Заложники кредита

ипотека

При обращении заемщика в банк для получения кредита банкиры с особой тщательностью оценивают его кредитоспособность. А вот счастливый обладатель собственной квартиры или дома вправе рассчитывать на особое отношение со стороны банкиров. Под залог недвижимости кредит он может получить по более привлекательным ставкам.

С залогом больше и дешевле

Банкиры не скрывают, что условия кредитов на потребительские цели под залог недвижимого имущества выгодно отличаются от необеспеченных кредитов. "Это связано с тем, что, учитывая более низкий уровень риска, банк может выдать кредит клиенту на большую сумму при более длительном сроке и сниженной процентной ставке",— объясняет зампред правления Абсолют-банка Олег Скворцов.

"Если сравнивать нецелевые кредиты под залог недвижимости с нашими потребительскими кредитами, то ставки по нецелевым кредитам немного ниже, а вот по срокам они существенно отличаются,— рассказывает директор департамента маркетинга и коммерческого планирования ЮниКредит банка Сергей Тропин. — Под залог квартиры кредит можно оформить на срок до 10 лет и потратить эти деньги на любые цели по усмотрению заемщика. А потребительские кредиты мы выдаем на срок до пяти лет. И еще одно существенное отличие: максимальная сумма по нецелевым кредитам гораздо больше — до $100 тыс. или до 2,5 млн руб.". Ставка по кредиту ДжиИ Мани банка под залог недвижимости составляет от 10,9% до 12,2% годовых, а по кредиту наличными — от 17% до 25% годовых. Но в этом случае в банке обязательно потребуют справку об официальном доходе заемщика, в то время как при получении кредита наличными она необязательна. Таким образом банкиры страхуют себя от возможной недополученной прибыли по выданному кредиту.

Правда, сумма кредита под залог квартиры (дома) в большинстве банков не совпадает с его рыночной стоимостью. Чаще всего заемщик может рассчитывать на 70-80% от рыночной стоимости закладываемого объекта недвижимости. Корреспонденту "Ъ-Дома" не удалось найти ни одну программу в московских банках, где сумма кредита превышала бы стоимость залогового жилья. При этом большинство московских банков требуют, чтобы оценка рыночной стоимости залога (квартиры или дома) проводила независимая оценочная компания, но аккредитованная при этом банке.

Обычно банки выставляют требование, чтобы получаемая в залог банком квартира принадлежала одному человеку или супругам. "Допускается прописка до четырех родственников первого круга — родителей, супруга, детей,— рассказывает вице-президент по развитию бизнеса банка "ДельтаКредит" Динара Юнусова. — Любые другие случаи (например, когда у клиента более четырех детей) в нашем банке рассматриваются индивидуально". "Дети не могут быть собственниками квартиры, находящейся в залоге у банка,— добавляет управляющий директор блока "Розничный бизнес" Банка Москвы Алла Цытович,— а зарегистрированы в этой квартире могут быть с согласия банка".

Зато при оценке кредитоспособности нуждающегося в деньгах заемщика банкиры более охотно дадут деньги тому, кто уже является счастливым обладателем недвижимого имущества. Например, чтобы получить в кредит 1 млн руб. на ремонт квартиры, корреспонденту "Ъ-Дома", с официальной зарплатой 80 тыс. руб. в месяц, пришлось обратиться в пять московских банков. И только в одном из них он получил предварительное одобрение на кредит и то при условии наличия двух поручителей (с заработной платой, превышающей доход корреспондента) и сметой на ремонт, заверенной печатью строительной компании с официальной лицензией. Ну а в случае залога в виде той же, пока еще не отремонтированной, квартиры, корреспонденту дали одобрение на кредит во всех пяти банках.

Кстати, закладывать банку в качестве обеспечения по кредиту можно не только квартиру или дом (таунхаус), но и земельный участок, дом с земельным участком, нежилое помещение и даже вексель застройщика на первичном рынке, как это предлагает Банк Москвы. Для жилого дома банки также вводят некоторые ограничения. Так, в ЮниКредит банке предупреждают, что не будут брать в качестве залога по кредиту летние, дачные или садовые домики, а также индивидуальные жилые дома, построенные более 20 лет назад. И все эти предметы залога должны иметь зарегистрированное право собственности.

Расходуй, как хочешь

Большинство банков не станут следить за тем, как обладатель недвижимого имущества будет расходовать полученные под залог денежные средства. Поэтому ничто не мешает потенциальному заемщику получить деньги на ремонт, а потратить, например, на строительство дачи или путешествия. "Зато по кредитам с целевым использованием средств ставки ниже, а срок и сумма кредита больше",— говорит начальник управления маркетинга Собинбанка Анна Каминская. Но, как подсказывает Олег Скворцов из Абсолют-банка, в случае залога квартиры в качестве обеспечения по кредиту на любые цели возрастают затраты заемщика — возникает необходимость страхования рисков и государственной регистрации договора залога, то есть квартиры или дома.

Самыми распространенными целями получения кредитов под залог жилья на московском рынке, по оценке вице-президента ДжиИ Мани банка Екатерины Тутон, стали не только кредиты на ремонт квартиры, но и на покупку гаража. "В московском регионе гаражи стоят достаточно дорого — от $10 тыс. до $50 тыс.,— говорит Екатерина Тутон.— И на такие суммы возможно получить кредит лишь под залог жилья". "Гаражной ипотеки у нас пока нет, и кредит на покупку гаража под залог имеющегося жилья становится выгодной и, главное, доступной схемой",— поддерживает ее Динара Юнусова из "ДельтаКредит".

В залоге квартира, а деньги в бизнесе

Часто заложить собственное жилье готовы и представители малых и средних компаний, чтобы получить деньги на развитие бизнеса. Банки работают с такими клиентами. "Одно из основных требований к заемщику — наличие стабильного дохода, достаточного для обслуживания долга. Если владелец малого или среднего бизнеса этим требованиям отвечает, мы выдадим ему кредит на стандартных условиях для физических лиц",— признается директор департамента продаж банка "КИТ Финанс" Юлия Костомарова. Доля таких кредитов в ипотечном портфеле "КИТ Финанса" составляет около 10%. В Банке Москвы также часто работают с такими клиентами, они должны предоставить в банк отчетность по своему предприятию. В банке "ДельтаКредит" работают с собственниками бизнеса на обычных условиях, но оценка кредитоспособности таких клиентов проходит по особой схеме, признается Динара Юнусова.

Хитрые ипотечные схемы

На Западе заемщики — физические лица — также часто используют существующее жилье в качестве дополнительного подспорья для решения финансовых вопросов. При этом, скопив $50 тыс. самостоятельно, заемщик может взять "короткие" (на срок до одного года) $20 тыс. и купить квартиру или дом. Сразу же после покупки он может заложить банку купленное жилье, как минимум за $200 тыс., расплатиться с "коротким" долгом, а далее выплачивать долг банку в течение нескольких лет. Иногда для клиента бака такая схема является более выгодной, нежели классическая ипотека, особенно по времени совершения сделки.

Правда, в российских реалиях повторить подобный опыт пока сложно. "При подобной схеме существует риск, что выбранный клиентом банк даже при наличии положительного решения о возможности его кредитования не примет уже приобретенный дом в качестве обеспечения по кредиту",— предупреждает Олег Скворцов из Абсолют-банка. "Для того чтобы эта схема имела смысл, ставки по кредиту под залог квартиры должны быть ниже, чем по стандартной ипотеке,— подсчитал Сергей Тропин из Юникредит банка.— А в России это не так..."

По программе "КИТ Финанса" применить подобную схему также не получится. "Размер кредита не должен превышать 60% от оценочной стоимости жилья,— говорит Юлия Костомарова.— То есть в данном случае заложить квартиру стоимостью $250 тыс. удастся не за $200 тыс., а всего за $150 тыс. При этом нужно учитывать дополнительные расходы заемщика на оценку жилья, страхование, банковские комиссии. В остальном схема схожа с классической ипотекой и каких-то особенных преимуществ для заемщика не несет". Впрочем, по оценке Аллы Цытович из Банка Москвы, применить подобную схему в российских реалиях можно, если найти банк, который дает нецелевой (ломбардный) кредит под залог недвижимости. "При этом первый долг ($200 тыс.) не должен быть оформлен под залог этой квартиры,— подсказывает она.— В отличие от западного законодательства наше не позволяет вторичную ипотеку (ломбардный кредит вам дадут только под "свободную" квартиру). Так что остается найти того, кто вам даст $200 тыс. без залога..."

Ольга Максимова