок сдачи: конец 2009 года

Характеристики проекта*

Положительные:

близость к "Сити";

интересное архитектурное решение;

удачные планировки квартир и широкие возможности для перепланировки;

наличие предложений с саунами и каминами.

Отрицательные:

здание во дворе, по поводу которого пока нет решения о сносе;

перспективы нового строительства по соседству;

отсутствие собственной социальной инфраструктуры.

*Характеристики отмечаются на основании субъективных впечатлений авторов "Ъ-Дома".

Мнения конкурентов

Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга "Капитал Груп":

— На сегодняшний день любой проект, появляющийся на рынке недвижимости, сам по себе интересен. Дополнительным достоинством, конечно, можно считать расположение в центре Москвы в непосредственной близости от "Москва-Сити". "Москва-Сити" давно состоялся как проект и уже не первый год повышает престиж и экономику прилегающих к нему районов. Все это плюс продуманность концепта дает все основания на то, что проект будет востребован рынком.